L’investissement locatif à Paris : pourquoi c’est encore un excellent choix?

Paris fait partie des villes où investir permet encore de belles rentabilités.

 

Paris ne manque pas d’arguments et c’est la raison pour laquelle les investisseurs sont toujours autant attirés par la capitale pour investir dans l’immobilier locatif. L’effet de levier est bien réel si l’on est bien conseillé et que l’on opte pour le bon régime fiscal. 

Même si Paris fait partie des villes où investir en France, elle n’est pas la ville la plus rentable en France. Alors pour quelles raisons l’investissement locatif à Paris reste-t-il si prisé ? 

Au sein du marché immobilier parisien, les revenus locatifs des biens immobiliers sont élevés. Ils le sont d’autant plus en location meublée, et permettent d’obtenir un rendement locatif très correct entre 4 et 6 % selon les arrondissements, malgré un prix au m² qui reste plus élevé qu’en province. 

Le statut LMNP (location meublée non-professionnelle) au régime réel, permet effectivement de profiter d’un formidable effet de levier avec une réduction d’impôt sur vos revenus fonciers, mais aussi d’obtenir de nombreux avantages fiscaux.

Dans le cadre de la location de biens meublés par un non-professionnel, les dispositions fiscales permettent de réduire les revenus locatifs annuels par le biais d’amortissements et de charges, ce qui permet de réduire la base imposable et par conséquent l’imposition. 

Réduction des revenus locatifs dans le cadre LMNP :

La valeur du bien immobilier est décomposée en plusieurs catégories qui sont amorties sur différentes durées en fonction de leur durée réelle d’utilisation / usage, à l’exception du terrain qui ne peut être amorti. Les valeurs ci-dessous sont une fourchette de ce qui est pratiqué en général. Il est vivement recommandé d’expertiser de manière précise chaque bien immobilier :

 

Composante

Durée d’amortissement

Taux d’amortissement annuel
Grosse oeuvre 50 à 80 ans 1,25 à 2 %
Toiture  20 à 25 ans 4 à 5 %
Etanchéité 15 à 20 ans 5 à 6,66 %
Aménagements intérieurs 15 ans 6,66 %
Installations électriques 25 ans 4 %
Ameublement 10 ans 10 %
Electroménager 5 ans 20 %

 

Les travaux dont le coût dépasse 600 euros peuvent également être amortis : 

Type de travaux Durée d’amortissement Taux d’amortissement annuel
Electricité 20 ans 5 %
Sol (parquets) 15 ans 6,66 %
Maçonnerie 15 ans 6,66 %
Peinture 10 ans 10 %
Plomberie  10 ans 10 %

 

Les primes d’assurance et intérêts d’emprunt sont déductibles au titre de l’année de leur décaissement.

Les frais de notaire sont également déductibles sur l’année de l’acquisition.

L’investissement locatif meublé dans l’ancien reste plus intéressant que le neuf en loi Pinel, car le prix de l’immobilier est moins élevé alors que les loyers restent équivalents.

L’investissement meublé : calcul de la plus-value avantageuse au régime LMNP

Sans parler de déficit foncier qui ne s’applique que dans les logements neufs ou vides, les logements meublés sont réputés pour la défiscalisation via l’amortissement du bien. Ce système vous permet d’économiser une part importante d’impôts et généralement de ne pas être imposable sur les revenus fonciers durant le temps de l’amortissement. Par ailleurs, le régime d’imposition des plus-values en cas de revente est avantageux dans le cadre du régime réel LMNP. En comptabilité classique, la plus-value se calcule entre le prix de vente et le prix d’achat du bien amorti. Cette différence sert de base pour le calcul de l’imposition. Donc pour un bien acheté 350 000 € et revendu 400 000 € 10 ans plus tard en ayant amorti 3 % du bien chaque année, l’amortissement sur 10 ans sera donc de 105 000 € (30 % de 350 000 €). Dans ce cas, vous allez payer une plus-value sur un montant de 155 000 € (400 000 – 70 % de 350 000 €). En d’autres termes, l’amortissement que vous avez décompté de votre loyer se retrouve dans la plus-value.

