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Pourquoi investir à Rennes ?

Si vous souhaitez investir en Province, ImAvenir vous propose la ville de Rennes.

La ville de Rennes comptabilise plus de 700 000 habitants et arrive à la 2ème place du classement de la croissance démographique française. Capitale de la Bretagne, Rennes en est son coeur économique avec son pôle de recherche et elle représente l’une des grandes villes françaises avec le taux de chômage le plus faible. C’est une ville rayonnante tant sur le plan économique et international que culturel et démographique puisqu’elle a développé des partenariats avec de nombreuses villes à l’international et en France. Située entre la ville, la mer et la nature, Rennes est la ville idéale pour les investisseurs qui recherchent une qualité de vie avantageuse.

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Les transports à Rennes

Située à seulement 1h25 avec la LGV (Ligne à Grande Vitesse) de la gare Montparnasse à Paris, on peut également rejoindre les grandes villes de France comme Lille, Strasbourg, Lyon ou encore Marseille.

BUS ET METRO : Le réseau de transports de l’agglomération rennaise, STAR, dessert toutes les communes et villes de la métropole de Rennes. Il se compose de :

Une ligne de métro avec ses 15 stations et 4 parcs-relais qui sont situés dans les principaux lieux de la ville. Une seconde ligne de bus est actuellement en construction qui se prolongera jusqu’aux quartiers stratégiques de Beaulieu et de la Courrouze.
En complément du métro, qui est le moyen de transport privilégié à Rennes, 149 lignes de bus relient les quartiers rennais. Il y a des lignes qui relient les communes entre elles mais aussi des lignes scolaires, des lignes express, des lignes urbaines dans Rennes… Les lignes desservent toutes les communes dans l’agglomération dont Bellangerais, le centre-ville (la cathédrale, Place Bretagne, Gare routière, Les Lices…), La Croix Noblet, la Lande Bouhard et bien d’autres encore.

Située à 1h de l’aéroport Roissy – Charles de Gaulle, Rennes est également accessible en avion. En effet, l’aéroport de Rennes – Saint – Jacques est à seulement 20 min du centre-ville et dessert les principales villes françaises (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice et Bordeaux) et internationales dont Madrid, Londres, Amsterdam, Rome, Dublin, Cork…

Les transports à Rennes

BUS ET METRO : Le réseau de transports de l’agglomération rennaise, STAR, dessert toutes les communes et villes de la métropole de Rennes. Il se compose de :

Une ligne de métro avec ses 15 stations et 4 parcs-relais qui sont situés dans les principaux lieux de la ville. Une seconde ligne de bus est actuellement en construction qui se prolongera jusqu’aux quartiers stratégiques de Beaulieu et de la Courrouze.
En complément du métro, qui est le moyen de transport privilégié à Rennes, 149 lignes de bus relient les quartiers rennais. Il y a des lignes qui relient les communes entre elles mais aussi des lignes scolaires, des lignes express, des lignes urbaines dans Rennes… Les lignes desservent toutes les communes dans l’agglomération dont Bellangerais, le centre-ville (la cathédrale, Place Bretagne, Gare routière, Les Lices…), La Croix Noblet, la Lande Bouhard et bien d’autres encore.

Les enseignements supérieurs à Rennes

Avec près de 67 000 étudiants à Rennes, la ville est la 4ème ville la plus étudiante de France. C’est une des villes les plus estudiantines françaises qui vit au rythme de la jeunesse qui y vient s’instruire.

On recense 2 universités dans la cité rennaise avec Rennes 1 et Rennes 2. Rennes 1 propose 17 mentions de licence et 45 masters dans la santé, les sciences, l’ingénierie et technologie, le droit, l’économie, la gestion et la philosophie. Quant à Rennes 2, on peut y étudier l’art, l’histoire, la géographie, les langues et lettres, STAPS, la santé, la psychologie…

Rennes compte également quelques écoles spécialisées dont :

ESRA Animation (Ecole Supérieure des Techniques d’Animation) ; My Digital School ; ESAIP (Etablissement d’Enseignement Supérieur d’Intérêt Général) ; Bret Business School ; Rennes School of Business ; EPITECH ; Win (l’école de Management du Sport) ; Sup’de Com ; IBEP Formation ; et bien d’autres encore.

