Investir à Agen, pour profiter du dynamisme d’une ville moyenne

Située dans la région Nouvelle Aquitaine et plus précisément dans le département du Lot-et-Garonne, Agen (47000) compte plus de 34.000 habitants et même plus de 100.000 habitants en incluant sa métropole. Cette ville considérée comme la capitale de la moyenne Garonne attire de nombreux investisseurs.

Gare SNCF d'Agen

Les atouts d’Agen

Une excellente situation géographique

Agen a un emplacement idéal, entre Toulouse et Bordeaux (environ une heure de route). À 3 km au Sud-ouest se trouve l’aéroport d’Agen-La Garenne situé sur les communes d’Estillac et du Passage. Enfin, l’offre TGV permet de rejoindre Paris en 3 heures environ. 

Le dynamisme économique d’Agen

Plus de 8.000 entreprises sont installées dans l’agglomération agenaise, dont certains grands groupes comme UPSA. Les jeunes cadres de ces entreprises avec un revenu élevé sont souvent en recherche d’une solution de mobilité pour un trimestre ou plus,  avec une dispo rapide et privilégient la location meublée.

Agen, ville étudiante

La ville offre plus de 70 formations aux étudiants. En 2019 a ainsi été ouverte une première année commune aux études de santé (PACES), en partenariat avec le centre universitaire de Bordeaux. Outre les études universitaires, les étudiants peuvent suivre des formations à l’école supérieure d’art dramatique et des formations Bac+2, l’IUT de Bordeaux ayant une antenne dans la commune agenaise. Il faut, par ailleurs, noter que l’ENAP, l’école nationale d’administration pénitentiaire, forme 3500 agents pénitentiaires chaque année.

Etudiant qui écrit sur une table

Agen, ville touristique

Agen est connue pour être la ville du pruneau et pour son club de rugby. Mais elle attire également les visiteurs du fait de son architecture d’exception datant de l’époque gallo-romaine et médiévale. La commune est également un point de départ idéal pour le tourisme fluvial et le tourisme familial, notamment du fait de sa proximité avec le parc de loisir Walibi Sud-Ouest.

 

Où investir à Agen ?

Voici quelques infos sur les secteurs où la demande immobilière est la plus forte.

Immeuble dans le centre-ville d'Agen
Le centre-ville d’Agen est en partie piéton et abrite de nombreux services, commerces, bars et restaurants ainsi qu’un marché couvert. Le secteur ancien a également l’avantage d’être ouvert sur des espaces publics remarquables, comme La Garonne ou le Parc du Gravier. L’investisseur peut y acheter aussi bien une maison (en particulier dans le secteur de Jayan) qu’un appartement. Il peut effectuer des travaux, afin d’adapter les pièces au style de vie actuel en créant, par exemple, un espace dédié au télétravail. Il va alors pouvoir trouver des locataires prêts à payer plus pour un bien rénové avec soin. 

Acheter un bien immobilier dans le quartier Rouquet

Le secteur Rouquet a des airs de campagne, idéal pour vivre au calme tout en étant proche du centre-ville.

 

Acheter un bien immobilier proche de l’école Palissy

Les abords du lycée Bernard Palissy est un quartier commerçant. Les familles y côtoient l’étudiant en BTS du lycée, ainsi que le senior. L’investisseur en immobilier locatif peut donc y acquérir des appartements familiaux ou des petites surfaces d’une ou deux pièces. C’est également un quartier dans lequel les colocations trouvent facilement preneurs et offrent une bonne rentabilité.

 

Investir dans une maison dans le quartier Les Roches

Les Roches est un quartier situé en hauteur. Les offres pour une maison contemporaine, qui se compose de grandes pièces lumineuses avec une vue sur la ville y sont nombreuses. L’investisseur peut faire le choix d’une location de haut standing attirant les jeunes entrepreneurs ou les vacanciers à la recherche de confort et de calme.

 

Acheter près de l’hôpital Saint-Esprit

Le centre hospitalier Saint-Esprit est un gros pourvoyeur d’emplois. Dans le secteur Saint-Esprit, la demande locative est donc forte, car les agents hospitaliers et les jeunes internes en médecine apprécient de loger à proximité de leurs services de rattachement. De plus, le centre hospitalier Saint-Esprit abrite dans ses locaux une école d’infirmier et une école d’aides-soignants.

 

Infos sur les dispositifs immobiliers pour un investissement défiscalisé à Agen

 

Le dispositif de défiscalisation loi Pinel à Agen

Agen est située dans la zone Pinel B2. Or, les locations dans les communes situées dans cette zone ne sont plus éligibles au dispositif de défiscalisation prévu par la loi Pinel, depuis mars 2017. Cette exclusion ne doit pas décourager les investisseurs. En effet, seuls les appartements neufs sont éligibles au Pinel. Or, les logements neufs ont souvent une localisation moins favorable que les logements anciens. Lors de leur mise en vente à la fin de la période de location, ils peuvent avoir du mal à trouver un acquéreur et la plus-value lors de la vente n’est pas toujours au rendez-vous. De plus, le choix des locataires est limité car devant répondre à un plafond de ressources. De même, les loyers sont plafonnés. L’investissement loi Pinel permet donc de réduire ses impôts mais pas de dégager une rentabilité locative élevée.

