Comment choisir une banque pour un crédit immobilier d’un investissement locatif

Financer sur ses fonds propres un achat immobilier destiné à la location est rare. D’ailleurs, même les investisseurs ayant un apport suffisant préfèrent avoir recours à un financement extérieur. En effet, le prêt immobilier permet de diversifier son épargne en plaçant son argent sur d’autres supports, de diminuer son impôt (les intérêts étant déductibles) et de bénéficier d’une sécurité par le biais de l’assurance emprunteur. Se pose alors la question, comment choisir sa banque en vue d’un crédit immobilier pour un investissement locatif. 

Interrogez l’ensemble des acteurs du marché

Toutes les banques n’offrent pas les mêmes conditions et à l’intérieur d’un même établissement, les offres varient selon votre profil investisseur. De plus, les taux annoncés pour l’achat d’une résidence principale sont souvent plus faibles que les taux pratiqués pour l’achat d’un logement destiné au marché locatif. Cependant, le taux du crédit n’est pas un facteur déterminant pour l’investisseur locatif, car les intérêts d’emprunt sont déductibles.

Il est donc important de connaître les acteurs susceptibles de délivrer un prêt immobilier :

  • Les banques nationales, comme HSBC, Le Crédit Agricole ou la Société Générale.
  • Les banques en ligne, comme Fortuneo ou ING Direct.
  • Les organismes spécialisés, comme le Crédit Foncier.
  • Les banques régionales, comme la Société Marseillaise de Crédit ou la Banque de Bretagne.
  • Les assureurs, comme AXA Banque ou Groupama Banque.

Astuce : il n’est bien entendu impossible d’interroger l’ensemble des établissements financiers. Mais les courtiers en prêt immobilier peuvent saisir ceux les plus en adéquation avec votre profil.

Choix-de-banque-Investissement-locatif
taux d'endettement Investissement locatif

Sélectionnez une banque, selon le mode de calcul du taux d’endettement pour un prêt immobilier locatif

La capacité de remboursement et le calcul différentiel

Pour accepter ou non votre dossier, le conseiller va vérifier votre capacité de remboursement en calculant votre taux d’endettement. Celui-ci ne doit pas dépasser 35%, en application d’une recommandation du Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF) de début 2021. Ce ratio est retenu par toutes les banques. Mais le calcul se fait différemment. En effet, certaines appliquent le calcul différentiel, c’est-à-dire qu’elle effectue une compensation entre les loyers attendus et les charges. Pour prendre en compte notamment le risque de vacance locative et les charges, une décote de 30% est en principe appliquée.

Un exemple de calcul avec application ou non du différentiel

Considérons un investisseur avec 2 300 € de salaire et un loyer de 700 € pour sa résidence principale. Le loyer qu’il compte retirer de son acquisition est de 650 € et ses mensualités de prêt de 500.

En tenant compte d’une décote de prudence, le loyer pris en compte est de 650*0.70 = 455 €.

Selon la méthode simple, le calcul donnera le taux suivant :((700 + 500) / (2300 + 455) ) x 100, soit un taux d’endettement de 43, 55 %. La banque va refuser son financement. 

En cas de prise en compte du différentiel : 455-500 = – 45 €

((700+45 €)/2300 )*100 = 32,39%. Le dossier peut être étudié.

Exemples de banques acceptant le calcul différentiel

L’acceptation du calcul différentiel dépend du dossier de l’investisseur en immobilier locatif mais également de la banque. Ainsi, les banques suivantes sont réputées accepter le principe de la compensation différentielle :

  • Crédit agricole,
  • Caisse d’épargne,
  • Crédit foncier,
  • Crédit populaire,
  • CIC,
  • LCL.

La compensation différentielle permet à l’investisseur en immobilier locatif d’emprunter plus et de profiter au maximum de l’effet de levier (un effet offrant la possibilité de financer en grande partie un patrimoine immobilier grâce à l’emprunt).