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L’investissement immobilier à Rennes

Investir dans du locatif ou acheter un bien immobilier en résidence principale pour habiter à Rennes ?

Le marché immobilier rennais possède un large choix de possibilités d’investissement. Parmi ces choix, on y trouve la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux, le dispositif Monuments Historiques, la loi Pinel et le statut LMNP. En effet, Rennes et ses alentours offrent de nombreux choix avec des rentabilités brutes encore bonnes, si les optimisations et réagencement de surfaces sont réalisables. A ne pas oublier que l’investissement immobilier constitue une véritable niche fiscale et juridique qui ravit les propriétaires bailleurs.

Les logements neufs : En forte croissance depuis des années, Rennes construit de nouveaux quartiers qui feront le plus grand bonheur des investisseurs. C’est pourquoi les projets des promoteurs immobilier se multiplient même si l’achat immobilier en neuf est en baisse depuis 2019. Cependant, la loi Pinel offre des avantages de défiscalisation avec quelques modalités. Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, il est indispensable d’investir dans un bien neuf. Toutefois, la hausse des prix des résidences neuves ralentit l’investissement immobilier dans le neuf.
Les logements meublés : Rennes étant la 8ème ville de France en nombre d’étudiants, l’investissement locatif meublé est très avantageux. Les acquéreurs peuvent acheter dans le but de se créer un patrimoine ou des revenus complémentaires à plus ou moins longue échéance afin de préparer leur retraite. Rennes est alors un incontournable pour réaliser un investissement dans l’immobilier locatif. Pour rappel, le régime réel en LMNP offre des avantages fiscaux considérables et notamment de réduire voire de supprimer l’imposition des loyers grâce aux amortissements BIC. Ce type de location permet ainsi à l’investisseur de bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et qui permet donc d’avoir une dépréciation comptable qui vient s’imputer comme une dépense fictive sur les loyers. Ainsi, l’acquéreur peut profiter d’un formidable effet de levier par le crédit immobilier afin de se créer une rente défiscalisée.
La gestion locative : Nous sommes en capacité de réaliser la gestion de votre bien. Afin d’avoir une meilleure réactivité, nous avons développé un pôle gestion en région.

Investir dans l’immobilier : Les chiffres de la rentabilité à Rennes

Le marché de l’investissement locatif à Rennes puise ses ressources dans la grande demande locative des 67 000 étudiants locataires potentiels. La rentabilité dépend des quartiers bien sûr mais peut aussi être évolutive d’une rue à l’autre. On peut ainsi espérer dégager des rentabilités comprises entre 4.5 et 6.5% à condition que le bien concerné soit reconfigurable selon notre modèle pour optimiser l’espace.

Prenons l’exemple de deux appartements T2 au même étage : Le premier de 43m² et le second de 51m². Pour un prix de 3400€/m² équivalent, le delta financier est de 8m²*3400€ soit 27 200€. L’écart de loyer sera tout au plus de 100€/mois soit 1200€/an. Il faudra donc patienter 22 ans minimum pour espérer un retour sur investissement. Les mètres carrés superflus ou mal optimisés ont, en revanche, un impact immédiat sur la rentabilité. Dans le cas présent, il faudra probablement reconfigurer le second T2 en T3 pour augmenter le loyer de manière conséquente et pour avoir une meilleure rentabilité locative. Il sera alors pertinent d’optimiser l’espace pour faire une colocation d’étudiants par exemple ou une découpe de 2 studios si l’appartement le permet afin d’accentuer sa rentabilité. En somme, mieux vaut investir dans un T2 pour pouvoir le réagencer en T3 que dans un T2 trop grand et non reconfigurable (mur porteur gênant, évacuation mal placée…)

Enfin, il faut optimiser la valeur locative du bien pour maximiser les revenus locatifs et ainsi la rentabilité financière de l’appartement.

L’optimisation est donc l’une des conditions sine qua non pour accentuer la rentabilité.

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Avis ImAvenir

La ville de Rennes ou “la capitale de la Bretagne” mêle croissance démographique positive, marché de l’emploi fertile et patrimoine culturel. Labellisée ville d’art et d’histoire, elle a su préserver son patrimoine et son architecture, ce qui permet d’attirer chaque année, de plus en plus d’habitants, d’étudiants et de touristes.

De ce fait, Rennes se révèle être une ville propice à l’investissement locatif et propose un placement rentable et sûr.