Les villes où il ne faut pas investir dans l’immobilier

Mon approche pour cet article consiste à vous fournir les indicateurs à surveiller, puis à vous donner des exemples de villes que je ne recommanderais pas à mes clients. Je ne dresserai donc pas une liste exhaustive des villes à éviter parmi les 36 000 communes françaises où. Ce qui peut convenir à certains projets peut ne pas convenir à d’autres mais ces indicateurs vous aideront à faire un bon placement et surtout très sécurisé.

Valeur foncière

L’évolution de la valeur immobilière est le critère le plus tangible à prendre en compte lorsque l’on investit dans l’immobilier. Toutefois, dans le contexte actuel d’un marché immobilier en tendance haussière, les baisses de prix sont très rares. En moyenne, on observe une augmentation d’environ 10 à 20% sur l’ensemble du territoire sur 20 ans. Si l’on se trouve en dessous, cela indique un marché immobilier moins dynamique.

Bien qu’elles aient connu des augmentations de valeur foncière, certaines communes connaissent aussi plus de volatilité que d’autres (de petites augmentations et diminutions cycliques). Ce sont des signaux faibles qui indiquent que leur marché est plus incertain et plus risqué.

Pour évaluer cette volatilité, je vous recommande de consulter la carte des prix de Meilleurs Agents, qui fournit des indications sur les prix moyens et leur évolution sur plusieurs années. Cela vous permettra de mieux comprendre les tendances et le niveau des prix dans la région que vous choisissez : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/

Faible rendement locatif moyen

Le rendement locatif moyen est une autre donnée assez simple à prendre en compte lorsqu’on veut écarter des villes parmi l’éventail de choix possibles. Dans certaines zones, les prix de l’immobilier sont tellement élevés par rapport aux loyers moyens pratiqués qu’il est peu probable d’obtenir des rendements intéressants.

En effet, les deux marchés de l’achat et de la location ne sont parfois pas corrélés. Même si les prix d’achat sont élevés, il est difficile d’augmenter les loyers si les revenus des locataires ne suivent pas.

Vous pouvez consulter la carte des rendements moyens créée par François Robert, historien et ingénieur de recherche au CNRS. Vous aurez une idée des tendances de rendement locatif moyen dans les villes que vous ciblez : https://immobilier-carte-interactive.vercel.app/

Exemple de villes où ne pas investir

Des exemples de communes où le rapport entre prix d’achat et loyer moyen est défavorable :

• 7 et 8 arrondissements de Paris (mais d’autres arrondissements sont très favorables comme on le voit en rouge sur la capture d’écran ci-dessus)
• Chantilly
• Albi

Mais le rendement locatif ne doit pas être le seul critère pour prendre votre décision. Même avec un rendement théorique attrayant, il est possible de rencontrer des difficultés pour trouver des locataires ou pour maintenir la qualité du bien. Dans les sections à venir, je vais me concentrer sur les villes qui présentent des risques pour la sécurité de votre placement.

Zones rurales à faible demande locative

La demande locative est très limitée dans les zones rurales. Cette situation découle non seulement de la faible densité de population, mais aussi de la relative facilité d’accession à la propriété. Avec des prix de l’immobilier moins élevés que dans les grandes villes.

Pour évaluer le pouvoir d’achat immobilier, on peut calculer le nombre d’années de revenu médian nécessaires pour acquérir un appartement de 60m2, dimension moyenne d’un appartement en France. Plus l’accession à la propriété est facile, moins il y a de candidats potentiels à la location. Et plus les difficultés pour louer à des personnes solvables peuvent être importantes.

Exemple de villes où ne pas investir

En 1995, le législateur a défini des zones de revitalisation rurales afin de stimuler le développement de ces régions grâce à des exonérations fiscales. Ces zones sont identifiées par un déclin de la population active et une prédominance des emplois agricoles.

Le zonage des communes en ZRR constitue ainsi une ressource précieuse pour repérer les zones rurales à faible demande locative, caractérisées par une activité économique limitée et une démographie en déclin, et où je déconseillerais donc d’investir. Vous pouvez consulter cette carte sur le site de l’Observatoire des Territoires : https://www.observatoire-des-territoires.gouv.fr/

Voici quelques exemples de villes situées dans ces zones rurales où je ne recommanderais pas d’investir :

• Rodez dans l’Aveyron avec 25 000 habitants
• Ploërmel dans le Morbihan avec 10 000 habitants
• Vervins dans l’Aisne avec 2500 habitants

Trop d’offre et pas assez de demande

La tension locative

Le rapport entre la demande et l’offre de logement est pertinent à évaluer pour écarter certaines villes. On ne peut pas chiffrer cette tension locative car il faudrait connaître le nombre de logements par rapport au nombre de demandes sur une période donnée. Il faut davantage le considérer comme un concept qui permet d’évaluer l’enjeu de ce rapport entre l’offre et la demande.

Il faut donc se méfier des sites qui proposent des tensiomètres locatifs. Sans oublier que la demande peut varier considérablement d’un quartier à l’autre au sein d’une même ville. La demande est souvent concentrée dans quelques rues dynamiques et diminue à mesure que l’on s’en éloigne.

