Calculette de rentabilité locative

Comment calculer ma rentabilité locative?

Un calcul très simple vous permet d’obtenir le rendement locatif de votre projet d’investissement : ce simulateur prend en compte votre budget global, le montant de votre emprunt et sa durée, son taux d’intérêt mais aussi vos loyers mensuels. 

Concernant ce dernier critère et pour une estimation plus précise de votre étude locative, le réseau ImAvenir est disponible au 01 86 90 02 33 ou bien en prenant rendez-vous directement sur notre péniche avec l’un de nos conseillers. 

Tableau Simulateur

Qu’est-ce qu’une rentabilité ?

Au sens strict du terme, il s’agit de la capacité (d’un investissement) à procurer un bénéfice. 

On parle de rentabilité prévisionnelle lorsque l’on mesure le gain de trésorerie projeté, divisé par le montant de l’investissement. A contrario, la rentabilité rétrospective est le résultat de la division du résultat comptable par les moyens financiers mis en oeuvre.

Dans le cas de l’investissement locatif immobilier, c’est la rentabilité prévisionnelle qui importe, à savoir le rapport entre les loyers perçus et le montant global du projet. 

Voici donc un exemple de rentabilité selon le modèle ImAvenir :

La rentabilité est au coeur des discussions sur les produits financiers que ce soit à travers le livret A, le PEA, les assurances-vie, les SCPI, etc. Tous les supports financiers proposent des produits à plus ou moins forte rentabilité. Certains sont considérés comme des investissements à risque, quand d’autres sont plus sécurisés. Investir dans l’immobilier locatif meublé est le plus sécurisé des marchés à risque. En d’autres termes, il procure des rentabilités élevées moyennant un risque minime. La vacance locative est le seul paramètre qui peut impacter la rentabilité. Ce pourquoi, ImAvenir n’opère que dans les zones géographiques où la demande locative est supérieure à l’offre.

Le prix d’achat de votre investissement immobilier est certes très important pour votre calcul de rentabilité locative, mais ce n’est pas le seul critère à prendre en compte pour un investisseur. Il faut avoir la possibilité d’opérer une bonne reconfiguration, avant même de s’intéresser au prix. Un prix d’acquisition attractif est important, mais si la configuration ne permet pas d’optimiser et reconfigurer correctement l’appartement, la rentabilité sera directement impactée. Pour la zone Paris, il est préférable d’acheter un bien de petite surface afin d’assurer une meilleure rentabilité. En région parisienne et dans les grandes villes de province, il y a une forte demande sur les produits de colocation qui permettent de dégager de forts rendements locatifs.

Exemple de réalisation et calcul de rentabilité selon le modèle ImAvenir

Dans le cas précis, nous étions sur un appartement T2 de 38 m² situé au 3ème étage d’un immeuble bien entretenu traversant sur rue et cour. Cet appartement ne présentait pas de mur porteur gênant et la disposition de chaque pièce ainsi que l’emplacement des fenêtres, évacuations et arrivés d’eaux nous a permis d’optimiser et reconfiguration l’appartement en T3.

Les deux fenêtres du salon nous ont permis de créer une chambre supplémentaire en rétrécissant cette même pièce qui était relativement grande. Afin d’avoir une optimisation parfaite nous avons créé une cuisine équipée et ouverte sur le séjour. La salle d’eau avec baignoire a également été modifiée par un bac de douche ce qui nous a permis de récupérer de l’espace pour l’intégrer dans le séjour.

Coût global de l’investissement  267 748
Loyer annuel  16 680
Loyers mensuels 1 390
Rentabilité moyenne  6,23

Photos avant travaux

Photos après travaux

Le calcul de rentabilité de mon projet locatif

ImAvenir vous propose de calculer votre investissement locatif grâce à notre simulateur de rentabilité ! L’immobilier locatif est un produit d’investissement financier dont la rentabilité impose une méthode de calcul universel basé sur le prix d’acquisition et les revenus locatifs. 

Cet outil vous permet de vous projeter dans votre futur projet immobilier. 

L’articulation financière de votre projet est primordiale pour déterminer votre capacité d’investissement mais aussi et surtout sa rentabilité !

Faire le bon choix est donc essentiel ! Cet outil vous permettra de sélectionner le bien immobilier qui répond aux critères de votre projet personnel.

Un projet immobilier est synonyme de rentabilité, mais à quel taux ? Quels cash flow puis-je espérer ? Quel retour sur investissement ?

