Autofinancement d’un investissement locatif

L’investissement locatif autofinancé suppose de ne pas recourir à l’épargne, pendant toute la durée de l’investissement. Cela signifie donc que les loyers vont couvrir la mensualité de l’emprunt, mais également les différentes charges. Pour y parvenir ou au-moins s’en approcher, il faut savoir calculer précisément la rentabilité de son bien et mettre en place des stratégies pour augmenter cette rentabilité.

Calculer le cashflow, pour déterminer la rentabilité de son investissement locatif

Une première approche consiste à calculer la rentabilité brute de son investissement, en divisant le montant annualisé du loyer par le prix d’achat et en multipliant le tout par 100. Mais pour viser un investissement locatif autofinancé, il est nécessaire de calculer le cashflow, une notion venant du monde de l’entreprise. Il s’agit, en effet, de prendre en compte les flux de trésorerie en prenant en compte les recettes, mais également l’ensemble des dépenses :

  • Les frais liés à l’acquisition (frais d’agence immobilière, frais de dossier bancaire, frais de notaire, frais de courtage…).
  • Les mensualités de l’emprunt.
  • Les charges de copropriété.
  • L’impôt sur les revenus fonciers et la taxe foncière.
  • Les éventuels frais de gestion locative.
  • Les primes d’assurance, comme l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).

Calculer le cashflow permet de déterminer, si son investissement locatif peut atteindre l’auto-financement. Mais, il permet également de réfléchir aux stratégies pouvant augmenter la rentabilité de son bien immobilier.

À noter : un cashflow neutre  signifie que l’investissement immobilier locatif s’auto-finance. Et, un cashflow positif offre la possibilité à l’investisseur de diversifier ses placements ou de financer l’achat d’un nouvel appartement destiné au marché immobilier locatif (effet de levier). Pour atteindre un cashflow neutre ou positif, un apport à hauteur de 20% du montant global de l’opération est nécessaire.

Rentabilité de son investissement locatif

Comment parvenir à autofinancer son investissement locatif

Les investisseurs utilisent plusieurs leviers, pour atteindre ou au moins se rapprocher de l’investissement locatif autofinancé :

 

  • L’apport. En allant au-delà du minimum imposé par votre banque, vous allez réduire vos mensualités et votre niveau d’endettement. Un primo-investisseur a ainsi intérêt à différer l’achat de sa résidence principale pour conserver un maximum de liquidités. D’ailleurs, de nombreux particuliers ayant un parc immobilier locatif important sont eux-mêmes restés locataires.
  • La durée du crédit immobilier. Vous allez certes payer plus d’intérêts, mais des dispositifs fiscaux permettent de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus locatifs rendant ainsi l’allongement de la durée indolore.
  • Une location meublée, car la rentabilité brute de ce type de location est supérieure.
  • En choisissant un bon emplacement et en valorisant son investissement immobilier. Pour cela, vous pouvez vous faire accompagner par une société proposant des solutions clé en main, comme ImAvenir.
Investissement-locatif

Une solution clé en main, pour un investissement locatif autofinancé

Savoir investir dans l’immobilier nécessite d’avoir des connaissances approfondies dans de nombreux domaines, connaissance des particularités du marché immobilier local, connaissance juridique et fiscale, connaissance en bâtiment et en gestion locative. Aussi, une société d’investissement clé en main donne accès à une telle expertise.

La société d’investissement va vous permettre de sélectionner un bien avec une rentabilité élevée :

  • En optant pour un secteur où la demande locative est importante, mais le prix au m² encore abordable. De tels biens immobiliers se trouvent encore dans de nombreuses communes de région parisienne, dont l’attractivité se développe du fait des infrastructures en développement dans le cadre du Grand Paris Express.
  •  En trouvant un bien à fort potentiel, mais nécessitant des travaux. Ce bien est alors décoté (au-delà de 20%, dans certains cas) et les travaux menés sous la direction d’un architecte vont augmenter la valeur locative du logement. Celle-ci peut alors être multipliée par 1,5 voire 2 par rapport au marché traditionnel.
  • En faisant le choix d’un ameublement et d’équipement de qualité attirant les locataires prêts à payer un loyer plus élevé pour des prestations haut-de-gamme.
  • En vous proposant des montages augmentant la rentabilité locative, comme la découpe d’une grande surface pour en faire une colocation. En effet, la rentabilité brute d’une colocation bien pensée peut atteindre 10% contre environ 5%, pour une location meublée traditionnelle. Chaque locataire est titulaire d’un bail pour sa chambre avec paiement d’un surplus pour un accès aux parties communes mutualisées.
  • En vous proposant une gestion locative par des professionnels expérimentés, la garantie notamment d’une sélection des meilleurs candidats locataires et un risque d’impayés très limité.

À noter : en plus d’avoir une rentabilité élevée, les biens sélectionnés par la société d’investissement locatif clé en main sont des biens ayant une valeur patrimoniale. Cela signifie que lors de leur revente, une plus-value est quasi assurée.

Utiliser la fiscalité, pour booster la rentabilité de son bien immobilier

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) a un effet levier sur la rentabilité du bien locatif. En effet, vous allez alors avoir le choix entre :

  • Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec un abattement forfaitaire de 50%, contre 30% pour une location nue.
  • Le régime BIC avec un abattement des frais réels sans plafonnement, alors que pour une location nue, ce plafonnement est de 10700 €. Le régime au réel est particulièrement avantageux. En effet, il offre une possibilité d’amortissement créant un déficit BIC  avec une exonération de l’impôt sur les revenus locatifs pendant 10 à 12 ans. De plus, les frais de notaires et les honoraires de l’agence sont déductibles à 100% la première année de détention du bien. Cette déduction vient se cumuler avec le montant de l’amortissement.

Le statut LMNP est ouvert à tous les propriétaires bailleurs en meublé résidentiel, dont les revenus locatifs ne dépassent pas 23.000 € et restent inférieurs au montant des revenus professionnels. Le statut LMNP s’applique aux locations meublées dans le neuf et dans l’ancien. Or, la demande locative est souvent plus forte dans les centres-villes, où les biens anciens sont largement majoritaires. De plus, le statut LMNP est cumulable avec les systèmes de défiscalisation, comme le Pinel, le Censi-Bouvard (investissement en résidence de service) ou encore le Malraux (rénovation de biens anciens dans certaines zones).