La tension locative est extrême en région parisienne, où il n’est pas rare de recevoir des centaines de candidatures de locataires en l’espace de 24 heures, et cette pression continue de s’accroître.

Le taux de logement vacants

Un autre indicateur pertinent est le taux de logements vacants, qui peut signifier une offre excessive susceptible de faire baisser les prix. Les données de l’Observatoire des Territoires sont à ce titre encore très instructives. Elles révèlent les zones où ce taux de logements vacants est le plus élevé comme les Ardennes, le Massif Central et le centre de la Bretagne. Ces zones rurales présentent souvent une faible demande locative, ce qui rejoint les conclusions que nous avons tirées des autres indicateurs.

La carte du taux de logement vacants de l’Observatoire des Territoires : https://www.observatoire-des-territoires.gouv.fr/outils/cartographie-interactive/#c=indicator&i=insee_rp_hist_1968.part_logt_vacant&s=2020&view=map59

Exemple de villes

Voici quelques exemples de villes où je déconseillerais d’investir à cause d’un taux de logements vacants trop élevé :

• Avignon, avec un taux de logements vacants de 15,7%
• Bézier, où 16,2% des logements sont vacants
• Morlaix, affichant un taux de logements vacants de 15,8%

Ces recommandations s’appliquent à l’échelle de l’agglomération, mais une petite opération bien située en hyper-centre (ce qui est rare) peut être pertinente même sur un marché détendu.

Économie faible et exode démographique

Un autre risque à considérer est celui d’une économie locale trop fragile. Dans ces villes, l’attrait pour de nouveaux résidents est limité en raison du manque d’emplois et d’activité économique. La population diminue, soit en raison du vieillissement de la population, soit parce que les jeunes migrent vers d’autres régions. Ces deux mouvements conjugués exercent une pression à la baisse sur les valeurs locatives.

Pour identifier les villes présentant une économie fragile, il est utile de consulter les indicateurs socio-démographiques (solde démographique, revenu médian etc.), notamment dans les départements ayant enregistré une baisse de leur population au cours des dernières années comme l’Orne, la Nièvre, la Meuse, la Haute-Marne et la Creuse.

Exception faite de Paris qui perd aussi des habitants, l’exode étant là principalement attribuable aux prix élevés de l’immobilier et à l’augmentation du nombre de résidences secondaires. Le marché de la location se reporte actuellement sur les communes limitrophes qui ont pris beaucoup de valeur ces 20 dernières années.

Exemple de villes où ne pas investir

Voici quelques exemples de villes situées dans des départements en déclin démographique où je déconseillerais d’investir :

• Alençon dans l’Orne.
• Argenton dans la Creuse.
• Saint-Dizier dans la Haute-Marne.

Insécurité et nuisances

Un dernier facteur à prendre en compte est l’insécurité et les nuisances qui peuvent considérablement affecter la valeur du bien et du loyer. Une forte insécurité entraîne souvent un fort turnover de locataire, ce qui augmente les coûts d’entretien et diminue la valeur des propriétés. Ces secteurs attirent aussi moins de locataires solvables et respectueux.

Pour évaluer ce risque, vous pouvez consulter le site Urbi Explore, qui fournit des données sur les crimes et délits dans différentes régions à partir des jeux de données ouvertes des préfectures de police : https://urbi-explore.fr/crimesdelits

Exemple de villes où ne pas investir

Voici quelques exemples de villes présentant des taux élevés d’infractions pour 1000 habitants, ce qui peut indiquer un niveau d’insécurité préoccupant :

• Grigny avec 11,1 coups et blessures volontaires pour 1000 habitants
• Bobigny avec 11,82 coups et blessures volontaires pour 1000 habitants
• Valenciennes avec 15,4 coups et blessures volontaires pour 1000 habitants

Conclusion

Déterminer où il ne faut pas investir n’est pas si simple. Il faut considérer non seulement les prix de l’immobilier et le rendement locatif moyen, mais également d’autres facteurs pour assurer la sécurité de votre placement. Je ne conseillerais pas à mes clients de se diriger vers :

• des petites villes avec une économie fragile,
• des zones où le taux de logements vacants est élevé,
• et des communes qui présentent un niveau d’insécurité préoccupant.

Vous dresser une liste définitive de villes à éviter est quasiment impossible, car les conditions du marché évoluent constamment, et chaque projet immobilier doit s’adapter à votre stratégie financière. Ce qui est mauvais pour les uns, peut être tout à fait adapté pour les autres.

Avec ImAvenir, je me suis spécialisé dans l’investissement locatif clé-en-main à Paris. Malgré des prix élevés, la métropole parisienne demeure attractive avec un effet de levier bien réel. La forte tension locative dans cette région entraîne une augmentation des prix. Les enjeux sont particuliers dans la région car il faut arriver à identifier des ventes intéressantes et à se positionner rapidement. Avec mon équipe je me tiens prêt pour vous trouver un bien rentable rapidement et le rénover pour le mettre en location.