Bail location meublée : Les clés pour rédiger un contrat sécurisé et conforme à la loi

Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, mis à jour en août 2023, fixe un contrat type pour les locations et colocations de logements meublés utilisés comme résidence principale, conformément à la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les rapports locatifs.

Pour que votre contrat soit valide, certains éléments obligatoires doivent y figurer. Ensuite, vous pouvez y intégrer des clauses protectrices, mais attention : elles ne sont pas toutes légales. Voyons ensemble ce que la loi Alur prévoit à ce sujet.

Ce que dit la loi Alur

La durée du bail

Le premier élément essentiel à inclure dans un bail de location meublée, c’est sa durée. La loi impose une durée minimale d’un an. Vous pouvez aller au-delà, mais attention : cela ne lie que vous en tant que propriétaire. Le locataire, lui, peut donner congé à tout moment. Résultat ? Vous prenez un risque inutile. Mieux vaut rester sur une durée d’un an pour éviter de vous compliquer la vie.

Si aucune des parties ne donne congé à l’échéance, le bail est automatiquement renouvelé pour un an, quelle que soit la durée initiale.

Un autre point crucial : bien définir la date de prise d’effet du bail. Ce n’est pas forcément au début du mois, et ce n’est pas parce que le locataire n’a pas totalement emménagé qu’il peut retarder le paiement du loyer. Les agences de gestion locative sont vigilantes sur ces chevauchements. Si vous gérez seul, soyez attentif à ce détail pour ne pas perdre des semaines de loyer comme si le logement était vacant.

Le loyer et ses modalités de paiement

Après avoir défini la durée et la prise d’effet du bail, il est indispensable d’indiquer le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement. Attention, le loyer doit correspondre exactement au montant affiché dans l’annonce de mise en location. Ce n’est pas compliqué en soi, mais cela exige d’avoir bien calculé vos chiffres en amont.

Voici les informations obligatoires à inclure dans le bail :

• Le montant du loyer, ses modalités de paiement (date et fréquence, généralement mensuelle) et les règles de révision éventuelle.
• Le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire si le logement a été vacant depuis moins de 18 mois.
• Les modalités de récupération des charges : au forfait ou au réel.
• Le montant du forfait de charges, si applicable.
• Le montant du dépôt de garantie (caution).
• Les dépenses théoriques de chauffage, avec l’année de référence des prix de l’énergie utilisée pour cette estimation.

Dans certaines villes, comme Paris, un plafonnement des loyers est en vigueur. Depuis le 1ᵉʳ juillet 2019, Paris a fixé un loyer de référence majoré, variable selon les quartiers et types de logements.

Enfin, les propriétaires peuvent réviser le loyer chaque année en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Pour cela, vous aurez besoin :

• Du montant actuel du loyer.
• De l’IRL du trimestre de référence précisé dans le bail ou publié à la date de signature.
• De l’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Ces indices sont publiés par l’INSEE, mais si vous souhaitez une version plus claire, je vous recommande le tableau récapitulatif sur le site de l’ANIL : Tableau de l’IRL – ANIL.

Le dépôt de garantie

Lors de la signature du contrat de location, le propriétaire peut demander un dépôt de garantie au locataire. Ce montant sert à couvrir d’éventuelles réparations après le départ du locataire. C’est un filet de sécurité qui vous permet de demander des petites réparations comme un rafraîchissement de peinture ou le remplacement de joints usés. Pour les dommages importants, il faudra plutôt faire appel à l’assurance du locataire.

Pour une location meublée, le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges si le paiement du loyer est mensuel. Il ne s’agit donc pas d’une somme à encaisser pour financer une remise en état, mais d’un moyen de conditionner le remboursement à l’exécution des réparations nécessaires. L’objectif est clair : rendre cette caution au locataire, pas de l’utiliser comme une source de financement.

Restitution du dépôt de garantie : les délais à respecter

Le délai de restitution dépend de l’état du logement au départ du locataire :

• Si le logement est rendu en bon état : vous disposez d’un mois à compter de la remise des clés pour restituer l’intégralité du dépôt.
• Si des dégradations sont constatées : vous pouvez retenir une partie de la somme pour couvrir les réparations, avec un délai de deux mois pour restituer le solde.

L’idée n’est pas de financer vous-même les réparations avec ce dépôt, mais d’inciter le locataire à effectuer les réparations nécessaires avant son départ. C’est une manière de protéger vos intérêts tout en respectant les obligations légales.

Inventaire en location meublée

Vous avez déjà bien couvert les éléments essentiels du bail : durée, loyer, dépôt de garantie. Je n’ai pas encore abordé l’identification du logement et des parties, mais cela va de soi. Ce qu’il faut aussi intégrer au contrat, en plus de l’adresse et de la surface du logement, c’est un inventaire détaillé des équipements que vous fournissez.

