Crédit immobilier pour financer un investissement locatif

Pourquoi emprunter pour financer un investissement locatif ?

L’immobilier est le seul investissement qui peut être financé par n’importe quelle banque. Elle vous octroie alors un crédit immobilier, comme pour une résidence principale.

Profiter de l’effet de levier bancaire de l’immobilier

Le crédit engendre évidemment des frais. Ces frais permettent de rémunérer la banque. En résidence principale, le crédit est naturellement moins avantageux que l’achat comptant. Toutefois, il a deux avantages qui seront les même dans l’investissement :

• D’une part, le crédit permet d’avancer plus rapidement car il n’est pas nécessaire d’avoir économisé toute sa vie.
• D’autre part, il évite de mobiliser toute son épargne. On conserve ainsi de la trésorerie pour effectuer des travaux ou pour d’autres projets.

L’immobilier locatif, quant à lui, est un actif qui génère des revenus. La logique est différente de celle de votre logement. Les loyers versés par vos locataires peuvent rembourser les mensualités du prêt. En d’autres termes, ce sont les locataires qui paient votre emprunt.

Exemple courant chez nos clients en région parisienne

Situation financière :

• 50 000 € d’apport personnel
• 200 000 € d’emprunt
• 84 587,20 € coût d’emprunt (3,75% sur 20 ans en mai 2024)

Projet proposé :

• Projet global à 250 000 €
• Loyer mensuel à 1200 €
• Rendement brut de 5,76%

Après vingt ans, vous aurez complètement remboursé le prêt et récupéré votre apport initial. Vous posséderez alors un logement d’une valeur de 250 000 €, tout en ayant investi seulement 50 000 € au départ. Vous aurez ainsi multiplié votre capital par cinq grâce à l’emprunt et aux loyers perçus. Le reste de votre capital aura pu être utilisé ailleurs pour générer d’autres revenus, tels que l’assurance vie, le PEA, ou les ETF.

Cet exemple simplifié illustre l’effet de levier bancaire de l’immobilier locatif. Utiliser les possibilités du crédit permet de faire croître significativement votre patrimoine avec un apport limité.

Différents types de crédits immobiliers

Différents types de prêts immobiliers s’offrent à vous. Ils se distinguent par les conditions imposées au demandeur pour les obtenir et les différents avantages fiscaux qu’ils proposent. Il existe de nombreux prêts réglementés, mais qui concernent presque exclusivement l’achat d’une résidence principale (prêt à taux zéro (PTZ), prêt épargne logement, prêt action logement, etc.). L’investissement immobilier locatif est généralement financé par un prêt bancaire classique libre (non réglementé).

Le prêt amortissable est le type de crédit le plus commun. Les mensualités amortissent une partie du capital emprunté et paient les intérêts d’emprunt.

Le prêt in fine est destiné aux emprunteurs disposant d’un capital important et lourdement imposables. Contrairement aux prêts traditionnels, seuls les intérêts de l’emprunt sont remboursés chaque mois. En parallèle, ce prêt est adossé à un placement financier tel qu’une assurance vie, dont les bénéfices remboursent le capital emprunté. La durée du prêt peut être incertaine car elle dépend de la performance de l’investissement associé au crédit. Malgré cela, cette structure offre l’avantage de déduire davantage d’intérêts payés, réduisant ainsi l’impôt à payer, surtout dans certains régimes fiscaux.

Obtenir une offre de prêt

Pour obtenir une offre de prêt, vous devez constituer un dossier avec votre situation, votre plan de financement, vos garanties et vos critères pour les modalités de l’emprunt. Si la banque accepte, elle vous transmettra une offre de prêt.

Votre situation

Tout d’abord, la banque vous demandera des pièces justificatives concernant votre identité :

• carte d’identité ou passeport,
• ainsi que des justificatifs de domicile récents.

Ensuite, il vous faudra présenter des éléments attester de votre situation financière :

• relevés de compte bancaire,
• avis d’imposition,
• bulletins de salaire,
• et éventuellement des relevés de patrimoine.

Monter un plan de financement

Présenter un dossier de financement rassure les banques et vous donne des atouts pour obtenir des prêts intéressants ou mener une négociation.

• Injecter un apport personnel est fortement recommandé. Les banques aiment les épargnants même pour des sommes modestes. Cela démontre la bonne gestion de vos revenus.
• Calculer votre reste à vivre si jamais vous deviez payer les mensualités vous-même sans revenus locatifs. Il est conseillé de ne pas dépasser ⅓ de vos revenus.
• Vérifier si vous êtes éligible ou non à des aides pour votre projet immobilier.
• Intégrer le coût d’une assurance emprunteur.
• Démontrer la viabilité de votre projet immobilier notamment en termes de rentabilité et de demande locative.

