Investissement immobilier locatif

L’investissement locatif est le placement financier préféré des particuliers en France, souvent considéré comme une valeur refuge face à l’inflation. C’est une opération populaire chez les investisseurs car elle permet de générer des revenus passifs facilement, donc de préparer une retraite par exemple. Néanmoins, vous pouvez avoir différents objectifs pour un investissement locatif, qui se cumulent, et qui vont orienter votre stratégie :

• Préparer sa retraite
• Se constituer un patrimoine
• Diversifier son épargne
• Sécuriser son épargne
• Augmenter ses revenus
• Diminuer ses impôts
• Transmettre un patrimoine
• Vivre des rentes

Dans tous les cas, l’immobilier est un investissement à long terme qui demande de prendre les bonnes décisions dès le départ et d’avoir une gestion rigoureuse.

Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif ?

La rentabilité est importante car elle permet d’évaluer la performance financière de tout investissement et d’orienter la gestion de votre patrimoine.  Ainsi, vous saurez si les espoirs de revenus justifient l’apport initial et les coûts réguliers qui seront engendrés.

Il existe différents indicateurs qui permettent de connaître le rendement d’un investissement locatif et de savoir si un appartement ou une maison sera rentable :

• Le rendement brut
• Le rendement net de charges
• Le rendement net-net (incluant le profil fiscal et les prélèvements)
• Le taux de rentabilité interne (TRI)
• Le cash-flow (flux de trésorerie)

Calculer le rendement

Le rendement brut se calcule en divisant le coût global du projet (prix d’acquisition, commission, notaire, travaux etc) par le montant du loyer annualisé. Il s’agit d’une première approche que l’on peut compléter par le rendement net de charges. On retire au loyer annuel la taxe foncière, les charges de copropriété ou toute autre charge supplémentaire. En prenant en compte le profil fiscal de l’investisseur, ses avantages fiscaux ou réductions d’impôt, on obtient le rendement net-net.

Calculer son cash-flow

La cash-flow est plutôt un indicateur de court terme. Il s’agit de la différence entre les revenus et les charges par mois. Vous saurez si votre projet d’investissement permet de dégager des bénéfices ou non. Le TRI, quant-à-lui, vous permet d’intégrer les potentiels de plus-values à la revente de votre bien à long terme.

Comparer pour savoir si la rentabilité est bonne

L’utilisation d’un simulateur de rentabilité locative est une bonne aide mais l’accompagnement d’un professionnel sur l’ensemble de ces calculs est décisif, notamment sur les simulations de financement ou votre profil fiscal. Vous aurez la garantie de sortir gagnant et de bien construire votre patrimoine sans pertes financières.

A titre indicatif, un investissement locatif en 2023 a un rendement moyen de 3 à 4% à Paris, et un rendement moyen de 5 à 6% dans le Grand Paris et les grandes villes de France (type Lyon, Bordeaux, Lille ou Rouen par exemple). Dans les communes de taille moyenne, la rentabilité varie beaucoup et il et plus difficile de louer un appartement car l’accession à la propriété est plus simple. Les autres indicateurs dépendent du bien en lui-même, de votre mode de financement et des prélèvements fiscaux personnalisés.

Où investir dans l’immobilier locatif ?

La rentabilité n’est pas le seul élément à considérer pour votre investissement locatif. Un appartement ou une maison qui a du mal à se louer n’atteindra pas la rentabilité projetée et présente donc des risques importants.

Les biens les plus sécurisés sont ceux situés proches des commodités et des services (transports en commun, parking, commerces, salle de sport, écoles…), souvent dans l’ancien et dans les centres-villes. Le charme, la sécurité d’un quartier ou la vue sur un monument peut aussi être intéressante. Pour être plus concret, les acquéreurs doivent avoir un œil sur la tension locative et le taux de logements vacants. Vous pouvez orienter votre zone de recherche grâce aux données démographiques de l’Insee mais pour savoir plus finement où investir dans l’immobilier locatif, les agents sont les mieux placés pour connaître le rapport entre offre et demande dans leur secteur. N’hésitez pas à solliciter leur avis et leurs conseils.

Enfin, la localisation a un impact sur le prix d’acquisition du bien et donc sur le rendement moyen. Il faut donc bien étudier les prix du marché, voire demander conseil, pour trouver la bonne opportunité. Vous pourrez réaliser des plus-values dans des zones urbaines en forte transformation comme dans le Grand Paris avec la construction de nouveaux métros. Par exemple dans une ville comme Clichy à l’Ouest de Paris a pris 51,9% de plus-value en 5 ans après la mise en service de la ligne de métro 14.

