PALMARÈS DES VILLES FRANÇAISES OÙ INVESTIR

Le Grand Paris : des opportunités en petite couronne

Le Grand Paris et la construction ou le prolongement de nouvelles lignes de métro ont dopé le marché immobilier de certaines communes d’Ile-de-France. +30% en 5 ans pour Saint-Denis, par exemple. Pourtant, il reste de belles opportunités à faire. En effet, le prix moyen dans ces communes est de 5000 € le m², 2 fois moins qu’à Paris. C’est pourquoi 4 villes de la petite couronne figurent dans le palmarès des meilleures villes où investir.

Asnières-sur-Seine

Asnières-sur-Seine est une des villes les plus attractives de l’Ouest parisien. En effet, de nombreux projets urbains d’améliorations ont été lancés par la municipalité. De plus, la ville jouit d’un fort dynamisme économique et abrite notamment les établissements de l’Oréal et Louis Vuitton. Les jeunes cadres de ces entreprises sont prêts à payer un loyer sur la fourchette haute du marché pour un appartement rénové avec soin. Le chasseur d’ImAvenir peut ainsi trouver un logement ancien dans le quartier résidentiel et stratégique de la gare. La rentabilité locative y est de 5-6%.

Saint Denis

Saint-Denis est une ville très prometteuse. Il s’agit déjà de la ville la plus peuplée du 93 devant Montreuil. Et le réaménagement de la Plaine Saint-Denis a encore attiré de nouveaux habitants. De plus, la ville a radicalement changé de visage et détient désormais environ 10% des emplois d’Ile-de-France. Le quartier Carrefour Pleyel va abriter une gare centrale du Grand Paris Express. Et des aménagements sont en cours, afin de rallier ce quartier au centre-ville. Même si les prix de l’immobilier se sont envolés à Saint-Denis ces dernières années, le prix des logements (4280 € le m² en moyenne) reste inférieur à celui de nombreuses villes de la petite couronne. Une forte plus-value peut donc être espérée, lors de la revente.

Gennevilliers

Gennevilliers occupe une place stratégique dans les Hauts-de-Seine à moins de 4 km de la capitale. Déjà desservie par la ligne 13 du métro et le RER C, la ville va bénéficier de l’arrivée de la nouvelle ligne 15 et du prolongement du tramway. De plus, sont présents à Gennevilliers des entreprises, dont le siège de Calberson ainsi que l’Institut National Supérieur du Professorat. Ces futurs enseignants sont à la recherche de location meublée voire de colocation. Or, la colocation permet d’atteindre des rendements élevés de plus de 7% et d’assurer ses revenus locatifs, puisque chaque colocataire dispose d’un bail.

Bagneux

Bagneux a connu une hausse des prix de l’immobilier de 25% ces 5 dernières années. Elle reste, malgré tout, plus abordable que ses voisines, Malakoff et Montrouge. Mais un rattrapage va s’opérer, car la ville va connaître un désenclavement spectaculaire avec le prolongement de la ligne 4 et l’arrivée de la ligne 15 reliant Bagneux à La Défense. L’investisseur a ainsi la garantie d’un bon rendement et d’une future plus-value tout en limitant la vacance locative.

Deux grandes villes en région avec un fort potentiel

Le Grand Paris et la construction ou le prolongement de nouvelles lignes de métro ont dopé le marché immobilier de certaines communes d’Ile-de-France. +30% en 5 ans pour Saint-Denis, par exemple. Pourtant, il reste de belles opportunités à faire. En effet, le prix moyen dans ces communes est de 5000 € le m², 2 fois moins qu’à Paris. C’est pourquoi 4 villes de la petite couronne figurent dans le palmarès des meilleures villes où investir.

Lille

Avec 150.000 étudiants, Lille est la 3ème ville universitaire de France. La ville est également un bassin d’emplois, avec par exemple, son parc eurasanté et ses 28.000 salariés. Lille, tout comme Paris, permet donc de se constituer un patrimoine sûr. Les bailleurs ont, en effet, la certitude de pouvoir revendre leur bien immobilier quelle que soit la situation économique. Mais à Lille, la rentabilité n’est pas plombée par le prix d’achat (3370 € le m² pour un appartement contre plus de 10.200 € à Paris).

​ À noter : à Lille, les loyers sont encadrés. Mais en faisant le choix de la location meublée, vous avez le droit de toucher un loyer plus élevé de l’ordre de 20 à 30%. De plus, un complément de loyer peut être appliqué pour tenir compte du caractère exceptionnel d’un logement du fait de son confort ou/et de sa situation. Or, ImAvenir rénove et équipe les locations meublées, afin de les faire entrer dans cette catégorie.

Rouen

La ville de Rouen est un pôle économique et universitaire. Pas moins de 30.000 étudiants y font leurs études. Cette forte population étudiante offre de nombreuses opportunités pour tous les propriétaires-bailleurs souhaitant investir en meublé. Les investisseurs en meublé peuvent ainsi profiter de la défiscalisation du Pinel (investissement dans le neuf) ou du Censi-Bouvard (résidence de service). Ces systèmes de défiscalisation sont cumulables avec le statut fiscal avantageux du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) de la loi Alur/Elan permettant de déduire ses charges (frais de notaire et d’agence la première année, taxe foncière, intérêt d’emprunt, frais de gestion…) et d’amortir son investissement locatif, y compris les travaux d’amélioration.

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