Garanties demandées

Une banque peut vous demander des garanties pour s’assurer que les mensualités du crédit seront payées même en cas de défaillance de votre part. S’informer et préparer ses garanties permet d’aller plus vite pour obtenir un prêt. Nous vous donnons quelques termes importants pour comprendre la négociation et les échanges avec votre banquier :

• Le cautionnement bancaire. Il s’agit souvent d’un organisme qui s’engage à payer à la place de l’emprunteur en cas de défaillance.
• Hypothèque du bien. Le bien pourra être saisi pour que la banque se fasse rembourser les sommes non payées. L’hypothèque doit être faite par un notaire qui vous fera payer les émoluments, la taxe de publicité foncière et les frais de formalité.
• Privilège de prêteur de deniers. En cas de saisie et de vente du bien acquis avec l’emprunt, la banque pourra être indemnisée en priorité.
• Assurance emprunteur. Un organisme assure le paiement de mensualités en cas de décès, d’invalidité, de perte d’emploi, etc.

L’assurance emprunteur est une couverture qui garantit le remboursement du prêt immobilier en cas d’incapacité de l’emprunteur à honorer ses mensualités, en raison d’événements involontaires : décès, invalidité ou perte d’emploi. Cette assurance offre une tranquillité d’esprit mais fonctionne surtout comme une garantie pour la banque lorsque vous négociez.

En parallèle, vous pouvez aussi donner des garanties sur votre projet d’investissement locatif. Parmi ces garanties, on retrouve notamment l’assurance loyers impayés (GLI), qui indemnise l’investisseur en cas de défaut de paiement du loyer par le locataire, ainsi que l’assurance propriétaire non occupant (PNO), qui couvre les dommages causés au bien en l’absence de l’occupant. L’assurance PNO est obligatoire.

Quelles limites à votre emprunt pour la banque ?

C’est évidemment la banque qui va déterminer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire quelle somme vous pouvez demander au maximum. La capacité d’emprunt est déterminée par plusieurs facteurs :

• les revenus réguliers de l’investisseur,
• ses charges fixes mensuelles,
• son apport personnel,
• les conditions de prêt proposées par la banque (TAEG),
• et le (très important !) taux d’endettement.

Taux d’endettement : importance et impact sur l’investissement

Le taux d’endettement est un indicateur qui mesure la proportion de vos revenus consacré au remboursement des dettes. Il influence donc directement la capacité d’emprunt, la solvabilité et la gestion des risques financiers. Un taux d’endettement trop élevé peut limiter la capacité d’emprunt d’un investisseur en restreignant l’accès à de nouveaux financements pour de futurs projets.

Le taux d’endettement maximum est fixé à 35% par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) mais certaines banques peuvent fixer des seuils inférieurs (30% ou 33% par exemple) ou même prendre en compte votre reste à vivre. Les revenus pris en compte sont :

• les salaires nets
• les primes contractuelles
• les revenus net de professions non-salariés
• les pensions alimentaires

Les conditions de prêt

Les conditions de prêt influence également la somme maximale que vous pourrez emprunter :

• La durée
• Le taux d’intérêt ou TAEG

La durée du prêt peut varier en fonction des besoins et des capacités financières de l’emprunteur. Une durée plus courte implique des mensualités plus élevées. Cependant, elle entraîne un coût total inférieur sur le long terme, car vous payez moins d’intérêts au total.À l’inverse, une durée plus longue entraîne des mensualités plus faibles. Cependant, elle entraîne un coût total plus élevé, car vous remboursez plus d’intérêts sur la durée du prêt.

Il peut être judicieux d’allonger la durée du prêt pour faire diminuer les mensualités. Vous pourriez alors dégager un flux de trésorerie positif.

Quant au taux d’intérêt, plus il est élevé, plus le coût total de l’emprunt augmente.

Pretto propose un très bon simulateur de prêt immobilier. Cet outil permet aux emprunteurs d’estimer rapidement leur capacité d’emprunt. Il aide également à comprendre l’impact des différentes conditions de prêt sur un budget. Et parfois de se rendre compte de la limite de son budget.

Le rôle de l’apport personnel dans le financement de l’investissement locatif

L’apport personnel représente la somme d’argent qu’un investisseur est prêt à sortir de ses propres fonds dans le projet immobilier. Cet apport vient en complément du prêt éventuellement contracté auprès de la banque.Un apport personnel significatif peut renforcer la confiance des prêteurs. Cela augmente les chances d’obtenir des conditions de prêt avantageuses.

De plus, l’apport immobilier est le seul levier pour permettre de dégager des bénéfices mensuels d’un investissement locatif. Il diminue le montant emprunté et donc les mensualités. Il faut trouver le juste milieu d’apport pour réaliser des opérations d’investissement autofinancées. Cela signifie que les loyers couvrent parfaitement le remboursement du crédit et les charges. Vous n’avez donc plus à débourser aucune somme après l’investissement initial et vous faites fonctionner l’effet de levier du crédit immobilier.

Cela suppose d’avoir des rentrées d’argent sécurisées. Il est donc important de ne pas avoir de vacances locatives et d’avoir des locataires soigneux qui entretiennent correctement le bien. Pour constituer un apport, vous pouvez mobiliser votre épargne, des liquidités ou des donations de votre entourage.

Comparer plusieurs offres

Les taux d’intérêts et les frais diffèrent d’une banque à l’autre. Il est donc recommandé de comparer différentes offres avec leurs conditions. Vous pourrez ainsi choisir la meilleure banque pour votre prêt immobilier ou mener une négociation.

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est un indicateur qui permet de comparer les différentes offres de prêt. Il est exprimé en pourcentage annuel de la somme que vous empruntez et permet d’en connaître le coût total sur une année. Le TAEG prend en compte notamment : le taux d’intérêt, les frais de dossier, l’éventuel coût de l’assurance emprunteur et des autres garanties, les différents frais pour l’obtention d’un crédit (comme par exemple s’il est subordonné à l’ouverture d’un compte bancaire dans l’organisme financeur). Les banques ont l’obligation d’indiquer le TAEG dans les offres qu’elles proposent.

Une fois que vous avez sollicité plusieurs banques et reçu différentes offres de prêt pour pouvoir les comparer, vous disposez d’un délai de réflexion. L’offre ne peut être acceptée qu’après un délai de 10 jours incompressible. L’organisme prêteur doit maintenir les conditions de son offre de prêt pendant au moins 30 jours. Pendant ce laps de temps, l’organisme prêteur doit maintenir les conditions de son offre de prêt pour une durée d’au moins 30 jours. Ainsi, vous disposez d’un mois pour étudier et comparer les différentes propositions.

Analyse des risques et vérification des conditions contractuelles

Pendant cette période, vous avez l’opportunité de passer en revue attentivement les conditions contractuelles proposées par les institutions financières. Il est crucial de prêter une attention particulière :

• aux taux d’intérêt évidemment,
• à la durée du prêt,
• aux modalités de remboursement,
• ainsi qu’aux éventuels frais et pénalités.

Vous avez également la possibilité de solliciter l’aide d’un courtier spécialisé dans l’obtention de financement. Ce professionnel se chargera de comparer les différentes offres pour vous, et négociera afin d’obtenir le contrat le plus avantageux.

Accepter une offre et débloquer les fonds

Le versement des fonds ne peut pas être effectué avant la fin du délai de réflexion. Soit vous débloquez les fonds lors de la signature de l’acte de vente avec un notaire, soit les fonds sont débloqués selon un calendrier en plusieurs fois (notamment pour l’achat sur plan ou la construction).

Dans tous les cas, les fonds ne sont pas versés directement sur vos comptes bancaires. Ils transitent par le notaire, qui se charge ensuite de les redistribuer à l’agence immobilière et au vendeur, selon les termes convenus.

Les avantages fiscaux liés aux intérêts d’emprunt (SCI, BIC, PNO, etc.)

Le gouvernement français a mis en place depuis plusieurs décennies des mesures fiscales favorables à l’investissement locatif. Ces incitations visent à encourager les particuliers à investir leur épargne dans ce secteur, dynamisant ainsi le marché immobilier tout en offrant des avantages financiers significatifs. Parmi ces mesures, plusieurs dispositifs sont disponibles.

Le régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) permet aux investisseurs de déduire les charges associées à la location, telles que les frais d’entretien, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion. Ces déductions peuvent être appliquées sur le revenu imposable en location nue.

Dans le cadre de la location meublée non-professionnelle (LMNP), certains frais liés à la location peuvent également être déduits, tels que les intérêts, les primes d’assurance et les frais de gestion bancaire.

Ces avantages fiscaux s’appliquent aussi bien à un investissement en nom propre qu’à travers une Société Civile Immobilière (SCI). Créer une SCI offre la possibilité de répartir les revenus entre les associés et présente des avantages fiscaux intéressants en matière de transmission de patrimoine.

En combinant judicieusement ces dispositifs fiscaux, il est possible d’optimiser sa fiscalité et de bénéficier d’une exonération d’impôts sur les revenus locatifs pendant une période pouvant s’étendre jusqu’à une dizaine d’années. Cette approche stratégique permet ainsi d’accroître la rentabilité de l’investissement locatif de manière significative.

Conclusion

Le financement est la première étape cruciale de tout projet immobilier. Opter pour un emprunt permet de capitaliser sur sa capacité d’endettement afin de mobiliser des fonds et de construire un patrimoine. Ce montant sera progressivement remboursé grâce aux loyers perçus. Chez ImAvenir, nous vous proposons des appartements rentables et vous accompagnons tout au long du processus jusqu’à la mise en location. Cela comprend la phase juridique de la transaction ainsi que les éventuels travaux de rénovation.