Dans quel type de bien immobilier investir ?

La typologie de bien immobilier doit être combinée avec la localisation pour avoir un maximum de sécurité sur la rentabilité. Les petits studios intéressent davantage les étudiants et les jeunes actifs en recherche d’une solution de mobilité. Il vaudra mieux se trouver à proximité d’un centre d’affaires ou d’une université. Un T2 conviendra plutôt à un jeune couple et un T3 à des familles. Il faudra plutôt privilégier la présence d’aires de jeux, d’espaces verts et d’un parking dans ce cas.

Optez pour une location nue traditionnelle si vous souhaitez louer à des familles sur une durée moyenne plus longues. La location meublée est plus adaptée aux jeunes qui cherchent des solutions sur une courte durée.

D’autres investissements sont possibles dans l’immobilier, autre que l’immobilier locatif traditionnel. Vous pouvez par exemple faire l’acquisition d’un garage pour le louer, investir dans des résidences de services, ou opter pour le meublé touristique type Airbnb. Dans ce cas, il faudra changer la destination du bien immobilier de l’habitation vers le commercial avec un accompagnement sur les dépôts administratifs, si vous souhaitez pouvoir louer toute l’année en conformité.

Comment financer son investissement locatif ?

Il y a autant d’investisseurs que de méthodes pour financer un investissement locatif. Ce type d’investissement est apprécié des particuliers car il est le seul qui peut être financé par une banque classique. Avec un petit apport initial (dans un plan épargne logement par exemple), vous pourrez obtenir un crédit pour l’acquisition du bien, qui sera ensuite remboursé par les loyers perçus. Vous vous constituez petit à petit un patrimoine en profitant de votre capacité d’endettement. C’est le principe de l’achat à effet de levier que les investisseurs connaissent bien.

S’intéresser au taux d’intérêt

Dans ce mode de financement, le principal coût est le remboursement du crédit et donc le taux d’intérêt. Chaque banque a sa propre politique tarifaire. Les prix peuvent donc varier d’une banque à l’autre et même entre les régions au sein d’un même réseau. Pour pouvoir les comparer, il faut s’intéresser au TAEG (taux annuel effectif global) qui intègre les coûts annexes dont les assurances prêt ou les frais exceptionnels. Il existe de nombreux comparateurs en ligne qui vous permettront de faire une liste de banques à solliciter. Puisque le taux est individualisé en fonction de la durée et de votre profil de risque, vous devrez solliciter chaque banque pour demander une estimation. Un courtier peut se charger pour vous de solliciter les banques, négocier, et vous présenter les meilleures offres.

Profiter de sa capacité d’endettement

Même si vous possédez un capital suffisant pour payer comptant, il reste intéressant de souscrire un crédit pour votre projet. Vous pourrez multiplier les acquisitions, les opérations immobilières et déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers imposables dans le cadre de certains régimes fiscaux. Vous pouvez aussi garder vos fonds pour diversifier votre épargne et diluer les risques sur différents supports. L’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine peut être opportun.

Créer un projet avec un tiers investisseur

Une autre solution est de faire financer votre projet d’investissement locatif par un tiers-investisseur. Ce partenaire pourra injecter de l’argent ou se porter garant pour le prêt bancaire en échange d’une part sur les revenus locatifs et d’une part de la plus-value. Il faut alors formaliser la collaboration entre les investisseurs dans un contrat qui stipule l’ensemble des modalités, des dispositifs et le partage des recettes.

Comment réduire ses impôts et obtenir une meilleure rentabilité ?

Vous pouvez optimiser la rentabilité de votre projet grâce au mille-feuille de la fiscalité sur l’investissement locatif en France. Voici quelques solutions de défiscalisation intéressantes qui peuvent même réduire vos impôts sur le revenu :

• la loi Pinel pour les programmes immobiliers neufs, un dispositif venu remplacer le dispositif Duflot, qui a lui-même succédé au dispositif Scellier, à la loi Demessine et au dipositif Robien.
• le dispositif Malraux pour la rénovation de biens dans certains centres-villes,
• le dispositif Denormandie pour les particuliers effectuant un achat dans l’ancien avec travaux,
• le dispositif Censi Bouvard pour l’investissement dans des résidences de service.

