Cash-flow immobilier : définition et comment le calculer

Vous réalisez un investissement locatif ? Avez-vous une idée de vos futurs revenus immobiliers ? Pour savoir si une opération immobilière est rentable, le calcul du rendement est utile mais pour aller plus loin, il est nécessaire de déterminer le cash-flow voire le TRI. Découvrez dans cet article, tout ce qu’il faut savoir sur le cash-flow immobilier et comment le calculer.

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Sommaire

Pourquoi le calcul de rentabilité ne suffit pas ?

La rentabilité brute est un pourcentage. Elle se calcule en divisant la totalité des loyers encaissés pendant une année, et en multipliant par 100. Ce calcul permet de savoir rapidement avant achat, si un projet a une chance d’être rentable. Mais le calcul de rendement est insuffisant, car il ne tient pas compte de l’ensemble des entrées et sorties d’argent et de l’effet levier du crédit immobilier, c’est-à-dire de la possibilité de se constituer un patrimoine grâce en grande partie au prêt bancaire.

Exemple d’un calcul de rendement brut : un appartement est acheté 130.000 €. Il est loué 500 €. La rentabilité est de  (500*12)/130.000 €x100 = 4,62%.

La définition du cashflow immobilier

Le terme anglais « cash-flow » ou CF peut se traduire par flux de trésorerie. Il s’agit donc d’un indicateur financier permettant de connaître la rentabilité de son investissement immobilier, c’est-à-dire le rapport entre ce que coûte le projet et ce qu’il rapporte.

Comment calculer le cashflow immobilier ?

Pour calculer le cash-flow, il faut tenir compte des flux d’argent entrants et des flux d’argent sortants. Trois modes de calcul sont utilisés pour déterminer le CF.

Le calcul du cashflow brut

Le cash-flow brut se calcule simplement en retirant du montant des loyers, l’éventuelle mensualité. Cette méthode rapide va donner une première idée des revenus locatifs dégagés par le projet immobilier.

Exemple : pour un appartement loué 500 € par mois et une mensualité de 400 € par mois, le cash-flow est de 100 € (500 -400).

Le calcul du cashflow net

Le calcul du cash-flow net tient compte des charges réglées par le bailleur et non récupérées sur le locataire : l’assurance PNO (propriétaire non occupant), certaines charges de copropriété, les frais de gestion locative, une grande partie de la taxe foncière… Ce calcul permet d’avoir une vision de sa trésorerie.

  • La formule est la suivante : loyer – l’éventuelle mensualité de l’emprunt – les charges.
Exemple : l’appartement est loué 500 € par mois avec une mensualité de 400 € par mois et 50 € de charges. Le cash-flow net est alors de 50 €.

Le calcul du cashflow net net

Le terme cash-flow net net désigne le cash-flow net d’impôts et net de charges calculé avec la formule suivante :

  • Loyer – l’éventuelle mensualité de l’emprunt – les charges – les impôts.

Pour bien estimer le niveau de taxation de ses revenus locatifs, l’investisseur immobilier doit bien connaître le régime fiscal applicable. Les deux principaux régimes sont ceux de la location nue et du loueur en meublé non professionnel (LMNP).

La fiscalité de la location nue

En location vide, le revenu locatif est déclaré dans la catégorie des revenus fonciers. Si les loyers ne dépassent pas 15.000 € chaque année, le propriétaire bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30%, sauf à prendre une option pour les frais réels (de droit au-dessus de ce seuil). Il va alors pouvoir déduire ses charges.

Attention : le bailleur d’un bien nu, contrairement au bailleur d’un bien meublé, ne peut pas mettre en place un plan d’amortissement.

La fiscalité en LMNP

Les propriétaires louant leur bien meublé sont soumis au régime fiscalement favorable du loueur en meublé non professionnel, LMNP (si leurs revenus immobiliers ne dépassent pas 23.000 € TTC dans l’année ou s’ils sont inférieurs à 50% des revenus globaux). Dans le cadre de ce statut, le revenu locatif est déclaré au titre de bénéfices industriels et commerciaux, BIC. En dessous de 72.600 € de loyers perçus chaque année, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué avec possibilité de prendre une option pour les frais réels (d’office si ce seuil est dépassé). En prenant l’option pour les frais réels, l’investisseur peut déduire les charges non récupérables sur les locataires, y compris les honoraires d’agence et de notaire la première année. De plus, un plan d’amortissement est mis en place pour tenir compte de l’usure du bien, des équipements et des meubles.

Les loueurs en meublé non professionnels ne règlent souvent aucun impôt sur son revenu locatif, pendant 10-12 ans. La formule du cash-flow net net est donc égale à celle du cash-flow net.

L’analyse du cashflow

Le calcul du rapport entre les différents flux va déterminer si le cash-flow est positif ou négatif.

