Investir à Villeurbanne, investir dans une commune à fort potentiel

Considérée comme le 10ème arrondissement lyonnais, Villeurbanne séduit aussi bien les primo-accédants que les investisseurs. En effet, les prix de l’immobilier y sont bien plus abordables qu’à Lyon.

 

Une bonne rentabilité locative à Villeurbanne

 

Le calcul de la rentabilité immobilière brute s’obtient, en divisant le revenu locatif annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Mais ce calcul est faussé, si l’appartement reste vacant. Or, à Villeurbanne, le prix accessible des biens se combine avec un bon niveau de loyer et une faible vacance locative, l’offre de logements étant inférieure à la demande.

Les appartements plus accessibles qu’à Lyon

Le prix médian d’un logement à Villeurbanne se situe aux environs de 4500 € alors qu’à Lyon, ce prix médian dépasse les 5600 €. Dans l’ancien avec travaux, il est même possible de négocier l’appartement à moins de 4000 € du m². Les travaux de rénovation vont alors permettre de rendre attractif ce bien (création d’un dressing, aménagement d’un coin bureau, pose d’une cloison transformant un studio en T2…) et de le louer au-dessus du prix du marché.

Astuce : pour trouver les logements les plus intéressants et les négocier au meilleur prix, après avoir vérifié le coût et la faisabilité des travaux, faites-vous accompagner par un chasseur immobilier (un service proposé par ImAvenir). Celui-ci va accéder au off-market (aux annonces de vente non encore publiées) et va se montrer disponible pour les visites. C’est un véritable atout à Villeurbanne, où le délai moyen de vente est très court, inférieur à 55 jours.

 

Un niveau de loyer intéressant

À Villeurbanne, le loyer médian s’élève à 16 € du m², en hausse de 18% sur 5 ans. Pour les appartements de haut standing, le loyer peut dépasser largement les 20 € du m². Dans plusieurs grandes villes de France, dont désormais Lyon et Villeurbanne, les loyers sont encadrés. Mais cet encadrement impacte peu le rendement locatif. En effet, le montant du loyer pratiqué peut dépasser de 20% le loyer de référence et un complément peut être pratiqué, à condition d’être justifié. Cela peut, par exemple, être le cas en présence d’un équipement apportant un véritable plus, comme un home cinéma, des meubles de valeur, un jacuzzi ou d’un bien avec une caractéristique exceptionnelle, tel un toit-terrasse. Or, dans toutes les villes, y compris celles non concernées par l’encadrement des loyers, ces types de biens sont proposés par les investisseurs souhaitant attirer les locataires prêts à payer plus pour un appartement ou une maison de grand confort.  

À noter : le loyer de référence servant à calculer dépend de la localisation du logement, du nombre de pièces, de son année de construction et du type de location (nue ou meublée). Nos investisseurs peuvent nous confier la gestion locative de leur bien. Nous nous chargeons alors du calcul de ce loyer de référence.

Une forte demande locative

Cette commune de la région Auvergne-Rhône-Alpes compte plus de 150.000 habitants, une population en progression. Elle attire particulièrement les jeunes actifs et les étudiants. Ces derniers privilégient donc les petites surfaces ou les colocations voire les espaces de coliving, c’est-à-dire des logements privés avec un accès à des pièces en commun, comme un lieu de coworking et souvent un extérieur, terrasse ou jardin dans le cas d’une maison partagée.

Tour d’horizon des principaux quartiers de Villeurbanne

 

Les quartiers villeurbannais les plus attractifs sont ceux desservis par un moyen de transport, tram et/ou métro, avec une bonne offre scolaire notamment la présence d’une école maternelle en cas d’investissement dans un appartement familial.

 

Le quartier Grand Clément

Avec une moyenne d’âge inférieure à 40 ans, Grand Clément est un quartier jeune. C’est également un secteur comportant de nombreux commerces et une offre importante de transports en commun (3 lignes de bus, le tramway et le métro A).

 

La Doua

La Doua est située au Nord de Villeurbanne, dans un secteur proche du campus Lyon Tech et du parc de la Tête d’Or. Il s’agit d’une zone prisée des étudiants et des jeunes actifs. L’investisseur peut donc y acquérir une petite surface (studio ou deux-pièces) et la louer meublée ou mettre en place une colocation, synonyme de rendement locatif élevé.

 

Le quartier Charpennes

Le quartier Charpennes est idéalement situé à 600 mètres du très recherché 6ème arrondissement Lyonnais. De plus, ses habitants y vivent à proximité de nombreuses commodités, école maternelle et école primaire, un collège, un lycée prisé (le lycée du Parc), des commerces, la clinique du Tonkin. Les transports en commun à proximité (bus, tramway, ligne de métro) permettent de se rendre à la gare de la Part Dieu et au centre-ville de Lyon en une dizaine de minutes.

