Réussir son projet locatif

Définir son objectif pour faire les bons choix en termes d’investissement locatif

L’acheteur d’un appartement destiné à être mis en location poursuit différents objectifs. Avant de procéder à une acquisition, la première étape consiste à déterminer son principal souhait, avoir un revenu complémentaire, développer son patrimoine, bénéficier d’une réduction d’impôt.

Augmenter ses revenus

Investir dans l’immobilier locatif offre la possibilité d’augmenter ses revenus, une fois l’emprunt remboursé. Votre objectif peut donc être d’améliorer votre niveau de vie ou/et de préparer votre retraite, voire poser la première étape de l’autonomie financière. L’accent est alors mis sur la recherche d’une bonne rentabilité locative, sachant que le rendement locatif brut annuel se calcule, en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100.

Exemple : un studio acheté 160.000 € et loué 680 € par mois rapporte 5,1 % bruts (680 x 12 /160.000 x 100 = 5,1).

Construire un patrimoine

L’investissement immobilier est un bon moyen de se constituer petit-à-petit un patrimoine, afin de protéger sa famille, de préparer sa succession, de financer par la suite un autre projet, comme un apport pour l’achat de sa résidence principale, un projet locatif dans un immeuble de rapport ou la création d’une entreprise. Dans ce cas, un conseiller vous recommande de vous orienter vers l’investissement patrimonial plus que vers l’investissement de rendement. Cela signifie que le bien, du fait de sa situation géographique privilégiée et de ses qualités intrinsèques va se vendre facilement, en dégageant très certainement une plus-value.

Profiter d’un avantage fiscal Pinel ou autres

Le dispositif de défiscalisation Pinel

L’État encourage l’investissement dans la pierre, grâce à de nombreux avantages fiscaux. Le plus connu est le dispositif Pinel, en cas d’achat dans un bâtiment collectif neuf dans une zone définie comme tendue par le gouvernement (le zonage du Pinel). Le propriétaire-bailleur doit louer à des ménages modestes, pendant une période de 6, 9 ou 12 ans, avec un loyer plafonné. En contrepartie, une réduction d’impôt est accordée de 12% du prix d’achat sur 6 ans, 18% sur 9 ans avec une déduction complémentaire, en cas de prolongement, dans la limite d’un plafond global de 300 000 € et de 5 500 € par m².

Les autres dispositifs de défiscalisation

D’autres dispositifs de défiscalisation moins connus que le dispositif Pinel immobilier existent et sont souvent synonymes de meilleure rentabilité locative :

• Le dispositif Censi-Bouvardpour un achat d’une ou plusieurs pièces dans une résidence service, dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux. L’économie d’impôt peut aller jusqu’à 33.000 € et la TVA peut être récupérée.
• La loi Denormandie, pour un investissement dans l’ancien dégradé, dans le centre de certaines villes de taille moyenne.
• Le dispositif Malraux, pour un investissement dans l’ancien avec travaux dans une zone présentant un caractère historique.
• Le dispositif Girardin, pour un investissement dans un logement intermédiaire en Outre-mer.
• Le statut LMNP(Loueur en Meublé Non Professionnel) de la loi Alur autorisant de nombreuses déductions et un amortissement du projet, permettant ainsi au contribuable de ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant 10-12 ans.
• Si les revenus locatifs dépassent 23.000 € et si ces revenus sont supérieurs aux salaires et revenus de remplacement (retraites, pensions, allocations chômage…), le statut à adopter est celui du loueur en meublé professionnel, LMP. Ce statut est également avantageux fiscalement avec une déduction de nombreuses charges et une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), si l’activité de loueur dégage un résultat positif et constitue l’activité principale du loueur.

Achat dans l’ancien ou dans le neuf pour réussir son investissement locatif ?

Lors d’un premier projet locatif se pose la question, investir dans le neuf ou investir dans l’ancien ? Pour répondre à cette question, il est nécessaire de connaître les avantages et les inconvénients du neuf et de l’ancien.