Les erreurs à ne pas commettre dans le calcul de rentabilité

Un point sur le taux de rentabilité : 

Chaque investisseur a ses propres critères (diversité patrimoniale, projet de défiscalisation avec les avantages fiscaux de l’investissement en LMNP, revenus complémentaires, etc.) mais tous cherchent à dynamiser l’effet de levier par un taux de rentabilité maximisé sur une zone géographique déterminée.

Il s’agit souvent de la cheville ouvrière du projet, l’élément phare de l’investissement locatif meublé. Attention néanmoins aux projets dont les rentabilités sont trop attractives, cela peut cacher des vices. Les investisseurs chevronnés le savent, la rentabilité est fonction du marché, de la zone géographique et beaucoup d’autres critères comme les charges de copropriété par exemple…

La demande locative n’est pas incluse dans le calcul de rentabilité. Il s’agit cependant d’un point essentiel qu’ImAvenir prend en considération pour chacun de ses projets d’investissement.

Un point sur le cash-flow et retour sur investissement :

Tout le monde parle de cash-flow positif… Attention à cette formule qui veut dire tout et son contraire ! Un projet n’est pas rentable que lorsque le cash-flow est neutre ou positif. Le cash-flow dépend en premier lieu de l’apport de chacun ; ainsi un même projet peut dégager un cash-flow positif chez un investisseur qui finance une part du projet en apport personnel, alors qu’il pourra être négatif chez un investisseur qui opère un prêt bancaire sur la totalité du projet.

Pour autant, un cash-flow négatif n’est pas synonyme de mauvais projet locatif ; bien au contraire ! Il faut comprendre que les loyers locatifs perçus permettent de rembourser tout ou partie des mensualités. D’une manière générale, la majeure partie des investissements locatifs ont un cash-flow neutre. Aussi, une augmentation annuelle de la valeur immobilière du bien peut dégager une éventuelle plus-value en cas de revente. 

À titre d’exemple : prenons un projet à 12 % de rentabilité dans une ville peu attractive et désindustrialisée et un second projet à 5 % de rentabilité en région parisienne (projet Grand Paris), à Paris ou dans une grande métropole. Dans le premier cas, le prix du bien à la revente pourra avoir chuté de 10, 20 ou 30 % dans 20 ans, alors que le marché immobilier dans l’exemple du second projet, aura lui augmenté de façon exponentielle de + 20, 30 ou 40 % sur la même période.

 

Attention aux idées reçues :

  • Un bon rapport locatif n’est pas synonyme de prêt courte durée.
  • Le régime micro-foncier n’est pas forcément plus avantageux que le régime réel.
  • La location vide en SCI n’est pas plus avantageuse qu’une SCI en location meublée. Pour ce faire il faut privilégier l’IS (Impôt sur les sociétés) et non l’IR (Impôt sur le revenu).
  • Un investissement sans apport devra dégager une rentabilité plus forte qu’un investissement avec apport, afin de pouvoir dégager un autofinancement.

Quels sont les critères de rentabilité à prendre en compte?

À ce titre, un projet d’investissement immobilier nécessite de prendre en considération un ensemble de critères afin de calculer la rentabilité de l’investissement. Le taux de rendement des revenus locatifs par rapport au prix d’investissement se mesure toujours en rentabilité brute. Tous les investisseurs ne calculent pas de la même manière la rentabilité nette. Certains déduisent les frais de gestions, d’autres la taxe foncière ou encore les frais de syndic.

En tant qu’investisseur, le calcul du rendement du projet immobilier peut être simulé selon différents critères. À noter que ce calcul de rentabilité n’est qu’un estimatif et peut inclure ou non les critères ou les frais annexes ci-dessous :

 

  • Le prix d’achat
  • Les frais de notaire
  • Les plans d’architecte
  • Les travaux de rénovation
  • L’ameublement
  • Les honoraires
  • Les intérêts d’emprunt
  • Le montant annuel des loyers perçus
  • Les charges locatives (taxe foncière, charges de copropriété, prime d’assurance, frais de gestion, etc.)
  • Le montant du prêt 
  • Le taux d’intérêt (TAEG)
  • L’apport personnel
  • Les charges de copropriété
  • Les frais d’entretien de l’immeuble
  • Les frais de gestion locative et recherche du locataire équivalent en général à 1 mois de loyer
  • Taxe d’ordures ménagères