La tension locative et la réussite de l’investissement immobilier

Un investissement locatif réussi commence par bien sélectionner la ville où investir et ne pas s’attacher uniquement au rendement brut théorique. En effet, quel intérêt d’acheter un appartement avec un rendement affiché de 7%, s’il reste vide faute de locataire ? Pour éviter pareille mésaventure, découvrez dans cet article, tout ce qu’il faut savoir sur la tension locative.

La définition de la tension locative

 

Les professionnels de l’immobilier parlent de tension locative, lorsque la demande de location est supérieure à l’offre. Ainsi, le propriétaire-bailleur d’une maison ou d’un appartement situé en zone tendue va trouver plus rapidement un locataire. Une grande ville avec peu de biens à louer est considérée comme une ville avec une forte demande locative. Une grande ville avec beaucoup de biens à louer a souvent une forte demande, mais la concurrence entre les biens mis en location est importante. En revanche, une petite ville avec beaucoup de biens disponibles est certainement victime d’une faible demande de la part des locataires.

La tension locative s’explique par plusieurs paramètres :

  • L’évolution démographique positive.
  • La hausse du nombre de célibataires et de familles monoparentales.
  • Les agglomérations attrayantes au niveau du travail et de l’offre universitaire attirent les habitants.
  • L’absence de foncier disponible empêche les constructions neuves.

 

Pourquoi mesurer la tension locative ?

 

Pour savoir si un projet immobilier va être rentable, connaître la tension locative de la commune voire d’une zone précise est important pour plusieurs raisons.

Limiter la vacance locative

Le phénomène de vacance locative, l’absence de locataire pendant plusieurs mois, est l’ennemi de l’investisseur. En effet, l’absence de perception d’un loyer va diminuer fortement la rentabilité de son bien. De plus, le propriétaire d’un bien vacant va continuer à rembourser son crédit et à régler les charges fixes. Ces charges ne vont pas pouvoir être déduites de ses impôts (les charges non récupérées sur le locataire ne sont déductibles que si le bien est loué). Or, en France, le nombre de logements vacants n’est pas négligeable, puisqu’il est estimé à environ 8%.

À savoir : le taux de rentabilité d’un bien immobilier se calcule en faisant le rapport entre le montant du loyer annuel et le prix du projet et en multipliant le tout par 100.

 

Augmenter son cashflow

Le cashflow immobilier est l’argent restant aux investisseurs, après avoir réglé toutes leurs dépenses (remboursement du crédit et de l’assurance emprunteur, charges, impôts, frais de gestion). Ce cashflow peut être négatif. L’investissement coûte de l’argent mais le propriétaire se constitue un patrimoine. Un cashflow neutre signifie, que le projet s’autofinance. Enfin, un cashflow positif permet à l’investisseur d’augmenter ses revenus. 

Le cashflow et donc le rendement du bien est impacté, si la maison ou l’appartement n’est pas loué. En effet, seules les dépenses entrent dans le calcul, lorsque aucun loyer n’est perçu.

 

Comment mesurer la tension locative ?

 

Le tensiomètre locatif

Pour calculer la tension locative en France, de nombreux investisseurs utilisent le tensiomètre du site LocService, un outil déposé à l’INPI, l’institut national de la propriété intellectuelle.  Cet outil calcule, en effet, le rapport entre la facilité pour trouver un locataire, sa capacité financière et les loyers pratiqués dans la ville.  Il permet également de comparer les données de la tension locative dans le parc privé, dans deux communes. En revanche, il ne permet pas d’effectuer une analyse par quartier.

 

Le zonage du gouvernement

Les acheteurs d’un bien destiné au marché locatif peuvent s’attacher aux zones de tension immobilière définies en France, par le gouvernement. Ces zones classées de la plus tendue à la moins tendue sont les suivantes :

  • Zone A bis, la zone la plus tendue comprenant Paris et des villes de la petite couronne, telles Versailles, Bagneux, Nanterre, Montreuil, Saint-Denis, Villejuif.
  • Zone A, comprenant de nombreuses communes de la première et deuxième couronne parisienne (hors communes de la zone A bis), la Côte d’Azur et certaines grandes agglomérations, comme Lyon.
  • Zone B1, comprenant des grandes agglomérations avec un loyer élevé, comme Toulouse ou Amiens, et des communes d’Outre-mer. 
  • Zone B2, comprenant des villes avec des loyers élevés et certaines communes de Corse.
  • Zone C, regroupant les villes avec un marché immobilier moins tendu.

Effectuer des recherches sur la ville et le quartier

Pour s’assurer que la ville choisie pour leur projet immobilier reste dynamique, les investisseurs doivent s’intéresser à l’évolution future de la demande. Pour cela, ils doivent s’attacher à l’analyse de différents critères, comme le solde démographique (la population est-elle en augmentation ?), l’âge moyen des habitants, le nombre d’emploi, les ouvertures de commerces.