Astuce : lors de la négociation de votre prêt immobilier, montrez à votre banque que vous connaissez la valeur locative de votre bien va la rassurer sur votre sérieux. ImAvenir vous accompagne en préparant un dossier avec un argumentaire professionnel détaillé.

Sélectionnez une banque, selon le mode de calcul du taux d’endettement pour un prêt immobilier locatif

La capacité de remboursement et le calcul différentiel

Pour accepter ou non votre dossier, le conseiller va vérifier votre capacité de remboursement en calculant votre taux d’endettement. Celui-ci ne doit pas dépasser 35%, en application d’une recommandation du Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF) de début 2021. Ce ratio est retenu par toutes les banques. Mais le calcul se fait différemment. En effet, certaines appliquent le calcul différentiel, c’est-à-dire qu’elle effectue une compensation entre les loyers attendus et les charges. Pour prendre en compte notamment le risque de vacance locative et les charges, une décote de 30% est en principe appliquée.

Un exemple de calcul avec application ou non du différentiel

Considérons un investisseur avec 2 300 € de salaire et un loyer de 700 € pour sa résidence principale. Le loyer qu’il compte retirer de son acquisition est de 650 € et ses mensualités de prêt de 500.

En tenant compte d’une décote de prudence, le loyer pris en compte est de 650*0.70 = 455 €.

Selon la méthode simple, le calcul donnera le taux suivant :((700 + 500) / (2300 + 455) ) x 100, soit un taux d’endettement de 43, 55 %. La banque va refuser son financement. 

En cas de prise en compte du différentiel : 455-500 = – 45 €

((700+45 €)/2300 )*100 = 32,39%. Le dossier peut être étudié.

Exemples de banques acceptant le calcul différentiel

L’acceptation du calcul différentiel dépend du dossier de l’investisseur en immobilier locatif mais également de la banque. Ainsi, les banques suivantes sont réputées accepter le principe de la compensation différentielle :

  • Crédit agricole,
  • Caisse d’épargne,
  • Crédit foncier,
  • Crédit populaire,
  • CIC,
  • LCL.

La compensation différentielle permet à l’investisseur en immobilier locatif d’emprunter plus et de profiter au maximum de l’effet de levier (un effet offrant la possibilité de financer en grande partie un patrimoine immobilier grâce à l’emprunt).

Astuce : lors de la négociation de votre prêt immobilier, montrez à votre banque que vous connaissez la valeur locative de votre bien va la rassurer sur votre sérieux. ImAvenir vous accompagne en préparant un dossier avec un argumentaire professionnel détaillé.

taux d'endettement Investissement locatif

Choisissez une banque, en fonction des conditions exigées

En fonction de votre profil

Les profils rassurant les banquiers se ressemblent : salariés en CDI depuis plusieurs années, chefs d’entreprise pouvant présenter un bilan sur plusieurs années et dans un secteur non impacté par la crise sanitaire, fonctionnaires. Mais certains établissements financiers acceptent les CDD empruntant avec un conjoint ayant une situation stable.

En fonction de votre apport personnel

Les conditions d’octroi des prêts immobiliers se sont durcies ces dernières années. Il est, en effet, désormais impossible de trouver une banque finançant un investisseur sans apport. Celui-ci doit être d’au-moins 10% du projet immobilier, hors frais de notaire. Certains prêteurs peuvent exiger un apport plus important en fonction du profil de l’investisseur.

En fonction du type de prêt souhaité

Les banques accordent toutes des prêts amortissables, le remboursement du capital et des intérêts se faisant alors simultanément. Mais, certains investisseurs, ceux ayant déjà un patrimoine important et fortement imposés, peuvent préférer un prêt in fine. Les mensualités ne concernent alors que les intérêts et le capital est dû à l’échéance du prêt. Le prêt in fine est associé à un produit d’épargne, souvent une assurance vie. Or, seules certaines banques, comme HSBC ou BNP Paribas, acceptent de délivrer un prêt in fine.

