Investissement locatif rentable

Introduction à l’investissement locatif rentable

Comprendre les fondamentaux de l’investissement immobilier

L’immobilier est un placement sécurisé et tangible, contrairement à la bourse ou à d’autres investissements plus volatils. C’est d’ailleurs le placement préféré des Français depuis des décennies, bénéficiant d’une grande stabilité législative qui permet de planifier des projets sur le long terme.

L’investissement locatif est un outil financier polyvalent qui peut servir à divers objectifs :

• Construire un patrimoine immobilier
• Transmettre ce patrimoine à sa famille
• Générer des revenus complémentaires
• Préparer sa retraite
• Sécuriser et diversifier son épargne

En fonction de votre objectif spécifique, vous devrez adopter différentes stratégies d’investissement. Ainsi, une opération qui semble moins rentable sur le papier peut s’avérer plus avantageuse en fonction de vos besoins et de vos objectifs à long terme. Il est donc essentiel de ne pas perdre de vue cette réalité concrète et de ne pas se laisser submerger par les chiffres.

Le rendement : pilier de la réussite financière

Le rendement locatif constitue le pilier de la réussite financière en immobilier. C’est probablement la raison pour laquelle vous consultez ce guide, et je vais m’efforcer de vous éclairer sur ce sujet.

Le rendement vous permet non seulement de comparer différents biens immobiliers qui vous sont proposés, mais également de prendre en compte diverses situations fiscales, les éventuels travaux de rénovation et les coûts de gestion du bien. Il s’agit d’un indicateur essentiel qui vous aidera à prendre les bonnes décisions.

Évaluation de la rentabilité immobilière

Le rendement se décline en deux principaux indicateurs : le rendement brut et le rendement net. Contrairement à ce que l’on pense, le deuxième n’est pas la version améliorée du premier. Ils vous éclaireront différemment.

Calculer la rentabilité brute : un socle pour comparer les offres

Le rendement brut, exprimé en pourcentage, représente la relation entre le revenu locatif annuel et le coût d’acquisition du bien. Il s’agit d’un indicateur fondamental pour comparer la performance de différents biens locatifs entre eux.

Pour mes clients, je prends en compte tous les coûts initiaux de l’opération, y compris nos honoraires et les travaux de rénovation. Ce n’est pas toujours le cas dans d’autres entreprises. Je vous recommande donc de vérifier quels éléments sont inclus dans leurs calculs avant de se fier aux rendements affichés.

Cet indicateur permet parfois de se rendre compte que l’acquisition de biens de grande taille, bien que financièrement réalisable, n’est pas nécessairement la meilleure solution.

Comme le dit mon propre adage, « ce n’est pas parce que j’achète plus grand que je pourrai louer plus cher ». Bien que les montants semblent plus importants, la performance par euro investi est souvent moindre. Parfois, il est plus avantageux de répartir l’investissement sur plusieurs petites surfaces pour optimiser la rentabilité globale de votre portefeuille immobilier.

Le rendement net pour prendre des décisions plus personnalisées

Contrairement au rendement brut, le rendement net prend en compte les charges d’exploitation telles que la taxe foncière, les frais de copropriété, les coûts de gestion locative, ainsi qu’un pourcentage estimé de vacance locative. Cette approche offre une vision plus précise de la rentabilité effective de l’investissement et des performances attendues de votre placement

L’évaluation du rendement net net (deux fois net !) permet de mesurer l’impact de votre situation fiscale, car certains dispositifs fiscaux vous permettent de déduire les charges d’exploitation de vos revenus locatifs imposables.

Quelle est la différence entre la rentabilité et le rendement ?

Comme nous le disions, le rendement est la performance d’un investissement immobilier. Il permet de connaître le rapport entre le revenu annuel et le coût initial du projet (acquisition, rénovation, coût de financement, frais de notaires…)

Par exemple, pour un investissement locatif qui nécessite 200 000 euros mais qui vous rapporte 20 000 euros de loyer sur 12 mois, vous avez un taux de rendement de 10% annuel. Un calcul simple mais efficace.

En plus de la performance du produit d’investissement, la rentabilité intègre la variation de valeur du capital. On ajoute donc au rendement les plus-values ou moins-values réalisées. La rentabilité ne peut donc s’exprimer qu’une fois l’investissement arrivé à terme lorsque vous percevez l’argent de la revente (sinon il s’agit d’une rentabilité latente).