Investir en Pinel

La loi Pinel a été mise en place en 2014 pour encourager l’investissement locatif dans le neuf dans les zones tendues (elle succède à de nombreux dispositifs et a fait l’objet de beaucoup de publicité ces dernières années). Le Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans en fonction de la durée de location choisie et du prix d’achat du bien. Toutefois, les investisseurs en Pinel doivent respecter un plafond de ressources des locataires pour bénéficier des avantages fiscaux. Et bien souvent, tous les logements d’un même programme Pinel neuf sont mis à la location en même temps. Il vaut mieux demander l’avis d’un professionnel autre que le promoteur immobilier lui-même pour savoir si un programme en Pinel est intéressant dans sa globalité.

Investir dans l’ancien avec le Malraux

Le dispositif de défiscalisation Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôt en échange de travaux de restauration dans des secteurs sauvegardés ou des biens dégradés dans l’ancien. La réduction d’impôt dépend de la localisation : 22% ou 30% du montant des dépenses, ce montant éligible lui-même étant plafonné à 400 000 €. La rénovation pouvant être complexe, l’enjeu sera de trouver la bonne société d’artisans pour réussir l’opération tout en profitant de la défiscalisation.

Rénover avec le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 21% du montant de l’investissement sur 12 ans, pour la rénovation d’un bien dans le centre-ville d’une des 222 villes moyennes éligibles en France. La rénovation doit être à hauteur de 25% du coût total de l’opération et le bien doit être loué pendant 6 ans minimum. Les zones éligibles sont souvent des villes moyennes en difficulté. Il faut donc bien se faire accompagner par un professionnel pour limiter les risques.

Investir en résidence service avec le Censi-Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard permet d’obtenir une réduction d’impôt en investissant dans une résidence de services neuve ou en VEFA comme une résidence pour étudiants, une résidence pour seniors ou une résidence de tourisme. On peut alors obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 11% prix du logement avec un plafond de 33 000 €. Il faut s’engager à louer à l’exploitant de la résidence pendant au moins 9 ans pour bénéficier du dispositif Censi Bouvard.

Bénéficier du statut LMNP

Ces niches fiscales sont cumulables avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) instauré par la loi Alur-Elan. Dans ce cadre, les revenus fonciers sont imposés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), soit dans un cadre micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50%, soit avec déduction des frais réels. Dans le second cas, vous pouvez déduire l’ensemble des coûts de votre projet locatif : taxe foncière ou intérêts d’emprunt par exemple. Ce statut permet également de procéder à un amortissement du bâti, des travaux et du mobilier. L’investissement dans l’ancien avec travaux présente plus d’avantages avec ce statut. Les déductions de charges sont reportables d’une année sur l’autre. Vous ne paierez pas d’impôts sur vos revenus fonciers pendant une dizaine d’années en moyenne si vous êtes accompagnés par un expert-comptable pour faire chiffrer les amortissements.

Qu’est-ce que l’investissement locatif clé-en-main ?

L’investissement locatif clé-en-main est une prestation proposée par des promoteurs immobiliers ou des sociétés spécialisées. Le professionnel donne ses conseils et s’occupe de toute l’exécution de l’investissement locatif pour son client investisseur :

• Recherche d’appartements rentables avec une bonne demande locative
• Accompagnement notarial pour le compromis de vente et l’acte authentique
• Plans d’architecte pour augmenter l’attractivité du bien, sa valeur locative, et réaliser des plus-values
• Les travaux par des artisans qualifié et la conduite de chantier
• L’ameublement et la décoration pour bénéficier du statut LMNP
• La recherche de locataire et la gestion du bien

Le coût d’une société d’investissement locative fera légèrement diminuer la rentabilité avec des prix de l’ordre de 5% à 10% du montant global. Néanmoins, vous gagnerez du temps et vous gagnerez en tranquillité d’esprit. Avec l’assurance d’avoir un projet rentable et sécurisé.

ImAvenir est spécialisé dans l’investissement locatif clé-en-main. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un conseiller pour échanger sur vos projets financiers.

Faut-il meubler son bien immobilier ou le louer vide ?

La location meublée est plus avantageuse fiscalement et plus souple. La durée du bail est d’un an renouvelable, ou 9 mois pour un bail mobilité. Il est donc plus facile de récupérer son bien si vous voulez y loger vos enfants pour leurs études par exemple.