En fonction de la durée du prêt

La durée du prêt pour un investissement dans l’immobilier locatif est actuellement comprise entre 15 et 20 ans. Plus la durée de prêt est longue, plus le taux d’intérêt est élevé. Mais une durée trop courte peut mettre en difficulté l’emprunteur, qui va devoir faire un effort d’épargne trop important. Aussi, pour pouvoir couvrir une grande partie de sa mensualité avec le loyer voire sa totalité (cashflow neutre) , il peut être intéressant d’allonger sa durée de remboursement. Dans ce cas, il est nécessaire de trouver une banque proposant un bon taux sur 20 ans (ce n’est pas forcément la même qui propose un bon taux sur 15 ans). D’ailleurs, il est préférable d’opter pour une durée la plus longue possible, avec une clause de remboursement anticipé. Un tel montage est alors un gage de souplesse.

Astuce : ImAvenir vous aide à calculer la durée optimale de votre prêt, en fonction de votre situation financière et de vos objectifs (obtenir un complément de revenu à la retraite, diminuer vos impôts, augmenter votre patrimoine immobilier…). Notre courtier partenaire peut ensuite se charger d’interroger le marché, afin de trouver la banque la plus compétitive.

colocation-investissement-locatif

Comparez les offres des différentes banques, en prenant en compte des frais annexes

Pour bien choisir la banque finançant son investissement immobilier locatif, il ne faut pas se contenter de regarder le taux d’intérêt. En effet, d’autres frais sont à prendre en compte, comme les frais de dossier et de garantie. Le coût de l’assurance emprunteur est à étudier également. Mais dans le cadre de la délégation d’assurance, le prêteur peut faire jouer la concurrence et souscrire une assurance à titre individuel. Il convient, cependant, de vérifier les conditions minimales d’assurance emprunteur exigées par la banque.

Pour aider l’emprunteur à comparer les offres, les banques ont l’obligation de communiquer leur TAEG (Taux Annuel Effectif Global), un taux incluant tous les frais annexes et notamment les frais de garantie.  Or cette garantie peut être coûteuse. Elle peut prendre différentes formes :

  • L’hypothèque. Le paiement de la dette est alors adossé au bien immobilier, la banque pouvant saisir le bien pour le revendre en cas de défaillance. C’est la solution la plus coûteuse car elle nécessite de passer devant un notaire et une inscription aux services de publicité foncière. 
  • L’IPPD (Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers). Ce système ressemble à l’hypothèque mais revient un peu moins cher, car il n’y a pas d’inscription aux services de publicité foncière.
  • La société de cautionnement. L’emprunteur verse une contribution à un fond mutuel de garantie et l’organisme de cautionnement rembourse le prêt en cas de défaillance. Ce système réservé aux bons dossiers est le plus avantageux.

Astuce : si deux banques proposent des conditions intéressantes (taux de crédit et frais annexes), il est possible de les départager en négociant des avantages, comme le remboursement anticipé sans pénalité.

Obtenir un prêt à taux zéro pour financer ses travaux de rénovation énergétique

Acheter un bien dans l’ancien avec travaux est souvent une bonne affaire. Pour financer la rénovation thermique d’un tel bien, le futur propriétaire-bailleur peut bénéficier d’un éco-PTZ (éco-Prêt à Taux Zéro), ce prêt comme son nom l’indique est sans intérêt et sans frais de dossier. Son montant est compris entre 7000 et 30000 €.

Le prêt écologique est délivré uniquement par des banques ayant signé une convention avec l’Etat :

  • Société Générale
  • Société Marseillaise de Crédit
  • Solféa
  • Natixis
  • Banque BCP
  • Banque Chalus
  • Banque Populaire
  • BNP Paribas
  • Caisse d’Epargne
  • Domofinance
  • KUTXA Banque
  • La Banque Postale
  • LCL
  • MA Banque
  • CIC
  • Crédit Agricole
  • Crédit du Nord
  • Crédit Foncier
  • Crédit Immobilier de France
  • Crédit Mutuel.

À savoir : la banque délivrant l’éco-PTZ n’est pas forcément la banque délivrant le prêt principal.