Faut-il financer un investissement locatif comptant ?

Payer comptant, quelques avantages

Payer comptant son investissement locatif présente quelques avantages :

• Se positionner en priorité par rapport à d’autres investisseurs n’ayant pas un paiement comptant, leur offre présentant alors bien souvent une clause de condition suspensive d’obtention de prêt.
• Percevoir le montant des loyers en revenus complémentaires après déduction des différentes charges.
• Une tranquillité d’esprit.
• La possibilité de revendre son appartement et de conserver l’intégralité de la somme ainsi perçue, une telle revente s’accompagnant le plus souvent d’une plus-value, surtout si l’épargne a permis d’investir dans des travaux.

Cependant, les investisseurs à la tête d’un patrimoine immobilier locatif préfèrent recourir à l’emprunt, pour financer une partie de leur achat. Pourquoi ?

Le crédit immobilier et l’effet levier

L’immobilier est le seul actif qui peut être financé par l’emprunt. Vous avez ainsi la possibilité de placer votre épargne sur d’autres supports et ainsi de la diversifier. Le rendement de cette épargne va venir s’ajouter au rendement locatif. Vous pouvez également faire le choix d’acheter plusieurs biens immobiliers, votre épargne servant alors d’apport pour chacun d’eux. Cette stratégie vous offre alors la possibilité d’augmenter vos revenus, voire, après quelques années, de vivre de vos investissements locatifs grâce à votre patrimoine immobilier.

Les économistes parlent alors de l’effet levier de l’immobilier locatif.

  Attention : un achat locatif bien réalisé avec un professionnel est un placement sûr. Il est quasi aussi liquide que le livret A, du fait d’un marché tendu.

Le crédit immobilier, pour tendre vers l’autofinancement de l’investissement locatif

L’investissement locatif s’auto-finance, lorsque les loyers couvrent le paiement de la mensualité. Cela suppose une rentabilité élevée du bien. ImAvenir, grâce à sa bonne connaissance du marché immobilier,  peut vous aider à atteindre une telle rentabilité en sélectionnant un appartement avec une excellente localisation, mais avec travaux, afin d’avoir un prix d’achat décoté jusqu’à 20%. Les travaux, l’agencement et l’ameublement haut-de-gamme vont venir augmenter sa valeur locative. Et en cas d’achat d’une grande surface, celle-ci peut être transformée en colocation. Or, la rentabilité brute (montant du loyer rapporté au coût d’achat) d’une colocation peut atteindre 10% contre 3 à 6% pour une location meublée traditionnelle.

Lorsque l’investissement locatif n’est pas auto-financé, un effort d’épargne est à effectuer chaque mois. Mais cet effort peut être compensé par un apport personnel plus élevé au départ.

Un crédit immobilier, pour réduire ses impôts

Au niveau des impôts, les intérêts d’emprunt sont déduits du montant des loyers perçus, au titre des revenus fonciers dans le cadre d’une location nue ou au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), dans le cadre d’une location meublée.

Dans le cadre du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), l’investisseur a le choix entre un abattement forfaitaire de 50% (régime micro-BIC) ou une déduction de l’ensemble de ses charges avec amortissement de son achat et déduction des frais d’agence et des frais de notaire, la première année, ainsi que de ses travaux et du mobilier (déduction au réel).

L’assurance du prêt immobilier, une sécurité

L’assurance emprunteur fait figure de sécurité aussi bien pour le propriétaire bailleur que pour sa famille. En effet, en cas de décès du propriétaire ou en cas d’invalidité totale et irréversible, l’assurance emprunteur va solder le prêt immobilier. Le souscripteur et/ou sa famille dispose alors du bien en pleine propriété augmenté de l’épargne placée sur différents supports.

Le montant de l’assurance emprunteur fait partie des charges déductibles des revenus locatifs.

Trouver un équilibre entre apport et emprunt

Même les emprunteurs avec un dossier attractif ont l’obligation d’avoir un apport d’au moins 10% du prix du projet hors frais de notaire. En effet, sous l’impulsion du Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF), les conditions d’accès au crédit se sont durcies. Le montant de cet apport peut être modulé à la hausse ou non, selon l’objectif de l’investisseur.

Ainsi, dans un objectif d’investissement patrimonial consistant à augmenter la valeur de son patrimoine immobilier sur le long terme en vue de préparer sa retraite, par exemple, l’apport doit être réduit au minimum. Au contraire, si votre objectif est de générer du cash-flow, vous devez réduire le montant de vos mensualités en augmentant votre apport (et éventuellement en allongeant la durée du prêt).

Le crédit in fine, pour associer épargne et financement par le crédit

Dans la majorité des cas, le crédit proposé par la banque est un crédit amortissable. La mensualité comprend alors le remboursement du capital, des intérêts et de l’assurance. La part des intérêts diminue au fil des années et la déduction d’impôt liée est donc moindre.

Les emprunteurs ayant une épargne importante et avec un fort niveau d’imposition peuvent se voir proposer un crédit in fine. Le remboursement des intérêts se fait tous les mois. Quant au capital, il est remboursé à une échéance fixée. Les intérêts sont donc plus importants et permettent une déduction élevée des impôts, pendant toute la durée du prêt.

Cette solution augmente la rentabilité de l’investissement immobilier locatif et optimise sa fiscalité. Pour garantir le remboursement du capital, l’établissement financier exige qu’il soit adossé à un placement, le plus souvent une assurance-vie. Pour les investisseurs disposant d’une épargne importante, il est même possible de placer l’intégralité du capital dû dès la souscription du contrat d’assurance-vie.