Comment assurer un crédit dans le cadre d’un investissement locatif ?

L’immobilier locatif offre un rendement intéressant. De plus, ce placement est finançable en grande partie par l’emprunt. Vous avez un projet immobilier ? Avant d’interroger les banques et les courtiers, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le crédit et l’investissement locatif et notamment comment assurer son prêt pour un investissement locatif.

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Sommaire

Les garanties de l’assurance prêt pour un investissement locatif

Les garanties de l’assurance emprunteur sont allégées par rapport à l’assurance de prêt finançant l’achat de la résidence principale. En effet, les banques exigent uniquement la souscription d’une garantie décès et invalidité. Les loyers servant à rembourser les mensualités (au-moins en partie), la garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT) et la garantie perte d’emploi sont facultatives.

Pour souscrire une assurance, l’emprunteur va devoir remplir un questionnaire médical, voire passer des examens médicaux. La banque peut refuser son prêt et la convention areas permettant de trouver une assurance même en cas d’antécédents médicaux lourds est réservée aux acheteurs de résidence principale. Néanmoins, dans ce cas, un courtier peut aider l’investisseur en immobilier locatif à trouver un assureur dit alternatif.

Par ailleurs, il faut noter que l’assurance attachée à un crédit cesse en cas de rachat du crédit immobilier ou en cas de remboursement anticipé du prêt.

L’assurance du prêt de l’investissement locatif est également une sécurité pour la famille du propriétaire-bailleur. En effet, en cas de décès, le remboursement du capital est à la charge de l’assureur et les héritiers vont avoir la pleine propriété du logement. Ils vont ainsi continuer à percevoir la rente locative ou vendre le bien.

La prime de l’assurance prêt finançant l’investissement locatif

La prime d’assurance pour garantir le paiement d’un prêt immobilier destiné à financer un investissement locatif dépend principalement de l’âge de l’assuré, de son état de santé et de la durée du prêt. Pour une plus grande transparence, les banques ont l’obligation d’afficher le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance). Ce taux fixe est en moyenne compris entre 0,25 et 0,40%.

La prime d’assurance immobilier réglée par le propriétaire bailleur est déductible en totalité des revenus locatifs, pendant toute la durée du prêt, que le propriétaire loue son bien nu (imposition au titre des revenus fonciers) ou dans le cadre d’une location meublée (imposition au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC). En tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), l’investisseur peut opter pour le régime micro-BIC (déduction forfaitaire de 50%) ou le régime BIC (déduction des frais réels sans aucun plafond).

La fiscalité de l’investissement immobilier locatif peut s’avérer complexe. C’est pourquoi l’expert-comptable d’ImAvenir peut accompagner le loueur en meublé dans sa déclaration.

La délégation d’assurance pour faire des économies

L’emprunteur n’a plus l’obligation de souscrire le contrat groupe proposé par son banquier. Ce choix possible nommé délégation d’assurance peut être exercé :

Lors de la souscription du crédit finançant l’achat d’un bien destiné au marché locatif (loi Lagarde de septembre 2010),
À tout moment la première année, la résiliation du contrat en cours devant intervenir au plus tard 15 jours avant l’échéance (loi Hamon de juillet 2014).
À la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt, la résiliation du contrat en cours devant intervenir au plus tard 2 mois avant l’échéance (amendement Bourquin de juillet 2017).

Les contrats assurance de prêt souscrits à titre individuel en passant éventuellement par le courtage ont l’avantage d’être modulables et moins chers. L’économie peut parfois être de 50% par rapport au contrat groupe, ce qui allège la mensualité de l’emprunt et augmente la rentabilité locative.

À noter : la demande de substitution d’assurance la première année ou à la date anniversaire doit être adressée en lettre recommandée avec accusé de réception.

Les conditions de la délégation d’assurance

L’organisme prêteur peut refuser la substitution d’assurance en envoyant un courrier motivé sous 10 jours, si les conditions de l’assurance emprunteur individuel ne sont pas au-moins équivalentes à celles du contrat groupe.

Cependant, pour éviter toute mauvaise foi de l’établissement bancaire, celui-ci doit remettre à l’emprunteur avec la proposition de prêt, un document détaillant les critères d’équivalence exigés. La banque peut en choisir jusqu’à 11 sur une liste de 18 fixés par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF)

Afin de trouver une offre d’assurance répondant aux critères fixés par l’établissement bancaire au meilleur prix, un courtier immobilier partenaire d’ImAvenir peut vous faire bénéficier de son expertise, sans engagement de votre part. Il dispose également d’outils pour effectuer une simulation, afin de déterminer la fourchette de taux d’assurance correspondant au profil des différents emprunteurs.