Faut-il passer par un courtier pour un investissement locatif ?

Un investissement locatif se fait dans la majorité des cas par le biais d’un prêt immobilier. L’investisseur a ainsi la possibilité de créer de la richesse en empruntant (l’effet levier du prêt immobilier pour un investissement locatif) et de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus locatifs. Se pose alors une question essentielle : faut-il faire appel à un courtier pour trouver le prêt finançant l’achat d’un logement destiné à la location ?

Le courtier en crédit immobilier, une profession réglementée

Différentes obligations pèsent sur les courtiers, ce qui constitue une sécurité pour les emprunteurs faisant appel à leurs services. En effet, le courtier en prêt immobilier est un Intermédiaire en Opération de Banque et Service de Paiement (IOBSP), dont l’activité est soumise à différentes dispositions du code monétaire et financier.  De plus, le courtier en prêt est contrôlé par l’Autorité de Contrôle Prudentiel (ACP) et il dispose d’une assurance responsabilité civile.

Le courtier travaille en toute transparence pour son client. En effet, il signe avec ce dernier un mandat de recherche de capitaux, un mandat aussi nommé convention de courtage. Ce mandat fixe les directives de l’emprunteur et notamment la durée du prêt et la fourchette de taux. Il indique également le montant de la commission de courtage, sachant que cette commission n’est due qu’au moment de la signature de la vente chez le notaire.

Astuce : ImAvenir a noué, depuis de nombreuses années, un partenariat avec plusieurs courtiers expérimentés. Dans le cadre de vos projets d’investissement clé en main,  nous pouvons donc vous mettre en relation avec cet intermédiaire de confiance.

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La préparation du dossier de l’emprunteur

Avant d’aller interroger les banques, le courtier prépare le dossier avec l’emprunteur et vérifie son éligibilité, en fonction de son profil et de son projet immobilier. Il a une connaissance précise des exigences des établissements de crédit. De plus, il a des calculettes et des simulateurs à sa disposition, lui permettant de calculer le taux d’endettement de l’emprunteur (35% au maximum) , le montant de son apport (10% au minimum), la rentabilité locative. Le courtier conseille l’emprunteur sur la durée d’emprunt optimale, en fonction de sa situation.

Astuce : le courtier partenaire d’ImAvenir connaît parfaitement le marché de la location meublée. Il va ainsi présenter un dossier argumenté à la banque et donner une image sérieuse de l’investisseur. De plus, ce courtier peut effectuer un montage de prêt plus complexe, comme le cumul d’un prêt à taux zéro pour des travaux de rénovation énergétique (éco-PTZ) et d’un prêt classique.

La recherche des meilleurs taux, la négociation des frais annexes et de l’assurance emprunteur

Les courtiers en crédit vont interroger différents établissements bancaires prêtant de l’argent aux particuliers effectuant un investissement locatif (banques nationales, banques locales, banques assureurs). Ils permettent ainsi un gain de temps et l’obtention d’un meilleur taux. A ce sujet, il faut noter que les courtiers en crédit immobilier sont des partenaires bancaires. Ils apportent du volume aux établissements de crédit et ont ainsi plus de poids dans la négociation.

Les courtiers, des professionnels rompus aux pratiques bancaires, vont également se charger d’obtenir une diminution des frais bancaires, comme les frais de dossier.

Enfin, dans le cadre de la délégation d’assurance, les courtiers immobiliers cherchent la meilleure assurance de prêt au prix le plus bas. Cette délégation leur permet, en effet, d’interroger des assureurs proposant des contrats individuels. Or, ces contrats sont souvent moins chers que les contrats groupes des banques et peuvent avoir des garanties adaptées à la situation de l’investisseur.

À savoir : le courtier est également une aide précieuse pour négocier un rachat de crédit ou un regroupement de crédit.

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La négociation des meilleures conditions des prêts immobiliers

Outre des conditions tarifaires intéressantes, le courtier en prêt se charge de négocier des conditions intéressantes pour l’investisseur en immobilier locatif. Ainsi, il obtient souvent une diminution voire l’annulation des pénalités pour remboursement anticipé (remboursement partiel ou remboursement total). En effet, le prêteur ne peut pas s’opposer au remboursement par anticipation. En revanche, il peut prévoir dans le contrat de prêt, une indemnité, pour compenser le manque à gagner du fait des intérêts non versés.

À savoir : l’article R313-25 du code de la consommation plafonne l’indemnité de remboursement anticipé à « un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement ».