Crédit immobilier pour financer un investissement locatif

Différents types de crédits immobiliers

Différents types de crédits immobiliers s’offrent à vous. Ils se distinguent par les conditions imposées au demandeur pour les obtenir et les différents avantages qu’ils proposent. Il existe de nombreux prêts réglementés, mais qui concernent presque exclusivement l’achat d’une résidence principale (prêt à taux zéro (PTZ), prêt conventionné, prêt épargne logement, prêt action logement, etc.). L’investissement immobilier locatif est généralement financé par un prêt bancaire classique libre (non réglementé).

Le prêt amortissable est le type de crédit le plus commun. Les mensualités amortissent une partie du capital emprunté et paient les intérêts d’emprunt.

Le prêt in fine est destiné aux emprunteurs avec un gros capital et qui sont lourdement fiscalisés. Les mensualités paient uniquement les intérêts d’emprunt. Le prêt est adossé à un placement financier (comme une assurance vie) dont les intérêts rémunérateurs amortissent le capital emprunté. Il faut donc disposer d’un important capital de départ qui sera bloqué tant que le remboursement du prêt n’a pas été effectué en totalité. La durée du prêt est plutôt incertaine car elle dépend de la performance du placement sur lequel est adossé le crédit. Toutefois, l’avantage est de pouvoir déclarer plus d’intérêts payés et de réduire ainsi son imposition dans le cadre de certains régimes fiscaux.

Garanties demandées

Une banque peut vous demander des garanties pour s’assurer que les mensualités du crédit seront payées même en cas de défaillance de votre part.

• Un cautionnement bancaire. Il s’agit souvent d’un organisme qui s’engage à payer à la place de l’emprunteur en cas de défaillance.
• Hypothèque du bien. Le bien pourra être saisi pour que la banque se fasse rembourser les sommes non payées. L’hypothèque doit être faite par un notaire qui vous fera payer les émoluments, la taxe de publicité foncière et les frais de formalité.
• Privilège de prêteur de deniers. En cas de saisie et de vente du bien acquis avec l’emprunt, la banque pourra être indemnisée en priorité.
• Assurance emprunteur. Un organisme assure le paiement de mensualités en cas de décès, d’invalidité, de perte d’emploi, etc.

Monter un plan de financement

Présenter un dossier de financement rassure les banques et vous donne des atouts pour obtenir des prêts intéressants ou mener une négociation.

• Injecter un apport personnel est fortement recommandé. Les banques aiment les épargnants même pour des sommes modestes. Cela démontre la bonne gestion de vos revenus.
• Calculer votre reste à vivre si jamais vous deviez payer les mensualités vous-même sans revenus locatifs. Il est conseillé de ne pas dépasser ⅓ de vos revenus.
• Vérifier que vous êtes éligibles ou non à des aides pour votre projet immobilier.
• Intégrer le coût d’une assurance emprunteur.
• Démontrer la viabilité de votre projet immobilier notamment en termes de rentabilité et de demande locative.

Vous pouvez faire appel à un courtier qui se chargera de monter ce dossier et de mener des négociations.

L’offre de prêt

Vous devez constituer un dossier avec votre situation, votre plan de financement, vos garanties et vos critères pour les modalités de l’emprunt. Si la banque accepte, elle vous transmettra une offre de prêt.

La durée moyenne d’un prêt est comprise entre 20 et 30 ans. La durée d’emprunt fera varier le taux d’intérêt. Plus la durée d’emprunt est longue, plus le risque est grand pour la banque. Les taux d’intérêts sont donc plus importants. Même si les mensualités de remboursement paraissent plus faibles, le coût total de l’emprunt est plus important. La banque peut opter pour un taux fixe : le taux d’intérêt reste le même pendant toute la durée de l’emprunt sauf si vous renégociez le contrat ou que vous racheter une partie de votre crédit. La banque peut aussi opter pour un taux révisable. Ce taux varie en fonction de l’évolution d’un taux de référence comme le taux interbancaire de la zone euro. Ce taux révisable peut être intéressant pour profiter de la baisse des taux d’intérêts, mais est plus risqué dans le cas contraire.

Comparer plusieurs offres

Les taux d’intérêts et les frais diffèrent d’une banque à l’autre. Il est donc recommandé de comparer différentes offres avec leurs conditions. Vous pourrez ainsi choisir la meilleure offre ou mener une négociation.

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est un indicateur qui permet de comparer les différentes offres de prêt. Il est exprimé en pourcentage annuel de la somme que vous empruntez et permet d’en connaître le coût total sur une année. Le TAEG prend en compte notamment : le taux d’intérêt, les frais de dossier, l’éventuel coût de l’assurance emprunteur et des autres garanties, les différents frais pour l’obtention d’un crédit (comme par exemple s’il est subordonné à l’ouverture d’un compte bancaire dans l’organisme financeur). Les banques ont l’obligation d’indiquer le TAEG dans les offres qu’elles proposent.

Vous pouvez aussi faire appel à un courtier spécialisé dans l’obtention de financement. Il se chargera alors de comparer les différentes offres et de négocier pour vous le meilleur contrat.

Accepter une offre et débloquer les fonds

Après avoir sollicité différentes banques pour obtenir des offres de prêt et pouvoir les comparer, vous disposez d’un délai de réflexion. L’offre ne peut être acceptée qu’après un délai de 10 jours incompressible. L’organisme prêteur doit maintenir les conditions de son offre de prêt pendant au moins 30 jours. Vous avez donc un mois pour comparer les différentes offres. Suite à ce délai de réflexion, vous pouvez accepter une des offres de prêt.

Le versement des fonds ne peut pas être effectué avant la fin du délai de réflexion. Soit vous débloquez les fonds lors de la signature de l’acte de vente avec un notaire, soit les fonds sont débloqués selon un calendrier en plusieurs fois (notamment pour l’achat sur plan ou la construction).