C’est ici qu’intervient l’avantage majeur du régime réel en LMNP, car le calcul de la plus-value ne prend pas en compte l’amortissement du bien. L’impôt que vous allez donc payer sera calculé sur 50 000 € de plus-value (prix de revente 400 000 € – prix d’achat 350 000 €) et votre amortissement de 105 000 ne sera pas pris en compte. Vous aurez donc gagné les 105 000 € amortis pendant la durée du bail.

Le marché de la location meublée :

 

On constate par ailleurs, sur le marché de l’immobilier, que la location meublée s’adresse généralement aux étudiants ou aux jeunes actifs. La demande locative est donc très forte tout au long de l’année. Ces acteurs sont en permanence très nombreux à rechercher un bien à louer sur l’ensemble des arrondissements parisiens. L’investisseur aura donc le choix entre plusieurs locataires car la demande est nettement plus forte que l’offre sur le marché immobilier parisien. 

Paris est le marché immobilier locatif le plus tendu de France avec des milliers d’étudiants qui cherchent à se loger chaque année. Les nouvelles constructions à Paris se raréfient alors que la demande locative est de plus en plus forte ce qui en fait une ville très intéressante en terme d’investissement locatif. 

La répartition des propriétaires – locataires est très parlante. Le marché parisien est composé d’environ 35 % de propriétaires contre environ 60 % de locataires. 

L’investissement locatif sur de petites surfaces de type studio, T2, T3 est à privilégier pour la ville de Paris. Effectivement, le marché parisien offre de meilleures rentabilités sur ce type de surface très liquide et ces typologies de biens correspondent parfaitement aux étudiants et jeunes actifs.

L’activité économique de la ville lumière rend également Paris très attractif avec de nombreux sièges sociaux de multinationale et start-up. Située sur une zone géographique au centre de l’Europe, Paris continue perpétuellement d’attirer du monde. Ces nombreux transports rendent la ville très accessible avec une forte demande d’emplois et une population étudiante importante.

Un autre atout important pour les investisseurs, celui de proposer un projet d’investissement locatif parisien à son établissement bancaire est souvent très apprécié dans le cadre d’un crédit immobilier. En effet, au vu de la demande locative, la très grande majorité des projets intra-muros sont soumis à une location très rapide et avec très peu de vacance locative. Un argument supplémentaire pour défendre votre projet d’emprunt et obtenir votre prêt immobilier.

Par ailleurs, la valorisation des appartements (ou des locaux commerciaux) à Paris est évolutive et ne cesse de croître. En moyenne 7 % par an, soit environ 3 000 € / m² de valorisation sur ces 5 dernières années dans la capitale, selon les arrondissements. La ville de Paris prend le même chemin que Londres, dont les montants avoisinent les 25 000 à 30 000€ / m². Ces chiffres sont rassurants et c’est encore là une très bonne raison pour investir à Paris et ainsi se créer un patrimoine immobilier encore en plein essor. 

Les arrondissements à 1 chiffre (rentabilités sécurisées) 

Plus le prix au m² est élevé, plus le rendement est faible. C’est le cas des arrondissements à un chiffre qui dépassent très généralement les 12 000 € par m². C’est donc un investissement patrimonial sécurisé. Certains auront des raisons stratégiques à investir dans ces arrondissements, avec un objectif de pied-à-terre ultérieur, ou encore penseront à développer un patrimoine pour leurs enfants et leur léguer par la suite.

Les arrondissements les plus demandés sur les arrondissements à 1 chiffre sont le 2ème et le 9ème.