Le quartier Gratte-Ciel

Comme son nom l’indique dans le quartier Gratte-Ciel se trouvent de grands immeubles. Cet aspect ne doit pas avoir un effet dissuasif pour les investisseurs ne connaissant pas la commune. En effet, Gratte-Ciel abrite un charmant petit centre-ville et une offre scolaire développée (école maternelle Jacques Prévert, école primaire Emile Zola, école maternelle rue Anatole France…). Et la bonne distribution de l’espace dans les logements offre la possibilité de mettre facilement en place une colocation.

Le quartier Saint-Jean

Le quartier Saint-Jean est à la fois verdoyant et animé. Cependant, sauf quelques exceptions comme les investisseurs à la recherche d’une maison, le quartier Saint-Jean n’est pas le plus attractif pour les habitants de Villeurbanne, car il est enclavé entre le périphérique et le canal de Jonage. Au mieux, le tramway ne devrait y parvenir qu’en 2026. En effet, le nouveau tram T9 devrait relier Charpennes à La Soie, en passant par Saint-Jean, par le centre de Vaulx-en-Velin et par le Mas-du-Taureau.

 

Loi Pinel et dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard à Villeurbanne

 

L’investissement en loi Pinel

Villeurbanne, comme Lyon, est classée en zone A pour le dispositif Pinel, c’est-à-dire en zone tendue. Il est donc possible d’y investir en Pinel dans des programmes neufs et de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21% du prix du projet immobilier. En contrepartie, l’engagement Pinel va de 6 à 12 ans. Pendant cette période, le propriétaire doit louer le logement à un ménage modeste avec un loyer plafonné à 13,04 € du m² (valeur 2022). Ce plafonnement, allant bien au-delà du dispositif d’encadrement des loyers et ne souffrant d’aucune exception, est de nature à limiter la rentabilité immobilière.

 

L’investissement en Censi-Bouvard

Contrairement au Pinel, les loyers et les ressources du locataire ne sont pas plafonnés, dans le cadre du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. En contrepartie d’un investissement dans un programme neuf de résidence service ou dans un appartement de plus de 15 ans à rénover dans une résidence service, le propriétaire bailleur peut bénéficier d’une réduction d’impôt pendant 9 ans correspondant à 11% de la valeur du projet immobilier, dans la limite de 300.000 €. La résidence peut être à destination des retraités ou des étudiants, une population très présente dans cette ville de la région Auvergne-Rhône-Alpes.

 

Choisir la location nue ou la location meublée à Villeurbanne ?

 

Comment partout en France, l’investissement à Villeurbanne peut se faire dans le cadre d’un bail nu ou dans le cadre d’un bail meublé (défini par la loi Alur), sachant que la colocation entre dans cette dernière catégorie.

 

La location nue

Dans le cadre d’une location nue, le bail est conclu pour une durée de 3 ans renouvelable tacitement. Le bailleur doit donner un préavis de 6 mois, s’il veut récupérer son appartement ou sa maison.  Quant au locataire, Villeurbanne étant située en zone tendue, le préavis est limité à 1 mois contre 3 dans une zone classique. 

Concernant la fiscalité, les loyers tirés d’une location nue sont à déclarer au titre des revenus fonciers. Les charges sont déductibles dans une certaine limite.

La location meublée

La location meublée est de plus en plus pratiquée, car elle permet une bonne rentabilité. Elle attire les étudiants, nombreux dans l’agglomération lyonnaise, ainsi que les jeunes actifs. Un bail en meublé pour les appartements ou les maisons est conclu pour une durée d’un an renouvelable tacitement (de 1 à 10 mois non renouvelable pour un bail mobilité). Le préavis pour le propriétaire-bailleur est de 3 mois avant échéance et de 1 mois pour le locataire.

La fiscalité de la location meublée est particulièrement avantageuse. En effet, dans de nombreux cas, l’investisseur peut opter pour le statut du loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Il va alors déclarer ses revenus locatifs au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En prenant l’option pour les frais réels, il déduit ses charges sans limite, y compris les honoraires d’agence et de notaire la première année, et peut mettre en place un plan d’amortissement. Un loueur en meublé ne règle ainsi souvent aucun impôt sur les loyers perçus, pendant 10-12 ans.

 

Bonne nouvelle, vous n’avez pas besoin de connaitre les quartiers de Villeurbanne et la réglementation de l’investissement, pour profiter des opportunités immobilières de cette commune. ImAvenir, spécialiste du clé-en-mains, vous accompagne tout au long de votre projet et peut ensuite se charger de la gestion locative. Contactez-nous pour en savoir plus !

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