Investir à Dax : des opportunités immobilières à saisir
Idéalement située dans le Sud-Ouest de la France et plus particulièrement dans le département des Landes, entre Mont-de-Marsan et Bayonne, Dax (40100), une ville de plus de 20.000 habitants, dispose de nombreux atouts pour celles et ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif en province.
Pourquoi investir dans l’immobilier à Dax ?
Le thermalisme, un atout pour le marché locatif
La ville de Dax, « Aquae-Tarbeliccae » pour les Romains, est une ville thermale de premier plan. En effet, elle compte 15 établissements thermaux accueillant chaque année plus de 60.000 curistes, ce qui correspond à plus de 100.000 visiteurs en ajoutant les accompagnants. La capacité des hôtels ne suffit pas à loger tous ces visiteurs. Les investisseurs dans l’immobilier locatif peuvent donc saisir des opportunités en s’ouvrant à cette clientèle. C’est d’autant plus vrai que la saison des cures à Dax va de mars à novembre et que les touristes viennent compléter cette clientèle, notamment lors des fêtes de Dax ou du festival de Satiradax.
Dax, ville étudiante en développement
Dans les années 2000, Dax et son agglomération abritaient environ 600 étudiants. Ce nombre a fortement progressé ces dernières années et a ainsi plus que doublé. D’ailleurs, depuis la rentrée 2020, le Grand Dax a ouvert un nouveau campus d’enseignement supérieur dans le quartier de la gare. Par ailleurs, l’université de Bordeaux a décentralisé son institut du thermalisme à Dax et la cité dacquoise abrite un lycée du bois, une école de kiné et une autre d’infirmière, l’école supérieure d’ingénierie informatique IN’TECH ainsi que de nombreux BTS.
Une offre de transport attirant les locataires travaillant en dehors de l’agglomération
La ville de Dax est desservie par de nombreux moyens de transport. Elle est ainsi desservie par de nombreux TER et va être un des arrêts de la ligne à grande vitesse du Grand Projet Ferroviaire du Sud-Ouest (GPSO). Dax fait, par ailleurs, partie du maillage du réseau interurbain des Landes. Pour se déplacer dans l’agglomération du Grand Dax, les habitants ont accès aux 5 lignes desservant le secteur, à une navette gratuite et à des vélos en libre-service. Enfin, il faut savoir que Dax se situe à proximité de deux autoroutes, l’A64 pour aller à Toulouse et l’A63 pour aller à Bordeaux et en Espagne.
Les locataires travaillant en dehors de l’agglomération n’hésitent donc pas à venir s’installer à Dax.
Une forte demande locative à Dax
La ville de Dax est une ville dynamique sur le plan économique. À côté des curistes, des étudiants et des nombreux seniors, elle attire les jeunes couples et les travailleurs, aussi bien ouvriers que cadres souhaitant bénéficier de la douceur de vivre de cette ville à taille humaine. C’est d’autant plus vrai à l’heure, où le télétravail se développe. À ce sujet, notez que la fibre est déployée par Grand Dax THD (GDHD), un réseau d’initiative publique (RIP). Grâce à cet effort de l’agglomération, environ 95% des foyers dacquois sont ainsi éligibles à la fibre.
Où investir à Dax ?
Acheter un bien locatif dans le quartier Sablar Rive-Droite
- Les habitants du quartier Sablar accèdent facilement à des commerces et au centre-ville de Dax, en traversant l’Adour grâce à un pont et une passerelle. Les locataires sont également séduits par le caractère verdoyant et convivial du Sablar. Dans ce quartier, le plus densément peuplé de l’agglomération du Grand-Dax, la part des appartements frôle les 80%.
Acheter un bien locatif dans le quartier Cuyès
- Le quartier Cuyès a fait l’objet d’une grande opération de renouvellement urbain. Les façades de nombreux bâtiments, ainsi que des parkings publics, ont été rénovés et des axes piétons ainsi qu’un stade ont été créés par la municipalité.
Acheter un bien locatif dans le centre-ville de Dax
- Le centre-ville de Dax est un quartier commerçant avec des halles et des marchés, avec une revalorisation de sa place historique de la Fontaine-Chaude. À ce sujet, notez que Dax compte deux fois plus de commerces que la plupart des villes de taille équivalente. Le centre de Dax attire donc les locataires prêts à payer un loyer plus élevé, afin de vivre à côté des commodités.
Acheter un bien locatif dans le quartier Saint-Pierre
- Le quartier Saint-Pierre a l’avantage d’être bien desservi par les transports en commun et possède de nombreux commerces de proximité. Les locataires y sont majoritaires (plus de 60% des habitants).