Par exemple, pour un projet qui vous coûte initialement 200 000 euros et qui vous rapporte finalement 220 000 euros (au global après revente en enlevant au calcul les intérêts d’emprunt, la fiscalité, les taxes sur la plus-value etc.), vous avez un taux de rentabilité de 10%.

Autres outils de calcul pour estimer les revenus locatifs

Le cash flow est un indicateur intéressant qui permet de déterminer combien d’argent vous dépenserez ou gagnerez chaque mois. Votre apport personnel est le principal levier du cash flow : plus vous empruntez, plus vos dépenses mensuelles seront élevées, ce qui peut entraîner un flux de trésorerie négatif et nécessiter un effort d’épargne. En revanche, un apport personnel plus important, voire le financement de l’opération avec vos propres fonds, générera un cash flow positif important et des bénéfices substantiels.

Le taux de rendement interne (TRI) est un autre outil important qui intègre les flux financiers année après année. Ce taux prend en compte les variations de rendement tout au long de l’opération, en tenant compte de la fiscalité, du financement et des travaux de remise en état. Il permet ainsi d’évaluer la performance de l’investissement dans le temps, en déterminant à partir de quand celui-ci devient rentable et à partir de quand il serait plus avantageux de le céder.

En manipulant ces indicateurs financiers, vous pouvez évaluer globalement la rentabilité d’un bien immobilier. Cependant, il est tout aussi important de savoir où chercher et vers quels types de biens se concentrer pour maximiser cette rentabilité. Dans la partie suivante, je vous expliquerai quelles stratégies que vous pouvez mettre en place pour optimiser vos investissements locatifs.

Stratégies d’investissement locatif : choisir la bonne approche

Différents types d’investissement locatif : résidentiel, commercial, saisonnier

L’investissement locatif résidentiel offre généralement une stabilité et des revenus passifs réguliers. C’est un choix idéal pour ceux qui recherchent une certaine tranquillité et une rentabilité stable et sécurisée sur le long terme.

L’investissement locatif commercial présente également une grande stabilité, mais comporte un risque accru en raison de sa moindre liquidité. Trouver une entreprise prête à s’installer dans votre local peut être plus difficile, ce qui nécessite plus de temps et d’énergie pour trouver un nouveau locataire.

L’investissement locatif saisonnier peut offrir un rendement plus élevé que les deux autres options, mais il est également plus risqué à tout point de vue. En raison du roulement fréquent des locataires, il existe des périodes où le logement reste inoccupé, ce qui peut impacter la rentabilité globale de l’investissement. C’est un type d’investissement qui est conseillé lorsqu’on souhaite diversifier un patrimoine qui est déjà sécurisé.

Patrimonial ou rendement ?

En immobilier résidentiel, vous pouvez opter pour deux grands types de stratégie : stratégie patrimoniale ou stratégie de rendement.

La stratégie patrimoniale consiste à acquérir un bien dans une zone qui va prendre de la valeur. Bien que cet investissement soit sécurisé, il implique généralement un coût initial plus élevé, avec pour objectif ultime la revente avec une plus-value.

D’un autre côté, la stratégie de rendement vise à acheter à un prix abordable et à louer à un loyer élevé. Cela peut impliquer de s’éloigner des centres-villes, où la demande locative est moindre mais où les prix d’achat sont plus accessibles. Il est alors nécessaire de cibler des étudiants ou des jeunes actifs pour obtenir un rendement optimal, souvent sur des petites surfaces. Une stratégie équilibrée combine ces deux approches.

Elle consiste à rechercher des biens à des prix en-dessous du marché mais qui vont être valorisés grâce à des projets urbains majeurs tels que le Grand Paris ou dans des quartiers en transformation. Par exemple, certains quartiers parisiens connaissent actuellement une gentrification ;importante, offrant des prix d’achat relativement abordables tout en permettant des loyers presque comparables à ceux des arrondissements centraux.

Le choix entre ces stratégies dépend non seulement de vos objectifs personnels, mais aussi de la localisation géographique choisie. Il est évident que les opportunités de rendement seront limitées à Paris, ce qui peut nécessiter de s’orienter vers des villes de la petite couronne pour espérer obtenir des rendements plus attractifs.

Choix du bien et achat immobilier

Investissement locatif neuf vs ancien : avantages et inconvénients

Opter pour un bien neuf présente l’avantage indéniable de répondre aux normes en vigueur et de correspondre aux attentes des locataires actuels. Cependant, ces biens sont souvent situés en périphérie des centres-villes, où la demande locative est moins forte. En revanche, les biens anciens offrent l’avantage de pouvoir estimer facilement le loyer potentiel. Ils bénéficient généralement d’un emplacement attractif, proche des commerces, des services publics et des entreprises.