Le cashflow positif

Le cash-flow positif signifie, que l’opération immobilière génère des bénéfices en plus de permettre le paiement des charges et le remboursement de l’éventuel emprunt. Ces bénéfices peuvent servir de revenus complémentaires ou à financer d’autres projets immobiliers. Cependant, obtenir un cash-flow positif est de plus en plus difficile, vu les prix de l’immobilier.

Le cashflow négatif

Les entrées engendrées par le bien immobilier sont inférieures aux dépenses. Un cash-flow négatif ne signifie pas un échec de l’investissement, puisque le propriétaire gagne un capital immobilier. Un coût supérieur au loyer est même la norme, lorsque l’acheteur a un apport limité ou/et lorsqu’il réalise un investissement patrimonial. Un tel investissement privilégie le maintien voire l’augmentation de la valeur du bien à moyen et long terme et la facilité de la revente. Paris est l’exemple typique d’une ville, dans laquelle mettre en place une stratégie patrimoniale.

Pour affiner le calcul du cash-flow, le TRI

L’acronyme TRI signifie taux de rendement interne. Les professionnels parlent également de rentabilité des fonds propres. Il s’agit de calculer le rendement d’une location sur plusieurs années, en tenant des cash-flows accumulés et de la modification des différents paramètres, tels les coûts des futurs travaux de rénovation, l’augmentation des loyers…Le calcul est plus complexe mais permet de déterminer ce qu’une opération immobilière va apporter au propriétaire.

Astuce : nous disposons des outils pour estimer au plus juste le TRI. Les investisseurs, que nous accompagnons, peuvent ainsi prendre une décision éclairée.

Acheter l’appartement moins cher

Le prix de l’immobilier ne doit pas être le seul critère pour décider de réaliser ou non une opération immobilière. En effet, un appartement très abordable dans une zone, où la demande locative est faible, risque de rester vide plusieurs mois. Cette perte de loyer va peser sur le rendement. En revanche, il est possible de trouver des opportunités dans des villes dynamiques, comme celles du Grand Paris. En effet, les biens anciens avec travaux y sont parfois vendus avec une décote supérieure à 20%. Or, ces travaux bénéficient souvent de subventions, ce qui limite les sorties d’argent.

Diminuer les charges

Les dépenses liées à son investissement peuvent être diminuées, en particulier celles relatives au prêt immobilier. Ainsi, notre courtier partenaire négocie le taux du crédit mais également les frais de dossier. De plus, dans le cadre de la délégation d’assurance, les investisseurs peuvent souscrire une assurance emprunteur individuelle. Or, une telle assurance est souvent moins onéreuse que le contrat groupe proposé par la banque. Désormais et en application de la loi Lemoine, le souscripteur du prêt peut résilier son contrat à tout moment, à condition de trouver un contrat proposant des garanties au moins équivalentes.

Une autre stratégie consiste dans l’achat d’un immeuble de rapport, afin de mutualiser les dépenses, de payer moins chers les m² et les frais de notaire.

Augmenter les loyers

Augmenter les flux entrants est une excellente solution. Pour y parvenir, l’investisseur peut se tourner vers les modes de location permettant de pratiquer un loyer plus élevé, location meublée, colocation, coliving dans un immeuble ou dans une maison (des appartements avec un accès à des services communs, comme une buanderie ou/et un jardin). De plus, un bien rénové avec des matériaux de qualité et avec des équipements de standing va attirer les locataires prêts à payer plus. Revoir l’aménagement intérieur permet également d’augmenter le loyer. Ainsi, à surface égale, un T2 se loue plus cher qu’un studio.

Allonger la durée de son prêt immobilier et/ou avoir un apport important

En allongeant la durée du prêt, le remboursement mensuel va automatiquement diminuer. Les intérêts vont, certes, augmenter mais ils sont déductibles des impôts. Attention, cependant, les préconisations du Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF) limitent la durée maximale de remboursement à 25 ans. Dans les faits, pour les investissements immobiliers, les banques accordent généralement leur prêt pour 20 ans maximum.

De même, augmenter l’apport diminue la somme empruntée et donc le remboursement mensuel, sachant que le HCSF exige un apport d’au moins 10% de l’opération immobilière.

Pour concilier rentabilité, bon cashflow, TRI élevé et sécurité d’un projet immobilier, il est préférable de se faire accompagner par un spécialiste, comme ImAvenir. Vous allez ainsi être entouré par une équipe expérimentée, un chasseur immobilier, nos différents partenaires sélectionnés pour leurs compétences (expert-comptable, courtier négociant si vous le souhaitez votre prêt et votre assurance de prêt, architecte s’assurant de la faisabilité des travaux puis de leur suivi, équipe d’artisans qualifiés et assurés). Contactez-nous pour échanger autour de votre projet et de vos attentes en matière de cashflow.

Client ImAvenir Charles
Mathieu Doliveux
Directeur associé d'ImAvenir

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