Top des villes ou investir en province
Vous souhaitez investir dans l’immobilier en province. Vous aurez ainsi la possibilité d’acheter dans la pierre, même avec un petit budget. Mais comme à Paris et en Ile-de-France, pour obtenir des revenus locatifs élevés et réaliser une plus-value lors de la revente, une réflexion sur la localisation est nécessaire. Découvrez notre top 5 des villes où investir en dehors de l’agglomération parisienne.
Lille, une place stratégique au cœur de l’Europe
Lille, capitale des Hauts-de-France également surnommée capitale des Flandres, est une ville dynamique. Elle occupe une place stratégique dans les échanges avec le Nord de l’Europe grâce à un réseau ferroviaire et routier développé. Ainsi, en empruntant le TGV ou l’Eurostar, les voyageurs et notamment les voyageurs d’affaires peuvent aller de Lille à Paris, Londres ou Bruxelles en moins de 2 heures. De plus, Lille se classe comme le 3ème pôle universitaire de France derrière Lyon et Paris. Et son quartier d’affaire Euralille est réputé.
Les quartiers les plus recherchés par les investisseurs sont le centre-ville, le vieux Lille, le quartier Vauban, ce quartier étant prisé des étudiants.
Depuis le 1er mars 2020, les montants des loyers sont encadrés à Lille. Cela signifie que le loyer ne peut être supérieur à 20% du loyer de référence. Ce loyer de référence est plus élevé en location meublée qu’en location nue, afin de tenir compte de l’ameublement d’où une rentabilité brute plus élevée (15 à 30% de loyers en plus).
Astuce : la loi Alur autorise l’application d’un complément de loyer pour les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles. Or, la société d’investissement clé en main, ImAvenir peut vous accompagner afin d’effectuer ce type d’investissement avec des travaux d’aménagement et d’équipement. Grâce à ImAvenir, vous allez ainsi pouvoir déplafonner vos loyers et trouver des locataires prêts à payer un surloyer.
Rouen, une population active et étudiante
Rouen, la capitale de la région normande, permet d’investir avec des avantages fiscaux, comme dans de nombreuses villes. En effet, il est possible d’y acheter des logements éligibles au dispositif Pinel (système de défiscalisation venu remplacer le Scellier pour un investissement immobilier neuf), au dispositif Denormandie ou au dispositif Malraux (systèmes de défiscalisation pour un investissement dans l’ immobilier ancien avec travaux), ainsi qu’au dispositif Censi Bouvard (système de défiscalisation pour un investissement dans des résidences services et notamment dans des résidences étudiantes) et à la loi Alur-Elan (statut fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel – LMNP).
Rouen abrite le siège de nombreuses mutuelles et compagnies d’assurance, ainsi que des sociétés de l’industrie chimique et agroalimentaire. De plus, les nombreux étudiants de la ville (environ 30.000 dont plus de 4.000 étudiants internationaux) sont à la recherche de locations meublées, des locations avantageuses pour le loueur. La ville compte ainsi 5 campus universitaires et plusieurs grandes écoles, dont l’INSA Rouen Normandie, l’institut des métiers du notariat. Et les enseignants-chercheurs à la recherche de solution de mobilité (bail meublés) sont également très présents dans les laboratoires des universités de Rouen (environ 1300).
Les quartiers les plus recherchés pour un investissement locatif sont le quartier médiéval, Saint-Sever, le quartier résidentiel de la place Saint-Marc. La vacance locative y est faible et la rentabilité des petites surfaces approche 6%.
Astuce : le statut favorable du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) peut se cumuler avec les différents systèmes de défiscalisation. Le statut LMNP de la loi Alur-Elan permet, ainsi aux propriétaires-bailleurs d’amortir leur achat et les travaux et de déduire les différentes charges, comme la taxe foncière. La première année, il est même possible de déduire les frais d’agence et les honoraires du notaire. Ces possibilités d’amortissement et de déduction permettent dans de nombreux cas de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs, pendant 10-12 ans. Et contrairement à la fiscalité de la location nue, en LMNP, les déductions ne sont pas plafonnées (régime BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Reims, la proximité de Paris et des prix bas
Reims, ville la plus peuplée de la Marne, attire les investisseurs immobiliers, car elle est en plein développement. Et grâce au TGV, Reims se situe à 45 minutes de Paris. Elle attire ainsi les actifs souhaitant bénéficier de la proximité de la capitale. Elle est également prisée des étudiants (au nombre de 35000) et abrite l’université de Reims Champagne-Ardenne, ainsi que plusieurs grandes écoles, comme Science Po, Centrale, NEOMA Business School. Par ailleurs, la ville est bien desservie par 18 lignes de bus et 23 arrêts de tramway. Malgré les nombreux atouts de la cité des sacres, le marché immobilier y reste très abordable (moins de 2400 € le m² en moyenne pour un appartement).
