Quel apport nécessaire pour un investissement locatif ?

Pour obtenir un prêt immobilier afin de devenir propriétaire d’un bien à louer, la banque va vous imposer un certain nombre de contraintes, comme la souscription d’une assurance emprunteur, un taux d’endettement maximal et la nécessité d’avoir un apport.

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Sommaire

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

L’apport personnel est exprimé en pourcentage du montant total de l’investissement. Il s’agit de la somme d’argent injectée par l’investisseur dans son projet immobilier.

Cet apport, pour faire un investissement dans l’immobilier grâce au prêt, peut provenir de différentes sources :

De votre épargne personnelle, l’investissement immobilier étant alors l’occasion de booster le rendement de son épargne et de la diversifier.
D’un héritage ou d’une donation.
De la revente d’un bien. Or revendre un appartement ou une maison est souvent l’occasion d’effectuer une plus-value. En effet, depuis 50 ans, les prix de l’immobilier sont en hausse dans les grandes villes.

Quel est l’apport minimum pour un investissement locatif ?

Jusqu’en 2019, les banques acceptaient les bons dossiers sans apport. Mais sous l’impulsion du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) , un organisme du ministère des Finances, et du fait de la crise sanitaire, les banques ont resserré leurs conditions de crédit. Elles exigent, en effet, désormais un apport correspondant à au-moins 10% du projet immobilier, hors frais de notaire, des frais représentant environ 8% du prix du logement.

Le coût du projet immobilier comprend :

Le prix d’achat du bien ;
Le montant des travaux, sachant qu’acheter un appartement avec travaux est souvent une opération intéressante (en effet, un tel bien, même avec un emplacement idéal, est sous-coté (jusqu’à 20%) et les travaux bien réalisés vont augmenter sa valeur locative et son attractivité vis-à-vis des locataires prêts à payer un loyer plus élevé que le marché, pour un appartement rénové) ;
Le mobilier ;
Les honoraires d’agence ;
Les honoraires du courtier.

L’apport prouve votre capacité à épargner. Il rassure la banque sur votre possibilité à prendre en charge l’éventuelle différence entre le loyer perçu et la mensualité, notamment en cas de vacances locatives. Un gestionnaire va limiter ce risque de vacances.

Une société d’investissement clé en main comme ImAvenir peut se charger de la gestion locative et met à votre disposition un architecte pour concevoir les travaux, les chiffrer et assurer un suivi. Sa présence est de nature à rassurer les banques, qui vont ainsi accepter plus facilement de financer la rénovation du bien.

Les travaux de rénovation énergétique réalisés par un propriétaire bailleur peuvent être financés par un prêt à taux zéro, l’éco-PTZ. Le montant de l’apport personnel nécessaire est ainsi diminué.

Quel est l’intérêt d’un apport important pour financer son investissement locatif ?

Un apport important permet de diminuer ses mensualités et augmente donc le rendement brut de son investissement locatif. Cet investissement se calcule en divisant le montant du loyer annualisé par le coût du projet immobilier et en multipliant par 100. Avec un apport important et une location optimisée, comme dans le cas d’un achat avec travaux dans un secteur où la demande locative est forte, les loyers peuvent financer la mensualité, voire être supérieurs et générer des revenus complémentaires (du cash-flow). Dans ces deux cas, votre effort de trésorerie est nul.

Par ailleurs, l’apport permet d’améliorer sa capacité d’endettement, c’est-à-dire son taux d’effort. Ce taux ne doit pas dépasser 35%, en comptant vos autres charges, comme le remboursement du prêt de votre résidence principale. Ce taux est calculé en divisant vos revenus par vos charges (loyer, remboursement de prêt…). De plus, l’apport est de nature à rassurer le prêteur, qui va parfois accorder une baisse du taux d’intérêt en contrepartie d’un apport supérieur à 10%.

Pour calculer vos revenus, les banques intègrent la rente locative (les loyers) souvent à hauteur de 70%.

Pourquoi limiter son apport ?

Dans le cadre de l’investissement dans l’immobilier locatif, il n’est pas avantageux d’avoir un apport couvrant la totalité du prix d’achat du bien et des frais annexes. En effet, limiter son apport permet de bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt immobilier, d’optimiser sa fiscalité et de protéger sa famille.

Les banques financent traditionnellement le montant d’acquisition du bien et le montant des travaux. Les coûts annexes, comme les frais de notaire, les plans d’architecte, le mobilier et les honoraires d’agence ne sont généralement pas finançables. Ils représentent environ 20% du montant global de l’opération et doivent donc être injectés en apport.

Limiter son apport pour bénéficier de l’effet levier de l’immobilier

L’effet levier permet d’obtenir un crédit immobilier pour financer son investissement, le seul support à destination des particuliers présentant cette particularité. En faisant fructifier son épargne, vous pouvez acheter d’autres biens destinés au marché locatif. Vous avez ainsi la possibilité de constituer votre patrimoine immobilier, voire investir dans un immeuble de rapport, sans avoir des revenus de départ conséquents.

Limiter son apport pour payer moins d’impôt

La possibilité de déduire ses intérêts d’emprunt est ouverte à tous les propriétaires-bailleurs. Ceux investissant dans la location nue effectuent cette déduction au titre des revenus fonciers. Les loueurs en meublé, quant à eux, le font au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en optant pour la déduction au réel peut déduire ses intérêts, mais également amortir son achat immobilier et les travaux sur plusieurs exercices fiscaux de l’investissement. Grâce à cet amortissement, un déficit BIC est créé entraînant une exonération de l’impôt sur les revenus locatifs pendant 10 à 12 ans. De plus, les honoraires de l’agence et les frais de notaires sont déductibles à 100% la première année de détention du bien.

La déduction des intérêts d’emprunt ainsi que l’amortissement en LMNP sont cumulables avec les dispositifs fiscaux, comme le Pinel dans le neuf, le Malraux dans l’ancien ou encore le Censi-Bouvard pour l’investissement en résidence de services.

Limiter son apport pour protéger sa famille

En limitant son apport, l’investisseur protège sa famille. En effet, il peut placer cet argent et en cas d’accident de la vie (incapacité, décès), l’assurance emprunteur, une assurance exigée par les banques, va venir prendre le relai.

Peut-on faire un investissement locatif sans apport ?

L’idée d’un investissement locatif sans apport suscite souvent l’intérêt, mais est-ce une possibilité réaliste ? En pratique, obtenir un financement complet de la banque pour un investissement locatif est généralement difficile, voire impossible. Même dans des cas exceptionnels où un tel financement pourrait être envisagé, cela pourrait ne pas être financièrement judicieux.

Les banques examinent attentivement la capacité de remboursement de l’emprunteur, en se basant notamment sur un endettement maximal de 33% des revenus mensuels. Même si un financement à 110% ou 120% du prix du bien est théoriquement envisageable, ces situations sont rares et peuvent entraîner des mensualités élevées, affectant significativement la trésorerie mensuelle.

En outre, le financement intégral ne prend généralement pas en compte les frais annexes tels que les frais de notaire et les frais d’agence, qui peuvent représenter jusqu’à 20% du prix du bien. Par conséquent, les banques exigent souvent un apport minimal pour couvrir ces frais. En définitive, l’apport personnel reste un élément essentiel dans la stratégie d’investissement locatif, offrant sécurité aux banques et vendeurs tout en optimisant le projet pour atteindre l’autofinancement.