Avantages et inconvénients d’un achat dans le neuf

Les atouts d’un investissement locatif dans le neuf :

• Les m² sont optimisés avec des pièces à vivre modernes.
• Des équipements de confort sont le plus souvent prévus, comme des parkings et des ascenseurs.
• Les frais de notaire, les frais de mutation sont moindres que dans l’ancien (3-4 % du montant de la transaction contre 6 % à 8 % dans l’ancien).
• Les logements neufs respectent les dernières normes de construction, notamment au niveau de l’isolation thermique et de l’isolation acoustique.
• Les charges courantes sont plus faibles. Ainsi, aucun gros travaux n’est à financer à court terme.

Les points faibles d’un investissement locatif dans le neuf :

• Le prix au m² est plus élevé que dans l’existant et n’est pas compensé par les frais de notaire plus faibles.
• Les programmes neufs sont rarement situés en centre-ville, un secteur où la demande locative est la plus forte.
• Les risques de défaillance du promoteur existent et nécessitent de faire jouer les garanties.
• En VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), les retards sont nombreux et il est difficile de faire aboutir les demandes d’indemnisation.

Avantages et inconvénients d’un achat dans l’ancien

Les atouts d’un investissement locatif dans l’ancien :

• Les biens anciens sont nombreux en centre-ville, à proximité des transports.
• De nombreux biens avec des caractéristiques différentes sont présents sur le marché immobilier (studio, grands appartements familiaux avec des pièces lumineuses, maison à transformer en espace de coliving, appartement de prestige avec des pièces comportant des moulures apparentes…).
• À situation géographique comparable, l’ancien est souvent moins cher que dans le neuf.
• Une décote supérieure à 20% pour les biens anciens nécessitant une rénovation est fréquente.
• L’éco-PTZ (prêt à taux zéro) et les subventions, comme celles de l’Anah, permettent de financer les mises aux normes énergétiques.

Les points négatifs d’un investissement locatif dans l’ancien :

• Des travaux, à court ou moyen terme, comme le ravalement de façade ou la réfection de la toiture, sont à prévoir.
• Les charges courantes sont plus élevées. Mais certaines charges sont récupérables sur le locataire et les autres sont déductibles des revenus locatifs.

Mettre en place une stratégie pour concilier investissement locatif rentable et sécurisé

Investissement de rendement ou investissement patrimonial donne une tendance mais ne s’oppose pas. En effet, en faisant les bons choix, en suivant les conseils de professionnels, vous pouvez espérer une valorisation du logement, tout en percevant des revenus locatifs intéressants.

Choisir le bon emplacement pour son projet locatif

Investir en centre-ville, une valeur sûre

Le bon emplacement est celui correspondant aux attentes des locataires. Les avis de la presse spécialisée sont unanimes, quel que soit le nombre de pièces du logement, le centre-ville est une valeur sûre, avec des commerces et des transports à proximité permettant un accès facile aux zones d’emploi. À ce sujet, notez qu’en Ile-de-France, l’immobilier connaît une redistribution des cartes du fait de l’arrivée du Grand Paris Express, le super-métro désenclavant la proche banlieue. En effet, les quartiers situés à proximité des futures gares gagnent en attractivité, tout en restant bien plus abordables que les prix pratiqués dans la capitale.

La proximité des universités, une demande locative élevée

À proximité des centres universitaires, la demande est élevée. Autre avantage, l’investisseur dans l’immobilier locatif à destination des étudiants a le choix du type de logement : une petite surface, un grand appartement à transformer en colocation ou une résidence service avec loyer garanti et possibilité de bénéficier de la défiscalisation Censi-Bouvard. C’est ainsi le cas à Montpellier ou à Lille, troisième ville universitaire de France.