Beaucoup de jeunes sont notamment attirés par le quartier de Montorgueil dans le 2ème grâce à ses rues animées, commerçantes et piétonnes. En plein centre de la capitale, la situation est idéale à proximité des Halles, la rue du Louvres ou encore le boulevard Sébastopol. Étant proche de la Seine, il y a moins de trafic et les locataires bénéficient de quelques squares. Les cafés et restaurants sont prisés, autant par les touristes que les Parisiens. 

Plus résidentiel, le 9ème arrondissement est devenu très à la mode ces dernières années. Il comprend de très beaux immeubles haussmanniens. Proche du centre de Paris, cet arrondissement est un excellent choix et privilégié par nos investisseurs. 

Les autres arrondissements à 1 chiffre de la capitale comme les 3,4,5,6,7,8 sont les arrondissements historiques de Paris avec de très beaux immeubles haussmanniens. Les rentabilités sur ces derniers arrondissements sont les moins élevés de Paris car les prix de l’immobilier sont les plus chers de la capitale. Cependant et fort heureusement, les loyers ne sont pas proportionnels.

Les arrondissements du 10ème au 17ème (rentabilités intermédiaires) 

Ces arrondissements permettent de conjuguer une bonne rentabilité tout en gardant un côté patrimonial.

Dans le 10ème arrondissement, de nombreux jeunes sont attirés par le canal        Saint-Martin. Sur la rive droite, ces quartiers sont plutôt populaires, animés et commerçants. Les prix sont attractifs pour Paris. De nombreuses rues étroites, du fait de leur ancienneté, sont en pleine réfection. 

Les 11ème, 12ème, 13ème, 14ème, 15ème et 16ème arrondissements offrent des rentabilités intermédiaires.

Dans le 17ème arrondissement, de nombreux investisseurs se positionnent au sein du quartier des Épinettes. Il est à proximité des Batignolles, un secteur très prisé, qui s’est métamorphosé ces dernières années. Les Épinettes est un quartier qui prend beaucoup de valeur, par sa proximité avec les Batignolles et notamment le métro Brochant. C’est l’un des derniers quartiers avec encore de belles rentabilités, et qui permettra de potentielles belles plus-values aux investisseurs. 

Les arrondissements du 18ème au 20ème (fortes rentabilités) 

Il s’agit des arrondissements parisiens qui permettent aux investisseurs d’atteindre les meilleures rentabilités. Cela s’explique grâce à l’augmentation fulgurante des loyers dans ces quartiers ces dernières années. Par ailleurs, les prix au m² sont les moins chers de Paris. 

Les investisseurs peuvent donc réaliser de très bonnes affaires dans le 19ème notamment dans le quartier des Flandres. Le quartier des Buttes-Chaumont est aussi accessible mais ImAvenir reste vigilant, car les prix peuvent varier fortement d’une rue à l’autre en fonction de l’exposition et de la vue sur le parc. 

 Le 20ème arrondissement est l’un des plus peuplés avec plus de 200 000 Parisiens. C’est un excellent choix pour investir à Paris, sachant que plus de 70 % des habitants sont des locataires. 

 

Ces derniers arrondissements proposent les meilleurs rendements locatifs de la capitale, et ce, pour les raisons suivantes :

Le prix au m² va varier fortement et peut aller du simple au double sur les prix d’acquisition entre le 6ème arrondissement (arrondissement le plus cher de Paris) et les quartiers plus populaires des arrondissements du 18/19 et 20ème arrondissements.

Par exemple, le prix au m² d’un studio dans les quartiers populaires des 18/19/20ème se situe entre 8000 et 10000 €, quand il peut facilement atteindre 15 000 € / m² pour le 6ème arrondissement. Le coefficient multiplicateur sur le prix d’acquisition va être de + 1,5, quand pour le même bien, il sera seulement de 15 à 30% soit un coefficient de 1,15 à 1,30 d’augmentation sur les loyers perçus, ce qui impactera fortement votre rendement locatif.