L’investissement locatif
Dans un contexte de taux d’intérêt bas et de livrets traditionnels peu rentables (0,5% par an pour le livret A, par exemple) de plus en plus de particuliers se tournent vers l’investissement locatif, c’est-à-dire dans l’achat de biens destinés à être loués sur le marché de l’immobilier résidentiel ou tertiaire sur le moyen ou sur le long terme.
Les différents objectifs de l’investissement locatif
Préparer sa retraite
Se constituer un patrimoine
Diversifier son épargne
Sécuriser son épargne
Augmenter ses revenus
Diminuer ses impôts
Transmettre un patrimoine
Devenir riche, voire rentier
À noter : ces différents objectifs ne s’excluent pas. Vous pouvez ainsi augmenter votre patrimoine, tout en baissant vos impôts et vous assurer ainsi un revenu complémentaire au moment de la retraite. Mais l’objectif prédominant va dicter votre stratégie. Pour devenir riche grâce à l’immobilier locatif, il est ainsi nécessaire de prendre des risques et de miser sur des quartiers en devenir.
Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif ?
Pour savoir combien un appartement ou une maison mis en location va rapporter, il est nécessaire d’effectuer différents calculs. Ainsi, la rentabilité brute est déterminée en divisant le montant du loyer annualisé par le coût d’achat. Il s’agit d’une première approche. Il faut, en effet, calculer la rentabilité nette de son bien, en intégrant les charges et le coût des travaux. En prenant en compte, les réductions d’impôt, l’investisseur obtient la rentabilité nette-nette. L’utilisation d’un simulateur va alors apporter une aide précieuse.
La rentabilité brute d’un investissement locatif avec un prix de vente sécurisé (investissement patrimonial) est d’environ 3-4% à Paris, 5-6% dans le Grand Paris et dans les grandes villes de France pour des typologie studio T2, T3 et plus de 7% pour les projets de colocations T4, T5, T6 dans le Grand Paris destinés à générer du cash-flow.
La fiscalité de l’investissement locatif, pour une meilleure rentabilité
La rentabilité de l’investissement locatif peut être optimisée grâce à des avantages fiscaux venant réduire le montant de l’impôt sur le revenu :
- Dispositif Malraux pour la rénovation de biens dans certains centres-villes,
- Dispositif Pinel pour les programmes immobiliers neufs, un dispositif venu remplacer le dispositif Duflot, qui a lui-même succédé au dispositif Scellier,
- Dispositif Denormandie pour les particuliers effectuant un achat dans l’ancien avec travaux,
- Dispositif Censi Bouvard pour l’investissement dans des résidences de service.
Ces différents dispositifs sont cumulables avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) de la loi Alur-Elan. Dans ce cadre, les revenus locatifs sont imposés sur le revenu au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), soit dans un cadre micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50%, soit avec déduction des frais réels. Sont ainsi déductibles, les charges comme la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt. Ce dispositif permet également de procéder à un amortissement de son achat, des travaux et du mobilier, afin de ne régler aucun impôt sur sa rente locative pendant une dizaine d’années.
Dans quels types de biens immobiliers investir ?
A côté de la location traditionnelle d’un appartement vide à usage d’habitation, d’autres types de biens sont disponibles sur le marché de l’investissement locatif. Ainsi, la location meublée est en pleine expansion. Elle séduit les étudiants ainsi que les jeunes actifs en recherche de solution de mobilité. Elle a l’avantage d’offrir un bon rendement et de bénéficier du statut LMNP, un statut fiscalement intéressant. La location meublée peut se décliner en location de service principalement pour personnes âgées ou étudiants. Ces résidences sont éligibles au dispositif fiscal Censi-Bouvard.
Autre investissement possible dans l’immobilier : les garages. L’acheteur doit alors être très attentif à l’emplacement, aux frais de gestion et au fort taux d’imposition venant grever la rentabilité. Enfin, l’immobilier d’entreprise séduit certains investisseurs. Mais la crise sanitaire augmente les risques de loyers impayés et le développement du télétravail celui de la vacance locative.
Comment financer son investissement locatif ?
L’investissement locatif est le seul placement financier destiné aux particuliers pouvant être financé en grande partie par le crédit. Ce crédit est d’une durée de 20 ans maximale pour l’achat d’un bien destiné à la location contre 25 ans en cas d’achat pour habiter. Le crédit du propriétaire-bailleur est ensuite remboursé par les loyers, par les économies d’impôt et par un effort d’épargne peu élevé. Et grâce à un effet de levier, l’investisseur peut petit à petit se constituer un patrimoine immobilier conséquent.
Astuce : même si vous possédez un capital suffisant, il est intéressant de souscrire un crédit immobilier. Vous allez, en effet, ainsi pouvoir déduire vos intérêts d’emprunt des revenus locatifs. Et vous investissez vos fonds disponibles sur d’autres supports, afin de diversifier votre épargne. De plus, le crédit immobilier est adossé à une assurance dépendance décès, afin d’apporter de la sécurité à l’investisseur et à sa famille.