 

 

Le dispositif de défiscalisation Censi Bouvard à Agen

La loi Censi Bouvard permet une réduction de 11% pour un investissement limité à 300.000 €, dans une résidence service, type résidence étudiante ou résidence senior. La mise en location du logement d’une ou deux pièces meublées doit se faire pendant 9 ans. L’achat peut se faire dans le neuf ou concerner un appartement de plus de 15 ans avec travaux. Du fait de la forte présence étudiante à Agen (environ 3500 étudiants dans l’agglomération), les opportunités sont nombreuses pour investir dans une résidence étudiante en Censi Bouvard. La résidence senior est également une option, car la population agenaise se compose à presque 25% de seniors. Le gestionnaire de la résidence étudiante ou senior garantit le revenu locatif et remet une documentation complète avec des infos détaillées au futur propriétaire.
Paraphe de documents conformément à la réglementation

Acheter en loi Malraux à Agen

La défiscalisation Malraux consiste à investir dans l’immobilier, tout en préservant le patrimoine historique. Dans ce cas, l’achat doit se faire dans la Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) d’Agen. Cette zone intègre des immeubles de rapport de style haussmannien, des hôtels particuliers ainsi que d’anciennes maisons bourgeoises et d’anciennes maisons de bourg. La réduction d’impôt en Malraux est de 20 ou 30% du montant des travaux, avec un plafonnement de ces derniers à 100.000 € par an, à condition de louer le bien rénové en tant que résidence principale pendant 9 ans minimum.

Le statut fiscal favorable de LMNP à Agen

À Agen, comme ailleurs, le statut du loueur en meublé non professionnel ou LMNP de la loi Alur est synonyme de fiscalité avantageuse, dans le cadre d’une location meublée pour les logements neufs ou anciens. En effet, en optant pour le régime réel, le propriétaire bailleur peut déduire de nombreuses charges non récupérables et mettre en place un plan d’amortissement comptable. Il est ainsi fréquent en LMNP de ne régler aucun impôt sur son revenu locatif, pendant 10-12 ans.

Astuce : le statut du loueur en meublé non professionnel peut être adopté par l’investisseur mettant en place une colocation ou un espace de coliving (qui se compose d’appartements privés et d’espaces communs comme une piscine, une terrasse). Or, ce type d’investissement permet d’obtenir un rendement élevé (souvent supérieure à 7%).

 

Quelques infos sur le marché immobilier à Agen

 

Investir dans un marché immobilier abordable

Remise des clés au propriétaire
Avec un prix moyen au m² dépassant légèrement les 1600 euros, le marché immobilier de cette commune du Lot-et-Garonne reste très abordable. Certaines annonces immobilières pour des appartements avec travaux affichent même un prix inférieur à 1500 euros du m². Les prix des appartements sont donc bien plus abordables que dans les grandes villes proches (plus de 3500 euros du m² à Toulouse et environ 4800 euros du m² à Bordeaux). Avec le développement du télétravail, certains employés de Toulouse ou de Bordeaux viennent s’installer dans cette commune pour bénéficier d’une bonne qualité de vie. Ils décident souvent de rester locataires, avant d’envisager un projet d’achat immobilier.

Le montant des loyers

Le prix moyen au m² d’un loyer à Agen se situe aux environs de 9 € du m². Des astuces permettent de booster la rentabilité locative de son appartement ou de sa maison :

  • Acheter dans l’ancien avec travaux pour profiter d’une décote souvent supérieure à 20%.
  • Faire le choix de la location meublée pour percevoir un loyer plus élevé.
  • Attirer les locataires prêts à payer plus et limiter la dispo entre deux locations, en investissant dans un secteur recherché comme le centre agenais et en rénovant le bien avec des matériaux de qualité.
  • Opter pour le statut fiscalement favorable du loueur en meublé non professionnel.
  • Mettre en place une colocation ou un espace de coliving.

 

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif à Agen pour un bon rendement mais il s’agit de votre premier projet ? Vous hésitez à vous lancer, car vous n’habitez pas sur place ? Faites appel à une société d’agence d’investissement clé en mains. ImAvenir vous permet de profiter des services d’un chasseur expérimenté dispo pour visiter rapidement les biens les plus intéressants, parfois même avant la parution de l’annonce immobilière par l’agence en charge de la vente et ainsi faire une offre éventuelle tant que le bien est dispo. Des partenaires vous accompagnent tout au long de votre projet (un architecte pour les travaux, un courtier pour le financement, un expert-comptable). Si le propriétaire bailleur le souhaite, il peut ensuite profiter de nos services de gestion locative (passage des annonces pour trouver un locataire, organisation des visites, vérification des dossiers, appel des charges et du loyer…). Demandez une documentation et des infos complémentaires sans engagement.

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