L’état général du bien est également un facteur important à considérer. Les investissements dans l’ancien offrent souvent des opportunités intéressantes, surtout lorsque le bien présente quelques défauts qui peuvent être corrigés, comme des problèmes de moisissures ou un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE). Le coût de la rénovation va créer de la charge fiscale que l’on pourra déduire du revenu imposable.

Quelle typologie de bien immobilier choisir pour être rentable ?

Avec un financement solide et un budget établi, vous êtes prêt à entamer votre recherche immobilière. Avant de vous lancer dans la consultation des annonces ou de contacter une agence, il est essentiel de préciser le type de bien immobilier que vous recherchez ainsi que la zone géographique qui vous intéresse.

Le choix du type de bien et de la localisation sont des critères déterminants qui auront un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement. Les autres aspects, tels que les travaux nécessaires et le mobilier, sont des éléments d’optimisation et de contrôle des risques qui viendront ensuite compléter votre stratégie.

Investir dans un studio

Investir dans un studio est abordable et facile d’accès pour commencer à se constituer un patrimoine. On peut encore trouver des rentabilités intéressantes à condition d’investir dans des grandes villes universitaires ou dans des bassins d’emploi dynamiques. Cependant, les studios deviennent de plus en plus chers et le taux de rotation des locataires impose des remises en état plus fréquentes avec des charges importantes.

Investir dans un T2

Investir dans un deux pièces est synonyme de stabilité. Ces logements attirent des jeunes actifs souvent en couple qui souhaitent s’installer proche de leur lieu de travail pendant quelques années. La rotation des locataires étant moins importante, vous aurez plus de stabilité dans vos revenus et moins de charges pour la remise en état. Ces surfaces plutôt petites restent encore abordables pour commencer à se constituer un patrimoine. Nous conseillons même d’investir dans un studio à reconfigurer en deux pièces pour booster au maximum la rentabilité.

Investir dans une maison ou un appartement familial

Investir dans des maisons ou des appartements familiaux comme un T3 présente un intérêt uniquement dans les villes moyennes et les zones rurales. Ces biens attirent généralement des familles à la recherche d’une location à long terme, offrant ainsi un investissement familial et sécurisé. Cependant, il est rare de trouver des locataires intéressés par une location meublée, ce qui exclut l’accès à certains avantages fiscaux.

Une alternative plus lucrative consiste à transformer ces biens en colocation ou en coliving, en ajoutant des pièces supplémentaires et en proposant des services tels qu’un grand espace de vie commun, une salle de sport et une connexion Wi-Fi. Vous pouvez même envisager de proposer des baux individuels avec des services supplémentaires, transformant ainsi votre propriété en une sorte de résidence de services. Ce genre de bien nécessite une gestion active en raison du turnover élevé des locataires et des frais d’entretien. Il faut donc anticiper tous les coûts associés et prendre des décisions réfléchies pour minimiser les erreurs qui peuvent revenir cher.

Investir dans un immeuble de rapport

Même si vous disposez du capital nécessaire pour acheter un immeuble de rapport, il est préférable de diversifier les risques en optant pour plusieurs petits projets géographiquement éparpillés. En effet, tous les appartements pourraient perdre de la valeur simultanément, ou vous pourriez rencontrer des difficultés à trouver des locataires dans un seul et même secteur. Les immeubles de rapport sont généralement réservés aux investisseurs capables de mener d’autres investissements en parallèle ou de diversifier leurs projets immobiliers.

Quelle est la meilleure ville pour investir dans l’immobilier ?

J’aurais pu vous proposer plusieurs classements mais je me suis contenté des villes les plus prometteuses en île-de-France, le marché sur lequel nous nous sommes implantés. La région est extrêmement dynamique, avec de nombreux projets d’infrastructures en cours, notamment de nouveaux réseaux de métro qui redéfinissent la carte des prix immobiliers.

Dans ces classements, il faut à la fois analyser le prix au mètre carré et le potentiel de plus-value. Cela donne une meilleure idée des endroits où concentrer ses efforts. Question sécurité du placement, les grandes agglomérations offrent davantage de sérénité que les villes moyennes ou la campagne.

Données des notaires du Grand Paris compilées sur le logiciel Casapulse.