Cet inventaire n’est pas là pour vérifier la restitution des biens à la fin du bail, mais il atteste de la conformité du logement en tant que meublé aux yeux du fisc. Si vous souhaitez bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux comme le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), cet inventaire est indispensable. Il doit lister au minimum les éléments suivants, conformément au décret n°2015-981 (que vous pouvez consulter ici : Légifrance) :

• Une literie complète : matelas, oreiller, couette
• Des rideaux ou volets dans la chambre
• Des plaques de cuisson
• Un four ou un micro-ondes (un micro-ondes peut suffire dans un petit studio, particulièrement à Paris)
• Un réfrigérateur avec un compartiment congélation
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine
• Une table et des sièges
• Au moins un rangement (étagère ou penderie)
• Une lampe
• Du matériel de nettoyage adapté (serpillière, aspirateur, chiffons, balai, mais pas de produits consommables comme de la javel ou du savon)

En complément, vous devrez annexer un état des lieux et un état du mobilier. Ces documents vous seront précieux pour évaluer l’usure ou les dégradations du mobilier au moment du départ du locataire. Je vous propose maintenant de passer aux autres éléments à annexer au bail de location.

Les annexes

Le contrat de location en lui-même est assez court, mais ce sont les annexes qui viennent étoffer le dossier, parfois au point de le rendre un peu plus imposant. La première annexe indispensable est le dossier de diagnostics techniques, ou DTT. Ce dossier comprend plusieurs documents essentiels :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) valide
• Diagnostic amiante
• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
• État de l’installation intérieure de l’électricité, si elle a plus de 15 ans
• État de l’installation intérieure du gaz, si elle a plus de 15 ans
• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.), si le logement est situé dans une zone concernée
• Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone bruyante concernée

Si votre logement fait partie d’une copropriété, il faut aussi joindre un extrait du règlement de copropriété. Cet extrait précise la destination de l’immeuble, les règles de jouissance des parties privatives et communes, ainsi que la quote-part du logement pour chaque catégorie de charges. Cela vous permettra de récupérer une partie des charges auprès du locataire.

Les clauses résolutoires

En principe, c’est le locataire qui peut résilier le bail en cours de contrat. Cependant, le bailleur peut aussi résilier le bail si le locataire ne respecte pas certaines clauses résolutoires, qui doivent être inscrites au préalable dans le contrat. Voici les quatre principaux types de clauses résolutoires justifiant la résiliation du bail :

• Non-paiement du loyer et/ou des charges
• Non-versement du dépôt de garantie
• Absence d’assurance habitation
• Troubles du voisinage causés par le locataire

Ces 4 clauses figurent souvent dans les modèles de contrat en ligne, mais vérifiez toujours quelles sont bien présente, on ne sait jamais.

Les clauses abusives

Il peut être tentant d’ajouter des clauses supplémentaires à votre contrat, mais sachez qu’elles n’auront aucune valeur juridique. Certaines clauses abusives à éviter incluent par exemple :

• Percevoir des amendes ou des pénalités
• Interdire au locataire d’héberger une personne de manière provisoire
• Dégager le propriétaire de toute responsabilité
• Imposer la responsabilité automatique du locataire pour les dégradations constatées
• Ajouter des motifs de résiliation du bail autres que ceux prévus par les quatre clauses résolutoires légales

Le gouvernement a dressé une liste exhaustive des clauses abusives, que vous pouvez consulter ici : Service Public – Clauses abusives. Ces clauses n’entraînent aucun risque pour vous, mais elles sont totalement inutiles.

Les spécificités de la colocation

Les informations que je vous ai données jusqu’ici concernent uniquement un logement loué à un seul locataire. La location à un couple ou une famille (mariée ou pacsée) ne relève pas de la colocation, donc elle suit le cadre classique.

Pour la colocation, vous avez deux options : un bail commun ou des baux individuels, un pour chaque colocataire. Le contrat doit respecter le modèle type défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, disponible sur Legifrance.

Le bail de colocation est plus complexe car il doit anticiper les particularités de la vie en communauté et les risques de conflits entre colocataires. Sa rédaction requiert une attention particulière pour éviter les litiges, notamment concernant la solidarité, la répartition des charges et la gestion des départs.

Voici les points qui vont changer :

• L’identification des parties
• La clause de solidarité
• La répartition des loyers et des charges

Clauses spécifiques :

• Dépôt de garantie : s’il est payé collectivement ou individuellement
• Conditions en cas de départ d’un colocataire : notamment le paiement du loyer. Par exemple, est-ce que le colocataire qui part doit attendre que le logement soit reloué avant d’arrêter de payer ou est-ce la responsabilité des autres colocataires ?

Je vous conseille d’ajouter une charte de la colocation, même si elle n’a pas de valeur juridique. Elle permet de clarifier les règles de vie en cas de conflits entre les colocataires. Ce texte pourra trancher des questions comme l’utilisation des espaces communs pour des soirées, l’hygiène dans la salle d’eau, le tri des ordures, les horaires de silence en semaine, la présence d’animaux ou encore, mais pas des moindres, la consommation de tabac ou la vape dans le logement.