La location meublée, pour des loyers plus élevés et pour le statut LMNP

Lors de la mise en place du projet locatif, il faut réfléchir au type de bail, bail nu ou bail meublé. En location meublée, les loyers sont supérieurs à ceux pratiqués dans le cadre d’une location nue. De plus, contrairement aux idées reçues, la location meublée ne séduit pas uniquement les étudiants. En effet, les personnes avec un emploi représentent plus de 50% des locataires en meublé, un pourcentage supérieur dans les meublés comportant plusieurs pièces. Ces locataires sont souvent prêts à payer plus pour un appartement de qualité. Par ailleurs, la fiscalité de la location meublée est intéressante. Ainsi, le bailleur en LMNP déclare ses revenus au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Jusqu’à 72.600 € de recettes, il est en micro-BIC, c’est-à-dire qu’il bénéficie d’une réduction forfaitaire de 50%. Il peut, cependant, prendre une option pour les frais réels. Les charges  sont ainsi déduites et les travaux, l’aménagement et l’ameublement font l’objet d’un plan d’amortissement.

Les travaux, pour améliorer son investissement locatif

Les travaux bien réalisés permettent de tirer un meilleur loyer d’un logement. Ces rénovations sont également l’occasion de revoir l’agencement du bien. Ainsi, poser des cloisons va créer des pièces en plus. À surface égale, le loyer est alors plus élevé. Le chantier de rénovation peut être l’occasion de créer une colocation ou un espace de coliving (des pièces privées avec un accès à des équipements communs, comme une salle de sport et/ou un jardin). Or, les colocations et les colivings sont souvent synonymes de rentabilité locative élevée, parfois proche de 10%.

Trouver un prêt avec des conditions avantageuses

Le particulier peut emprunter une grande partie de la somme, nécessaire au financement de son projet immobilier et ainsi se constituer un patrimoine avec un effort financier limité. Il s’agit de l’effet levier de l’investissement immobilier. Pour comparer les offres de crédit, l’acheteur doit s’attacher au taux du crédit, mais également aux frais annexes, comme les frais de dossier, ainsi qu’au coût de l’assurance emprunteur. Or, le contrat groupe de la banque est très souvent plus cher qu’un contrat individuel souscrit dans le cadre de la délégation d’assurance.

Être bien accompagné, pour la réussite de son investissement locatif

L’aide d’un chasseur immobilier

Faire appel à une société d’investissement clé en main, comme ImAvenir, est un gage de réussite de son projet d’investissement locatif. En effet, notre chasseur avec une expérience confirmée a une parfaite connaissance du marché immobilier de son secteur. Il va ainsi trouver le bien avec un emplacement idéal à Paris et en banlieue parisienne, à Marseille, à Toulouse, à Lille, à Montpellier…Il connait les différents projets susceptibles de valoriser un bien, comme l’arrivée du tramway, ou au contraire de le dévaloriser, comme la construction d’une prison. De plus, le chasseur immobilier est rompu aux techniques de négociation et va vous permettre d’acquérir le bien au meilleur prix.

Un accompagnement par des partenaires spécialisés

L’accompagnement de l’investisseur ne se limite pas à la phase d’acquisition. En effet, un architecte partenaire s’assure de la faisabilité et du chiffrage de la rénovation. Cet architecte va ensuite superviser et réceptionner le chantier réalisé par des artisans qualifiés. Autre partenaire offrant un service de qualité à nos investisseurs, le courtier. Celui-ci ne se contente pas de trouver la meilleure offre de prêt pour son client. En effet, il soigne la présentation du dossier emprunteur, pour faciliter l’accès au crédit et obtenir les meilleures conditions. Enfin, le courtier vous remet les offres d’assurance emprunteur individuelle et vous recommande celle adaptée et moins chère que celle de la banque. ImAvenir peut également mettre en relation ses investisseurs avec un expert-comptable. Celui-ci va aider le particulier à choisir le meilleur statut, à effectuer la déclaration des revenus locatifs, à mettre en place un plan d’amortissement…

La gestion locative, pour un investissement serein

ImAvenir propose à son investisseur client, ses services de gestion locative. Nous pouvons ainsi vous accompagner dans les différentes étapes de la recherche du locataire (annonce, faire visiter le bien, vérifier les dossiers et donner un avis sur ces derniers) puis de la gestion courante, comme les appels de charges et les régularisations de loyers.

Contactez-nous pour discuter de votre projet locatif et des différents points à prendre en compte, selon votre situation financière et selon vos objectifs.