Prix d’achat et négociation : conseils pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix

Investir dans l’ancien à rénover peut offrir des opportunités très attrayantes. C’est là que se trouve le potentiel pour négocier des biens immobiliers. Il s’agit souvent de propriétés à rénover, nécessitant des investissements conséquents, mais qui peuvent être récupérés lors de la revente. Malgré le caractère plus attrayant de ces offres, peu d’investisseurs osent s’y aventurer.

En effet, se lancer seul dans ce type d’investissement comporte beaucoup de risques, notamment sur la longueur des travaux, les autorisations auprès de la copropriété, beaucoup de coûts imprévus et de surprises. Chez ImAvenir, nous sollicitons l’avis de notre bureau d’étude et de nos architectes pour évaluer la faisabilité de l’opération et estimer rapidement le coût des travaux avant l’achat.

Nous portons une attention particulière aux problèmes d’humidité, aux colonnes d’eau et aux fissures susceptibles de compromettre la structure du bâtiment. Nous surveillons également la présence d’infestations nuisibles. Par exemple, nous avons récemment conseillé à l’un de nos clients d’acheter un appartement infesté de punaises de lit, en négociant avec le vendeur les coûts de la désinfestation.

Cette approche nous a permis de saisir une opportunité sur un bien que personne ne voulait. Après un nettoyage complet et la rénovation des sols, notre équipe de travaux a pu moderniser l’appartement, lui apportant confort et luminosité.

Voir le projet de Laurent à Paris

Gestion locative et optimisation des revenus

Fixation du loyer optimal : équilibre entre rentabilité et attractivité pour les locataires

Déterminer le loyer optimal est essentiel pour garantir la rentabilité d’un investissement locatif. Fixer un loyer trop élevé peut réduire le nombre de candidats potentiels ou même entraîner des difficultés financières pour les locataires, risquant ainsi leur départ prématuré.

En collaboration avec notre partenaire en gestion locative, nous analysons pour nos clients les annonces immobilières de la région parisienne pour nous situer dans la même fourchette de prix. Cette étude préalable est cruciale pour s’assurer de la viabilité de l’opération avant d’acquérir le bien.

Minimiser la vacance locative

En fin de parcours, optimiser la visibilité de votre bien pour minimiser les périodes de vacance locative est essentiel. Dans vos annonces, veillez à inclure des photos attrayantes du bien, éventuellement un plan de l’appartement pour une meilleure compréhension de la disposition des lieux, ainsi qu’une description détaillée des commerces et services à proximité. Mettez en avant les atouts du bien immobilier et ce qui peut plaire au type de locataire que vous visez (étudiant, jeune actif, couple, famille etc.).

Trouver un financement pour optimiser son patrimoine

Je vous propose de revenir un peu en arrière et de vous parler du financement. Nous l’avons brièvement évoqué mais c’est aussi un élément important lorsque l’on veut faire un investissement locatif rentable.

Même si vous avez le choix de financer l’acquisition de votre projet d’investissement locatif en utilisant vos propres fonds, cette option n’est pas nécessairement la plus avantageuse sur le long terme.

Opter pour l’effet de levier bancaire peut être plus judicieux. En effet, l’immobilier est un l’unique actif qui peut être financé par le biais d’un prêt bancaire. Vous déterminez le montant que vous souhaitez investir en apport personnel, tandis que le reste est financé par la banque. Habituellement, celle-ci demande un apport initial de 10% à 30% du montant total du projet (ce chiffre peut varier selon votre profil). Les loyers perçus serviront ensuite à rembourser le prêt et à constituer votre patrimoine.

Les fonds non utilisés dans le projet immobilier peuvent être investis dans d’autres domaines pour diversifier votre portefeuille, comme des actions, ou bien être réutilisés pour une seconde opération si votre capacité d’endettement le permet.

Si vous optez pour un prêt immobilier, le coût du crédit doit être votre premier critère d’évaluation. Ce coût est déterminé par le taux d’intérêt, qui rémunère la banque, mais aussi par des facteurs tels que :

• le risque de l’opération,
• votre profil
• et la durée du prêt.

Les taux d’intérêt peuvent varier d’une banque à l’autre et même entre différentes régions au sein d’un même réseau bancaire. La négociation du coût du crédit ne doit pas être négligée.

Pour comparer les offres de prêt de manière équitable, il faut se concentrer sur le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), que la banque est tenue de communiquer dans ses offres. Le TAEG intègre non seulement le taux d’intérêt, mais également tous les frais annexes facturés par la banque. Ils sont parfois dissimulés dans les petits caractères des contrats.