Néanmoins, les biens meublés n’intéressent pas tous les types de locataires. Pour les grands appartements au-delà du T3 ou des maisons, les candidats à la location sont plutôt des familles pour des longues durées. Il faudra alors transformer le bien en colocation ou en co-living si vous souhaitez louer meublé facilement. Dans ce cas, les conseils d’un architecte d’intérieur sont recommandés pour donner envie aux jeunes de déposer un dossier dès la mise en location.

Comment louer et gérer ses biens immobiliers en location ?

Pour louer votre bien, il faudra d’abord fixer le montant du loyer. Vous devrez tenir compte de la localisation, de la taille du logement, des équipements, de vos charges ainsi que de la tension sur le marché entre l’offre et la demande. L’objectif étant de louer au meilleur prix tout en ayant un logement vide le moins longtemps possible. Sur ce point, Paris et le reste de la région parisienne sont très sécurisés car les logements trouvent souvent leur locataire en moins de 48h. Un professionnel de l’immobilier peut vous aider pour faire cette estimation dès l’offre d’achat et vous donner son avis sur la sécurité de la rentabilité estimée. Si vous n’avez pas d’idée précise sur le loyer avant même l’offre d’achat, l’opération peut comporter des risques et des manques d’optimisation.

Vous devrez ensuite faire l’annonce de mise en location et réaliser les visites. Il peut être parfois long de répondre au téléphone, et de vérifier la solvabilité des locataires pour éviter les impayés. Les sociétés de gestion locative délèguent pour vous ces tâches fastidieuses et chronophages. Vous n’aurez plus qu’à choisir ou valider le locataire sur dossier. Ces sociétés de gestion de biens s’occupent également des formalités administratives pour éviter les litiges dont les contrats de location, l’état des lieux et la remise des clés. Leur fonctionnement vous permet, en outre, de rester anonyme et d’être inconnu du locataire car la société gère aussi la perception des loyers. Vous n’avez donc plus aucune tâche à réaliser ou presque pour un prix qui est général compris entre 3% et 6% du montant du loyer.

Qui peut investir dans l’immobilier locatif ?

L’investissement locatif n’est pas réservé aux cadres avec des hauts salaires ou aux personnes capables de payer un appartement cash. Tous les particuliers ayant des rentrées d’argent stables et n’ayant pas atteint leur limite d’endettement peuvent investir dans l’immobilier.

Avoir un petit apport est suffisant

Certaines conditions d’accès au crédit se sont tout de même durcies ces dernières années. Le remboursement du prêt immobilier ne doit pas dépasser 35% des revenus du foyer. Néanmoins, la plupart des banques intègrent les loyers dans ces rentrées d’argent, souvent à hauteur de 70%. Pour accéder au crédit, il faut en général un apport d’environ 15 à 20% du prix d’achat et couvrant les frais annexes (comme les frais de notaire, les frais d’agence, le mobilier et les plans d’architecte). Contrairement à ce qui est parfois annoncé par certaines sociétés, il est quasiment impossible d’investir sans apport dans l’immobilier locatif.

Quel est le meilleur moment dans sa vie pour investir ?

Il n’y a pas de plancher d’âge pour investir dans l’immobilier. Dès votre premier emploi en CDI, vous pouvez vous lancer dans l’investissement locatif et demander une simulation de financement à votre banque. Commencer tôt est même conseillé. Il vaut mieux commencer par investir car l’emprunt aura très peu d’impact sur votre taux d’endettement grâce aux loyers perçus ; ce qui ne sera pas le cas si vous achetez votre résidence principale en premier. Acheter pour investir et plus intéressant que d’acheter pour habiter quand on est jeune.

Quelles sont les alternatives à l’immobilier locatif ?

Si vous souhaitez investir dans la pierre sans pour autant acheter un appartement pour la louer, il existe des solutions alternatives à l’immobilier locatif.

Prendre des parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), qu’on appelle souvent la pierre-papier, pour investir facilement dans le marché immobilier à destination des entreprises. Mais les salaires exigés pour le financement sont plus importants que dans l’immobilier locatif classique.

Le crowdfunding immobilier, une des solutions pour envisager d’investir en cofinancement avec un ou plusieurs promoteurs immobiliers. Néanmoins, ce type de projet présente des risques avec une mise en garde importante de l’AMF en 2022 (Haute autorité des marchés financiers).

L’assurance vie avec une orientation de son épargne vers des supports immobiliers qui reste une option très sécurisée mais moins rentable.

Le PEA (Plan d’épargne en actions) avec possibilité d’intégrer des actions immobilières mais vous serez dépendant de la valeur d’échange des actions.