De plus, le baromètre locatif et le zonage du gouvernement servent de première approche. Mais ces outils doivent être affinés, par une analyse de l’emplacement et en particulier de la proximité des commodités (transports, écoles, offres commerciales, accès à un bassin d’emploi…). Il faut, en effet, savoir que dans une ville, la vacance locative est très variable selon le quartier. À titre d’exemple, en proche banlieue parisienne, les secteurs les plus recherchés sont ceux se trouvant dans un rayon de 15 minutes à pied d’une gare RER ou d’une station de métro.

 

Tenir compte du type de logement mis en location

Les investisseurs ont souvent le choix de transformer une maison ou un grand appartement en colocation ou d’acheter une petite surface du type T1 ou T2. Il est donc important de vérifier, si la demande locative existe pour cette typologie de logements. Calculer le rapport nombre d’étudiants et de jeunes actifs de moins de 30 ans/nombre de colocation, T1 ou T2 est alors opportun. 

À savoir : dans une colocation, le risque de vacance totale est très faible, puisqu’il est très rare que tous les colocataires donnent leur congé en même temps. De plus, à surface égale, les loyers perçus sont plus élevés. Une colocation dans un endroit stratégique est donc synonyme de rendement locatif élevé.

 

Des exemples de villes avec une forte tension locative sur les petites surfaces

Paris et la région parisienne

La tension locative est très forte dans la capitale (moins de 20 jours en moyenne pour louer un studio). Mais les prix de l’immobilier viennent fortement impacter le rendement locatif de l’investissement. En revanche, des opportunités existent encore dans des communes de banlieue, comme à Noisy-le-Grand. Dans cette ville, les étudiants, notamment de l’école des Gobelins et du CNAM, sont à la recherche de logements. Autre exemple de ville étudiante en région parisienne, Nanterre, qui attire également les jeunes cadres du quartier de La Défense voisin. Ces derniers sont friands d’espaces de coliving, c’est-à-dire d’appartements privés organisés autour de lieux de vie, comme un jardin ou une salle de sport. Or, le rendement locatif d’un logement en coliving peut approcher les 10% alors qu’il dépasse rarement 5%, dans le cas d’une location nue.

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Amiens

Avec ses 31.500 étudiants et sa population jeune (33 ans en moyenne), la demande pour les colocations et les petites surfaces meublées est très forte à Amiens. La durée de vacance d’une petite surface dans ce chef-lieu du département de la Somme est en moyenne de 25 jours alors qu’à Saint-Etienne, les propriétaires de studio mettent en moyenne 111 jours à trouver un locataire. 

Astuce : les propriétaires bailleurs d’un meublé optent le plus souvent pour le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) de la loi Alur. Ce statut fiscalement favorable permet de déduire de nombreuses charges et de mettre en place un plan d’amortissement et ainsi d’être exonéré d’impôt sur ses revenus locatifs, pendant 10-12 ans.

 

Toulouse

Avec ses 66% de locataires et ses 130.000 étudiants, les logements trouvent facilement preneurs à Toulouse. L’investisseur peut également faire le choix d’un achat dans une résidence service pour étudiants et bénéficier ainsi de la défiscalisation de la loi Censi-Bouvard.

 

Lyon et sa voisine Villeurbanne

Lyon fait partie des métropoles de France avec une forte attractivité, aussi bien pour les jeunes actifs que pour les étudiants. Cependant, le coût d’achat du logement impacte le calcul du taux de rentabilité. C’est pourquoi de nombreux investisseurs s’intéressent aux quartiers de Villeurbanne bien desservis par les transports en commun. Certains logements de cette commune se trouvent, en effet, à une quinzaine de minutes du centre de Lyon par les transports en commun.

 

Lille

La ville de Lille est très prisée des étudiants attirés par les nombreux pôles universitaires et grandes écoles. De plus, de nombreuses entreprises s’installent dans l’agglomération lilloise. Un logement situé à proximité d’une des 60 stations de métro va attirer les locataires.

 

Le chasseur immobilier d’ImAvenir connaît parfaitement son secteur de prospection et les données correspondantes (prix moyen du m², pourcentage de locataires, durée moyenne pour trouver un locataire…). Il peut donc affiner sa recherche par quartier et même par rue. L’investisseur peut ainsi effectuer un achat, dans une zone où la demande locative est forte. Les aménagements effectués dans le logement vont attirer les locataires prêts à payer un loyer plus élevé que la moyenne de la ville. Les investisseurs le souhaitant peuvent nous confier la gestion locative, pour trouver encore plus facilement un locataire, notamment grâce à nos annonces de location bien rédigées et illustrées de photos attractives. Contactez-nous pour discuter de votre projet d’investissement.

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