Faire fonctionner l’effet de levier bancaire dans l’investissement immobilier

Qu’est-ce que l’effet de levier bancaire de l’investissement locatif ?

La définition de l’effet de levier

L’effet de levier est une notion financière. Il s’agit de s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement et donc son capital. Pour un particulier, l’immobilier locatif est le seul investissement finançable par l’emprunt.

Le fonctionnement de l’effet de levier

Pour bénéficier de l’effet de levier bancaire de l’investissement locatif, il est nécessaire d’emprunter de l’argent à une banque, afin d’acheter un bien à louer. Le loyer sert à régler une partie ou la totalité des mensualités (autofinancement de l’emprunt immobilier). L’investisseur peut ainsi se constituer un patrimoine, en limitant son effort financier.

Attention : emprunter sans apport est désormais impossible, que votre achat concerne votre résidence principale ou un bien destiné au marché locatif. Vous devez, en effet, avoir un apport représentant au-moins 10% du coût de votre projet immobilier, hors frais de notaire. De plus, le taux d’endettement est limité à 33%. Le courtier partenaire d’ImAvenir est à votre disposition, pour vous accompagner dans le montage financier de votre projet.

La règle à respecter pour bénéficier de l’effet de levier

L’endettement ne doit pas coûter plus cher que ce qu’il rapporte. Ainsi, le coût du crédit immobilier (intérêts, assurance, frais de courtage éventuels, frais de dossier) doit rester inférieur à la rentabilité de l’investissement (le rapport entre les loyers perçus et les ressources mobilisées pour obtenir ce loyer).

Comment calculer l’effet de levier bancaire d’un investissement locatif ?

Pour les néophytes, la notion d’effet de levier a un aspect magique « je gagne de l’argent en empruntant ». Pourtant, cet effet peut se calculer à partir de formules mathématiques. Ce calcul peut être effectué à l’aide de simulateurs. Mais pour comprendre le principe de l’effet de levier, voici un exemple simplifié.

Un exemple de l’effet de levier bancaire

Le montant du projet immobilier est de 300.000 €. Le montant du loyer annuel (la rente locative) est de 18.000 € soit une rentabilité brute de 6%.

Cas 1 : l’investisseur finance son projet en payant comptant. La rentabilité de son investissement est de 6% par an. Mais, s’il avait eu recours à l’emprunt, une partie de son apport aurait pu être investie dans un contrat d’assurance-vie ou en bourse, par exemple. Il aurait ainsi augmenté et diversifié son patrimoine.

Cas 2 : l’investisseur a un apport de 30.000 €. Il va emprunter 270.000 €. L’effet de levier lui permet donc d’acheter un bien immobilier à 300.000 € en ayant des fonds propres limités à 10% de cette somme. De plus, il va toucher des loyers sur la totalité de la somme investie.

Les éléments à prendre en compte pour affiner le calcul de l’effet de levier bancaire

Pour affiner l’approche simplifiée du calcul de l’effet de levier bancaire, il convient de prendre en compte divers éléments, dont :

• Les intérêts d’emprunt, des intérêts actuellement historiquement bas et dont l’impact est moindre du fait de leur déductibilité des revenus locatifs.
• Les charges de l’investissement locatif, mais certaines charges sont récupérables sur le locataire et d’autres sont déductibles. De plus, ImAvenir étudie les charges de copropriété avant de présenter le bien chassé à l’investisseur.
• Les travaux. Avant d’acheter, une étude des PV d’assemblée générale permet d’avoir une idée des travaux de copropriété à venir.
• La vacance locative. Pour éviter une perte de loyer, ImAvenir chasse des biens avec un emplacement idéal (proche des transports, des pôles d’activité, des pôles universitaires…), des biens situés dans des secteurs où la demande locative est soutenue, en petite couronne parisienne ou à Lille ou encore Rouen, par exemple. En revanche, les biens éligibles au Pinel sont souvent situés en périphérie des villes et sont plus destinés à servir d’outils de défiscalisation.
• Les impayés de loyer. En option, ImAvenir peut se charger de la mise en place des locataires. Leur dossier et leur solvabilité vont ainsi être vérifiés avec attention.

Astuce pour profiter pleinement de l’effet de levier

ImAvenir peut booster l’effet de levier bancaire de l’investissement locatif. En effet, un spécialiste va chasser et négocier un bien dans l’ancien avec travaux. Ce bien va faire l’objet d’une rénovation de qualité et d’une reconfiguration de l’espace sous la direction d’un architecte partenaire. Le logement meublé et équipé avec soin va attirer les locataires prêts à payer un loyer situé sur la fourchette haute du marché. De plus, en cas de revente, une plus-value importante peut être espérée.

ImAvenir accompagne également les investisseurs dans la mise en place d’une colocation ou d’un espace de coliving, c’est-à-dire de location de logements organisés autour d’espaces communs, comme une laverie, un jardin, une salle de sport. Or, ces types de location augmentent fortement la rentabilité locative. Celle-ci peut alors atteindre 10%.

En conclusion, il faut donc noter que l’effet de levier bancaire de l’investissement locatif est une réalité et offre la possibilité à des personnes avec des revenus moyens de se constituer un patrimoine immobilier et d’obtenir un revenu complémentaire confortable. Mais il ne s’agit pas d’une formule magique. L’investissement dans un bien à louer doit être préparé et accompagné.