Quel bien acheter à Dax pour un investissement locatif ?
Acheter un bien loi Pinel à Dax ?
Dax fait partie de la zone Pinel B2. Elle n’est donc plus éligible au dispositif de défiscalisation Pinel depuis mars 2019. Cette exclusion ne doit pas décourager les investisseurs dans l’immobilier locatif. En effet, du fait de son zonage (des zones parfois éloignées des commodités), du plafonnement du loyer et du choix des locataires soumis à condition de ressources, la location Pinel n’offre pas toujours un bon rendement locatif. D’autres dispositifs pour réduire ses impôts ne connaissent pas les mêmes contraintes, comme le Censi-Bouvard ou le statut de loueur en meublé non professionnel, statut LMNP de la loi Alur.
Investir dans une résidence service à Dax
À Dax, la population des plus de 60 ans représente plus de 30% de la population. Pour répondre aux besoins des seniors, des résidences avec services se construisent. De même, des résidences étudiantes privées et des résidences vacances se créent pour répondre à l’accroissement de ces catégories de locataires. Toutes ces résidences services ont l’avantage d’être éligibles au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard : 11% du montant du bien éventuels travaux inclus (hors taxes et meubles) en réduction d’impôt pendant 9 ans, avec possibilité de récupérer la TVA du bien neuf. L’appartement peut être neuf ou avoir été construit depuis plus de 15 ans et nécessiter des travaux de rénovation.
Investir dans l’ancien avec travaux à Dax
Comme dans de nombreuses villes françaises, les logements les mieux situés à Dax se situent souvent dans l’ancien et ont besoin d’être réhabilités. Les travaux peuvent faire peur aux investisseurs néophytes. Mais ils sont une opportunité, en particulier pour le loueur en meublé non professionnel. De plus, ils sont l’occasion de réaménager l’appartement, afin d’optimiser l’espace : création de rangement voire d’un dressing pour un bien de standing, pose d’une cloison afin de disposer d’une pièce en plus…
Astuce : ImAvenir propose une solution d’investissement clé-en-main et un architecte partenaire visite le bien avant l’offre d’achat, afin de vérifier la nature des travaux à réaliser pour booster la rentabilité locative et pour les chiffrer.
Prix d’achat et rentabilité locative à Dax
Avec un prix au m² moyen aux environs de 2200 €, le marché immobilier reste très accessible à Dax. Ce prix est, en effet, inférieur de plus de 20% au prix moyen pratiqué dans le reste du département des Landes. Il reste, de plus, de belles opportunités à faire dans l’ancien avec travaux. Certains biens se négocient ainsi à moins de 1500 € du m². Le coût moyen du loyer est aux alentours de 11 € du m² pour un appartement. Combiné à une vacance locative faible, le rendement est très intéressant.
La rentabilité d’une location nue à Dax
Dans le cadre d’une location nue, les propriétaires déclarent les loyers perçus au titre des revenus fonciers. Lorsque ces revenus ne dépassent pas 15.000 € par an, ils bénéficient d’une réduction forfaitaire de 30% (micro-foncier) ou peuvent prendre une option pour une déduction au réel (d’office au-delà du plafond). En cas de déficit foncier, il est déductible du revenu global dans la limite de 10.700 €. Le solde éventuel est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Attention, dans une location nue, aucun amortissement n’est autorisé.
La rentabilité d’une location meublée à Dax
Dans le cadre d’une location meublée à Dax, comme ailleurs en France, le loyer est plus élevé que dans le cadre d’une location nue. De plus, les modalités de gestion d’un meublé sont plus diversifiées : location saisonnière pour les curistes de la ville thermale, location meublée pour les étudiants et les jeunes actifs, colocation et coliving (location de logement autour d’un espace commun, comme un jardin). Ces deux derniers modes de location permettent d’atteindre une rentabilité élevée, proche de 10% pour les biens les mieux aménagés et équipés. Or, la présence de grands appartements à Dax (22% de T4 et 18% de T5), ainsi que de maisons (30%) facilite la tâche des investisseurs souhaitant aménager un bien en colocation ou en coliving.
Question fiscalité, le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP de la loi Alur est particulièrement avantageux. Les revenus locatifs sont à déclarer au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En micro-BIC, la déduction forfaitaire est de 50%. Si le loueur prend une option pour les frais réels, il peut déduire ses charges, y compris les honoraires du notaire et de l’agence la première année. De plus, les travaux peuvent faire l’objet d’un amortissement, 45% sur le gros œuvre pendant 50 ans sur la grille de base, par exemple. L’investisseur en LMNP ne règle ainsi bien souvent aucun impôt pendant une dizaine d’années.
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