Quelle durée de prêt pour un investissement locatif ?

Le crédit immobilier pour un investissement locatif est intéressant, car il augmente le pouvoir d’achat immobilier (effet de levier), fait baisser les impôts (déductibilité des intérêts d’emprunt) et protège la famille de l’investisseur par le biais de l’assurance emprunteur. Avant de souscrire un prêt pour l’achat d’un bien destiné à la location, il est important de répondre à la question suivante : quelle est la durée idéale d’un crédit immobilier locatif ?

Durée moyenne du prêt immobilier locatif

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, la durée du remboursement de l’emprunt est en principe comprise entre 15 et 20 ans. Cette durée moyenne est inférieure à la durée de remboursement d’un prêt d’accession à la propriété de sa résidence principale. La moyenne est alors, en effet, de 19 ans avec une fourchette en général comprise entre 15 et 25 ans, selon les données de l’observatoire du crédit logement. 

À noter : dans ses dernières recommandations, le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) a préconisé de ne pas prêter sur une durée supérieure à 25 ans. Cette durée a été allongée à 27 ans, en décembre 2020, pour les achats sur plan (25 ans + 2 ans de différé pour tenir compte du délai de livraison du programme neuf).

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Durée du prêt pour un investissement locatif, les paramètres à prendre en compte

Pour choisir la bonne durée de son emprunt immobilier, il convient de prendre en compte :

  • Le montant des mensualités, sachant que votre taux d’endettement ne peut pas dépasser 35% de vos revenus, ce taux d’endettement étant calculé en divisant toutes les charges par les revenus et en multipliant le résultat par 100. Si vous souhaitez acheter d’autres biens afin de vous constituer un patrimoine immobilier, il est préférable d’allonger la durée de prêt, afin que le loyer puisse couvrir la mensualité (cashflow neutre). Vous préservez ainsi votre capacité d’emprunt et donc la possibilité d’obtenir un prêt immobilier complémentaire. A cette occasion, vous allez d’ailleurs pouvoir procéder au regroupement de vos crédits, si le taux proposé est plus intéressant.
  • La durée de l’emprunt, une durée trop courte pouvant entraîner un effort d’épargne trop important et une durée trop longue ne permettant pas de percevoir l’intégralité des loyers avant longtemps. Ainsi, en cas d’investissement locatif pour préparer sa retraite, il est judicieux d’avoir soldé son prêt au moment de la liquidation de celle-ci.
  • Le financement global du projet. Ainsi, si vous avez un apport important, vous allez pouvoir réduire votre mensualité pour obtenir un cashflow positif ou diminuer la durée du prêt pour ne plus avoir de remboursement à régler à une date fixe. À noter qu’à la suite des recommandations du HCSF et étant donné la crise sanitaire actuelle, les prêts sans apport ne sont plus délivrés même pour les très bons dossiers. Les banques exigent, en effet, un apport de 10% minimum, hors frais de notaire. Un apport supérieur peut entraîner une baisse du taux immobilier, car l’apport important est de nature à rassurer les établissements bancaires.

Astuce : ImAvenir peut vous mettre en relation avec son partenaire, spécialiste du courtage en prêt immobilier. Celui-ci a en sa possession des outils de simulation de prêt et des calculettes, ainsi qu’une connaissance des politiques tarifaires des établissements de crédit. Il peut effectuer différents calculs et vous conseiller, afin de trouver la durée d’emprunt idéale en fonction de votre objectif. Ses conseils professionnels sont donnés sans engagement de votre part.

La durée du prêt, un impact sur le coût du crédit

La durée du prêt à un impact sur le coût total du crédit immobilier :

  • Sur le taux d’intérêt. En effet, plus le prêteur accepte un crédit long, plus il prend un risque d’impayé. Le taux d’intérêt fixe ou variable plus élevé est donc un moyen de rémunérer cette prise de risque.
  • Sur le montant de l’assurance. L’assurance emprunteur n’est pas imposée par la loi, mais dans la très grande majorité des dossiers, la banque conditionne l’octroi du prêt à la souscription d’une telle assurance. Pour un investissement locatif, les emprunteurs peuvent se contenter de souscrire les garanties décès et invalidité.

À ce sujet, il faut savoir que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d’un crédit immobilier, comme d’un crédit à la consommation, est exprimé en pourcentage de la somme globale empruntée. Il doit obligatoirement être communiqué par la banque dans son offre de prêt. Les emprunteurs connaissent ainsi le coût global du crédit immobilier et peuvent faire jouer la concurrence mais également regarder l’impact de la durée du prêt sur le TAEG. Ce TAEG comprend :

  • Les intérêts bancaires,
  • Le coût de l’assurance emprunteur,
  • Les frais de dossier,
  • Les éventuels frais des courtiers,
  • Les frais de garantie (hypothèque ou caution),
  • Les frais d’évaluation du bien,
  • Les éventuels frais annexes. 
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Astuce : si vous pensez ne pas pouvoir emprunter pour un investissement locatif du fait de revenus trop faibles ou d’un taux d’endettement trop élevé, la société d’investissement clé en main ImAvenir et son courtier en prêt immobilier partenaire peuvent étudier votre situation et mettre en place une stratégie, afin d’augmenter votre capacité d’emprunt. Il peut s’agir, par exemple, de chasser un appartement dans l’ancien avec travaux, un appartement souvent décoté, d’obtenir des aides à la rénovation comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et de mettre en place une délégation d’assurance. L’assurance du prêt est alors souscrite à titre individuel. Or, une assurance de prêt individuel est jusqu’à 50% moins onéreuse qu’une assurance de prêt groupe proposée par la banque.

La durée du prêt, un impact sur l’optimisation fiscale

En cas de souscription d’un prêt pour acheter une résidence principale ou une résidence secondaire, aucune déduction ne peut être effectuée. En revanche, les intérêts et l’assurance emprunteur sont déductibles, en cas de mise en location nue du bien ou en cas de location sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) prévu par la loi Alur Elan.

Allonger sa durée de prêt est donc une option, pour les investisseurs ayant comme objectif l’optimisation fiscale. Il faut, d’ailleurs, noter que cette déduction des frais est cumulable avec les avantages fiscaux de la loi Pinel (investissement dans un programme immobilier neuf), de la loi Censi Bouvard (investissement dans une résidence service éventuellement sous le statut LMNP), du Malraux et du Denormandie (investissement dans l’ancien avec travaux).

À savoir : l’expert-comptable d’ImAvenir peut vous aider à déclarer vos différentes déductions et amortissement en LMNP, si vous optez pour une déduction au réel et non pour une déduction forfaitaire de 50%. En effet, en LMNP, l’amortissement du bien, des travaux et des équipements est possible selon un tableau d’amortissement (amortissement de 100% du mobilier sur 7 ans, 100% des travaux sur 15 ans et 75% du bien sur 40 ans, par exemple).