Où investir dans l’immobilier locatif ?
Pour effectuer un bon placement immobilier en termes de rendement locatif et de plus-value à la revente, le choix de l’emplacement d’un investissement locatif est primordial. Les biens les plus intéressants sont ceux proches des commodités (transports, commerces, écoles…). Les acquéreurs doivent s’intéresser au taux de logements vacants dans le quartier, à la démographie afin de cerner au mieux la demande locative (petites surfaces type studios ou T2 à proximité des pôles universitaires, par exemple) et aux loyers pratiqués dans le secteur.
À noter : les biens avec les meilleurs emplacements sont souvent des biens situés dans l’ancien. En effet, du fait d’une raréfaction des terrains à bâtir, les logements neufs, notamment ceux éligibles à la loi Pinel, sont souvent situés en périphérie des grandes villes.
Qui peut investir en immobilier locatif ?
L’investissement locatif n’est pas réservé aux hauts revenus ou aux personnes capables de payer un appartement cash. En effet, la réponse à la question « qui peut investir en immobilier locatif » est large. Il s’agit de tous les particuliers ayant des revenus stables (CDI ou indépendants) et ayant une capacité d’endettement.
Certaines conditions d’accès au crédit se sont durcies. Ainsi, le remboursement du prêt immobilier ne doit pas dépasser 35% des revenus du foyer et la plupart des banques intègrent les loyers dans ces revenus, souvent à hauteur de 70%. De plus, pour accéder au crédit, il est nécessaire de disposer d’un apport représentant environ 15 à 20% du prix d’achat et couvrant les frais annexes, comme les frais de notaire, les frais d’agence, le mobilier et les plans d’architecte.
À savoir : investir dans l’immobilier locatif peut se faire avant l’achat de la résidence principale. D’ailleurs, de nombreux investisseurs ayant un patrimoine immobilier important sont locataires, car acheter pour louer est plus intéressant que d’acheter pour habiter. Par ailleurs l’accès au crédit pour un investissement locatif vient moins impacter le taux d’endettement que pour une résidence principale
Qu’est-ce que l’investissement locatif clé en main ?
Des sociétés, comme ImAvenir, proposent un service complet à leurs clients :
- La recherche d’un appartement par un chasseur immobilier expérimenté, afin de trouver un bien avec travaux de rénovation dans un quartier avec une demande locative soutenue
- L’accompagnement chez le notaire pour la signature du compromis de vente et de l’acte authentique
- L’intervention d’un architecte, afin de réaliser des travaux pour augmenter l’attractivité et la valeur locative du bien et l’éventuelle plus-value, en cas de revente,
- La réalisation des travaux par des artisans partenaires sous la supervision de l’architecte,
- L’ameublement du bien, afin d’accroître sa rentabilité et bénéficier du statut avantageux de la location meublée non professionnelle,
- La mise en place du locataire et la gestion locative
L’investissement locatif clé en main est ainsi la garantie d’une tranquillité d’esprit et d’un placement rentable et sécurisé.
Comment louer son bien immobilier ?
Les propriétaires de logements destinés à la location résidentielle se posent la question : faut-il mettre en location avec un bail meublé ou avec un bail nu ? La location meublée est plus avantageuse fiscalement et plus souple. La durée du bail est ainsi de 1 an renouvelable voire 9 mois, dans le cadre du nouveau bail mobilité, contre une durée de location de 3 ans minimum pour un bien nu. Il est ainsi plus facile de récupérer son bien, afin d’y loger ses enfants au moment de leurs études par exemple, ou pour une revente à un meilleur prix. En effet, un logement avec un locataire en place se vend jusqu’à 20% moins cher.
Cependant, un bien meublé avec des équipements haut-de-gamme et avec un emplacement stratégique va attirer les candidats locataires. Et en faisant appel à un gestionnaire, le propriétaire-bailleur va se décharger de la recherche de nouveaux occupants. En effet, ImAvenir propose un service de gestion déléguée. La société va ainsi s’occuper de la mise en location, de vérifier les dossiers des candidats locataires, de sélectionner les plus solvables afin d’éviter les impayés et de présenter ces dossiers à l’investisseur. La location est ainsi sécurisée en toute transparence.
Quelles sont les alternatives à l’immobilier locatif ?
Si vous souhaitez investir dans la pierre sans pour autant acheter un appartement à louer, il existe des alternatives à l’immobilier locatif :
- Prendre des parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), la pierre-papier, pour investir facilement dans le marché immobilier à destination des entreprises. Mais les revenus sont imposés plus lourdement que dans le cadre de l’immobilier classique.
- Le crowdfunding immobilier, pour envisager d’investir en cofinancement avec un ou plusieurs promoteurs immobiliers. Il s’agit d’un placement rentable mais risqué.
- L’assurance vie avec une orientation de son épargne vers des supports immobiliers.
- Le PEA (Plan d’Epargne en Action) avec possibilité d’intégrer des actions immobilières.