Quel rendement pour l’investissement locatif ?
Toute personne souhaitant investir dans la pierre se pose la question : quel rendement pour l’investissement locatif clé en main ? De nombreuses offres sur internet promettent de devenir millionnaires en achetant 3 ou 4 biens. Bien entendu, vous vous en doutez ces offres sont trompeuses. Une société avec des experts immobiliers expérimentés, comme ImAvenir, ne fait aucune promesse de ce type. En revanche, elle va aider le particulier à sécuriser son investissement et à s’orienter vers des maisons ou appartements correspondant à ses attentes en matière de rendement.
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Sécuriser son investissement locatif
Pour sécuriser et réussir son investissement locatif, il est nécessaire d’acheter un bien immobilier dans un secteur où l’offre locative est inférieure à la demande locative. Vous éviterez ainsi la vacance locative synonyme de perte de loyers.
Dans le cadre d’un bail meublé synonyme de rentabilité plus élevée, un appartement bien positionné et bien rénové avec un ameublement et des équipements de qualité va trouver très rapidement preneur. De plus, la rentabilité d’un bail meublé est souvent supérieure à celle d’un bien non meublé, car il est loué plus cher pour le même nombre de mètre-carré. Et une telle location est intéressante grâce au dispositif d’optimisation fiscale LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) de la loi Alur. En effet, ce dispositif permet d’amortir 70% du prix d’acquisition du bien, 100% des travaux, 100% du mobilier et une déduction la 1ère année de 100% des honoraires d’agence et frais de notaire . Pendant une dizaine d’années, un déficit BIC est ainsi créé et va venir s’imputer sur les revenus locatifs déclarés dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Une rentabilité patrimoniale à Paris, pour un investissement très sécurisé
L’immobilier patrimonial se définit comme un investissement à long terme. Sa rentabilité locative n’est pas très élevée (3,5 voire 4,5%). Mais la valeur du bien est importante, du fait d’un emplacement irréprochable ou d’une qualité premium. Les professionnels parlent de « valeur relative » garantie. Il ne s’agit pas d’assurer que la valeur du bien va être en hausse continuelle. Mais même en cas de conjoncture dégradée, le bien va conserver une valeur minimale acceptable à la revente alors que certains biens à haut rendement moins bien placés vont devenir invendables.
Les appartements à Paris intra-muros attirent les propriétaires bailleurs à la recherche d’une rentabilité patrimoniale. Ces derniers ont parfois déjà des biens en location en province ou en banlieue et l’achat d’un bien dans la capitale a pour objectif de diversifier et de sécuriser leur portefeuille locatif.
Une rentabilité plus élevée en province et en petite et moyenne couronne
Dans certaines villes de province ainsi que dans des communes situées en petite et moyenne couronne, la rentabilité d’un bien locatif est comprise entre 5 et 6% pour les typologies classiques type studio ou T2, soit une prime de 1 à 2% par rapport au marché parisien. Cette rentabilité peut néanmoins dépasser 7% avec des projets de colocation type T4 T5 T6 et permet d’atteindre l’autofinancement de son investissement locatif. Dans le calcul de la rentabilité, il convient néanmoins de tenir compte d’une taxe foncière en général plus élevée que dans la capitale. Mais une calculette offre la possibilité de calculer la rentabilité brute et nette d’un bien. La rentabilité brute est le rapport entre le prix d’achat du bien et le montant du loyer annuel X par 100. La même formule est à appliquer pour calculer la rentabilité nette, mais du montant du loyer sont déduits différents frais récupérables et les charges de copropriété ainsi que du coût de l’emprunt immobilier.
Des astuces pour obtenir une forte rentabilité : la colocation et le coliving
La colocation et le coliving offrent la possibilité d’atteindre un rendement supérieur à la moyenne, voire un excellent rendement (supérieur à 7%), à condition de pouvoir faire l’acquisition d’un bien suffisamment spacieux. Pour les propriétaires de plusieurs biens locatifs, l’effet de levier bancaire va leur faciliter la tâche. En effet, les revenus locatifs leur donnent la possibilité d’emprunter des sommes plus importantes.
La colocation n’est pas l’apanage des étudiants (52% des candidatures). En effet, 43% des candidats à la colocation sont des actifs et 5% sont des retraités ou des inactifs. Quant au coliving, il s’agit d’un nouveau concept immobilier venu des Etats-Unis. Il s’agit d’une organisation des appartements individuels (chambres, petites surfaces de type studios ou 2 pièces) autour d’espaces ouverts à tous, comme la terrasse, le jardin, la cuisine, la laverie, etc.
La colocation permet de louer 20 à 30% plus cher qu’une location individuelle, du fait d’une location par chambre et de baux individuels. Vous pouvez ainsi atteindre un cashflow immobilier positif et générer des revenus complémentaires. De plus, chaque colocataire est ainsi responsable du paiement de son loyer, ce qui sécurise les revenus.
Quant à l’investissement en coliving, il concurrence d’autres secteurs comme celui de l’investissement en résidence senior, où la rentabilité a tendance à baisser. En effet, les résidences en coliving sont des résidences de standing attirant les locataires à haut pouvoir d’achat et notamment les expatriés. Et, il faut savoir que sur ce type de biens, la demande est 10 fois supérieure à l’offre et le risque est donc limité. Enfin, le régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique à l’investisseur en coliving.