Modèle de contrat de bail et d’état de lieux d’entrée

Il existe de nombreux modèles de contrats de location sur Internet. J’ai sélectionné pour vous ceux qui sont les mieux réalisés et qui respectent les exigences des contrats types définis par décret. Ces contrats types ne peuvent pas être utilisés tels quels, car ils ne sont pas formatés. Vous devrez adapter leur rédaction en ajoutant l’identité des parties (vous et le locataire) et l’identification du logement.

Contrat type pour le bail d’un logement meublé défini par décret : Décret du 1er janvier 2024 sur Legifrance

Pour une version mise en page, je vous recommande celle proposée par le site du Figaro, qui reprend le modèle de bail du décret dans un format PDF ou Word : Contrat de location sur Le Figaro

Modèle d’état des lieux pour le bailleur à annexer au contrat de location, également disponible sur le site du Figaro : État des lieux sur Le Figaro

Les avantages d’un bail en location meublée

Nous avons terminé la rédaction de nos contrats de location meublée. C’est vrai qu’il y a quelques complexités supplémentaires par rapport à un bail de location nu, mais les avantages sont bien réels. Deux principaux atouts, qui amélioreront la rentabilité de votre investissement, méritent d’être soulignés :

• La fiscalité avantageuse
• Des loyers plus élevés

Une fiscalité avantageuse

Comme pour toute location, vous êtes assujetti à plusieurs taxes et impôts :

• L’impôt sur le revenu
• Les prélèvements sociaux
• La taxe foncière (et ses taxes accessoires)
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) dans certains cas
• Les cotisations sociales, dans certains cas

Cependant, l’un des gros avantages de la location meublée, c’est que les revenus générés sont imposables en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers. Cette distinction permet de bénéficier de mécanismes fiscaux très avantageux pour les revenus d’activité, tels que les amortissements et les déductions de charges, qui permettent de réduire l’impôt à payer.

Il existe deux régimes fiscaux, similaires à ceux des entreprises, que vous pouvez choisir :

• Le régime micro-BIC (simplifié)
• Le régime réel des locations meublées

Le régime micro-BIC : Si vous optez pour ce régime, vous bénéficiez d’un abattement automatique de 50% vos revenus locatifs imposables. Il est très intéressant pour débuter, si vous ne voulez pas tenir de comptabilité détaillée et faire appel à un expert-comptable.

Le régime réel : Ce régime nécessite une comptabilité détaillée, mais il permet de déduire de nombreuses charges comme les frais d’entretien, les réparations, l’amortissement des meubles et du bien immobilier, les impôts locaux, les frais de gestion, d’assurance, ou encore les intérêts d’emprunt. Dans tous les cas, vous paierez moins d’impôts avec le régime réel qu’avec le régime mirco-BIC.

Un loyer plus élevé

Un deuxième avantage, non négligeable, de la location meublée par rapport à la location vide, c’est la possibilité de fixer un loyer plus élevé. La raison est simple : la fourniture de meubles au locataire engendre un coût pour vous, propriétaire, mais ce coût peut être intégré dans le montant du loyer. En moyenne, vous pouvez augmenter le loyer de 10% à 20% par rapport à un bien similaire en location vide.

En théorie, vous devez respecter l’encadrement des loyers en vigueur, mais il existe la possibilité d’appliquer un complément. Ce complément peut être justifié par la qualité des équipements fournis (télévision, lave-linge, lave-vaisselle, aspirateur, machine à café, etc.). Le mobilier et les travaux permettent de s’affranchir de l’encadrement des loyers.

Les différents types de contrat de location meublé

Enfin, je vous propose un tableau qui présente les différents types de contrats de location meublée. Vous y trouverez une comparaison des principales caractéristiques, telles que la durée du bail, les types de locataires et les conditions de fin de contrat.

Conclusion sur les clés d’un bail de location meublée

En résumé, un bail de location meublée doit être rédigé avec soin pour protéger vos intérêts d’investisseur. Il doit respecter les obligations légales tout en permettant d’ajouter des clauses protectrices, sous réserve qu’elles soient légales. La durée du bail, le montant du loyer, les modalités de paiement, et le dépôt de garantie sont les principaux éléments qui doivent attirer votre attention. N’oubliez pas l’inventaire du mobilier pour le fisc et les annexes légalement obligatoires, comme le dossier de diagnostics techniques.

Chez ImAvenir, nous vous accompagnons dans chaque étape de votre projet d’investissement locatif, en vous offrant des solutions clé en main adaptées à vos besoins, pour sécuriser et rentabiliser vos investissements. N’hésitez pas à nous contacter par téléphone ou à prendre rendez-vous sur notre agenda en ligne.