Si vous recherchez une solution de financement rapidement, un courtier en banque et assurance peut vous faire gagner du temps. Il se chargera du calcul du coût du crédit et vous présentera les meilleures offres. Les comparateurs en ligne peuvent également être utiles pour entrer en contact avec des banques autres que celles où vous détenez déjà des comptes personnels.

Le pendant du financement est évidemment la fiscalité. Je vous propose de faire un détour pour vous présenter deux types de fiscalité.

Dispositifs de défiscalisation et incitations à l’investissement

Focus sur le dispositif Pinel : avantages fiscaux pour les investisseurs

Mis en place en 2014 par Sylvia Pinel, alors ministre du Logement et de l’Égalité des territoires, le dispositif Pinel vise à dynamiser les investissements dans l’immobilier locatif neuf. En échange, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée pendant laquelle ils conservent le bien.

Cependant, il existe des limites à cet investissement locatif : il est plafonné à 300 000 € par an et à deux logements maximum par investisseur. De plus, la réduction d’impôt accordée est soumise à la contrainte de la limite des niches fiscales fixée à 10 000 €.

Un point crucial à retenir : le dispositif Pinel est amené à disparaître en 2025. Cette niche fiscale avait encore du sens il y a quelques années mais mieux vaut regarder ailleurs désormais.

Loueur Meublé Professionnel (LMNP)

La fiscalité LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) constitue une option attrayante pour les investisseurs immobiliers cherchant à optimiser leur rentabilité. Cependant, pour bénéficier de ce statut, plusieurs conditions doivent être respectées. Tout d’abord, le logement destiné à la location doit être équipé conformément aux normes établies, incluant notamment un mobilier essentiel tel que literie, électroménagers, vaisselle, etc. De plus, il est impératif de conclure un bail de location meublée avec le locataire.

Pour obtenir le statut LMNP, les revenus provenant de la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 euros par an et ne pas dépasser 50 % des revenus totaux du foyer fiscal. Pour rendre effectif ce statut auprès de l’administration fiscale, une procédure d’immatriculation sur le site Infogreffe ainsi que le dépôt d’un formulaire spécifique auprès du tribunal de commerce sont nécessaires.

Une fois le statut LMNP acquis, vous devez choisir entre le régime forfaitaire et le régime réel pour la déclaration des revenus. Le régime forfaitaire offre une simplicité administrative mais restreint les possibilités de déduction, tandis que le régime réel permet de déduire les charges réelles. Il offre des avantages fiscaux plus significatifs, notamment la possibilité d’amortir les biens immobiliers et mobiliers. Il vous faudra alors l’aide d’un expert-comptable pour remplir vos déclarations.

Pour finir, il me semble nécessaire de parler de votre stratégie de sortie (ou de revente). Chose à laquelle on ne pense pas forcément quand on débute.

Planifier une stratégie de sortie

Avant de procéder à tout investissement immobilier, il est crucial de définir la durée pendant laquelle vous prévoyez de conserver le bien, ainsi que l’objectif visé, qu’il s’agisse d’une transmission patrimoniale, de loger vos enfants pendant leurs études, ou autre. Nous en parlions au début de cet article.

Vous devez également étudier attentivement les projets d’urbanisme dans les environs afin de choisir le moment optimal pour la revente. Par exemple, il peut être judicieux de profiter de l’inauguration d’une nouvelle ligne de métro ou de la création d’un nouvel équipement urbain. Attention toutefois à ne pas vendre lorsque les travaux d’un promoteur immobilier sont sur le point d’être achevés. Le marché risque d’être saturé et les acheteurs seront plus féroces sur la négociation, et avec de bons arguments à juste titre.

La durée de détention de votre investissement est souvent influencée par les avantages fiscaux en vigueur. En général, la plupart des investisseurs optent pour une revente après une dizaine d’années, une fois que tous les frais liés à la mise en location ont été amortis par les revenus locatifs.

Conclusion

L’investissement locatif offre diverses opportunités pour atteindre des objectifs financiers. C’est ce qu’il faut garder en tête. Faire un investissement locatif rentable est un pré-requis mais tout cela sera fait en vain si cela ne correspond pas à vos projets de vie. Le choix de la stratégie, du bien et de la zone géographique doit s’adapter à cette réalité. Avec ImAvenir, je peux vous accompagner pour réaliser un placement immobilier rentable et sécurisé qui répond à vos attentes.