En faisant le choix d’une surface proche du centre-ville et des transports, l’investisseur peut espérer un rendement locatif brut entre 6 et 10%. Et avec son prix au m² bas et les opérations de renouvellement urbain en cours (365 millions d’euros TTC investis, par exemple, dans les quartiers Croix-Rouge, Orgeval, Châtillons et Europe entre 2019 et 2024), les perspectives de plus-value lors de la revente sont importantes.
Astuce : pour booster votre investissement locatif, ImAvenir peut chasser pour vous un appartement ancien avec travaux, un appartement vendu avec une forte décote (jusqu’à 20%). Sous la direction de notre architecte, cet appartement peut être aménagé afin de créer une colocation. Chaque locataire ayant ainsi son propre bail et l’occupation de l’espace étant maximisée, le montant des revenus locatifs est plus élevé que si l’appartement était destiné à être loué à une famille. De plus, le risque d’impayés est réduit car chaque colocataire est responsable du paiement de sa part de loyer. Et dans le cadre du statut LMNP, les travaux de transformation et de rénovation sont amortissables.
Nantes, une croissance économique et démographique exceptionnelle
Nantes est une ville réputée pour son dynamisme. En effet, avec plus de 300.000 habitants, Nantes se classe comme la 6ème commune française en termes de population et en-tête des villes du Grand Ouest. La cité des Ducs de Bretagne est également une ville étudiante avec des universités et des grandes écoles renommées, comme l’Ecole Centrale de Nantes ou Audencia Business School, la population estudiantine étant d’environ 150.000. Au niveau économique, Nantes est un pôle industriel majeur du fait de son pôle agroalimentaire et du transport maritime avec le port Saint-Nazaire Nantes. Mais la ville attire également des entreprises du tertiaire, notamment du secteur numérique. Enfin, Nantes se classe comme la 7ème commune touristique française.
Ces nombreux atouts font que la demande locative nantaise est élevée. De nombreux quartiers nantais ont un marché locatif attractif. C’est, par exemple, le cas du centre-ville et de l’île de Beaulieu.
Astuce : le nombre de Résidences Service Senior (RSS) et de résidences étudiantes est important à Nantes. Il est donc facile d’y investir dans une solution clé en main, en profitant du mécanisme d’optimisation fiscale Censi-Bouvard cumulable avec le statut LMNP. Le Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt de 11% du prix de revient étalée sur 9 ans, et ce, dans la limite de 300 000 euros investis avec une récupération de la TVA. ImAvenir peut vous aider à bien investir dans ce type de résidences, en vérifiant différents paramètres comme le taux d’occupation, la qualité des prestations, la localisation.
Strasbourg, un pôle de compétitivité au cœur de l’Europe
Surnommée « capitale de l’Europe », Strasbourg occupe effectivement une place stratégique en face de l’Allemagne. De plus, elle accueille de nombreuses institutions européennes et internationales, comme le Conseil de l’Europe, le Parlement européen, la Cour européenne des droits de l’homme. Les fonctionnaires de ces institutions ainsi que les parlementaires européens font souvent l’aller-retour avec leur ville d’origine. Ils sont donc à la recherche de locations meublées et sont prêts à payer un loyer plus élevé pour un appartement proposant des prestations haut-de-gamme. ImAvenir peut se charger de l’entrée dans les lieux de ses locataires. Le loueur perçoit ainsi une rente locative élevée, tout en bénéficiant d’une tranquillité d’esprit. Il peut, s’il le souhaite, se décharger de la gestion locative.
Strasbourg est également un grand port fluvial. De plus, la ville fait partie des grandes places financières et bancaires françaises. Elle compte des pôles de compétitivité dans le domaine des sciences de la vie, des biotechnologies et de la pharmacie. L’investisseur souhaitant faire un achat en province doit également savoir que Strasbourg attire 45000 étudiants, dont une grande partie en provenance d’autres pays européens.
Pour une rentabilité élevée et une vacance locative faible, l’idéal est d’acheter un appartement dans le centre-ville, le quartier favori des étudiants et des jeunes actifs. Le quartier du Neudorf, quant à lui, attire les familles achetant leur résidence principale et les locataires à la recherche de calme. Enfin, le quartier de l’Orangerie est le quartier de prédilection des représentants diplomatiques.
Astuce : ImAvenir peut vous aider à trouver un appartement avec une localisation idéale, à le rénover avec goût en optimisant l’espace (transformation d’un T2 en T3 ou création d’une cuisine ouverte, par exemple), en le meublant et l’équipant. Vous allez ainsi attirer les locataires avec des revenus importants. Ce bien va alors générer un cashflow élevé vous permettant de financer un nouvel emprunt et ainsi vous constituer un patrimoine immobilier. Vous bénéficiez ainsi de l’effet levier de l’investissement locatif, un investissement finançable en grande partie par un prêt.