Pourquoi investir à Saint-Denis ?

Saint-Denis (93200 et 93210) est la ville la plus peuplée du département de la Seine-Saint-Denis avec plus de 110 000 habitants. Il s’agit de la 3ème plus grande ville d’Ile-de-France en nombre d’habitants, après Paris et Boulogne-Billancourt, et fait partie de la métropole du Grand Paris. La future Gare de Saint-Denis-Pleyel dans le projet du Grand Paris Express va générer, au sein du quartier, un immense carrefour de l’emploi. En effet, le quartier Pleyel verra s’installer la plus grande gare du projet du Grand Paris avec 4 nouvelles lignes de métro 14, 15, 16 et 17.  Réaliser un investissement locatif à Saint-Denis offre de nombreux avantages, ImAvenir vous explique pourquoi.

Les transports à Saint-Denis

Le territoire de la commune de Saint-Denis est maillé par un réseau de transports en commun très efficace qui relie la ville à Paris et au reste de la région parisienne. Les trois lignes de tramway permettent de circuler facilement entre les quartiers de Saint-Denis (notamment entre les zones résidentielles au nord et à l’est, et les quartiers d’affaires de La Plaine et de Pleyel) et dans les communes voisines. Les quatre stations de la ligne 13 du métro permettent de traverser Saint-Denis et de rejoindre Paris, la place de Clichy ou la gare Saint-Lazare en quelques minutes. 

Le RER B, le RER D et la ligne H du réseau transilien permettent au centre historique de Saint-Denis d’être à seulement quelques minutes de Paris avec une offre de transport dense et fréquente.

 

Front Populaire
Saint-Denis Université, Basilique de Saint-Denis, Saint-Denis – Porte de Paris, Carrefour Pleyel
La Plaine – Stade de France
Saint-Denis, Stade de France – Saint-Denis
Gare de Saint-Denis
Cosmonautes, Hôpital Delafontaine, Cimetière de St-Denis, Basilique de St-Denis, Marché de St-Denis, Théâtre Gérard-Philipe, Gare de St-Denis
Marché de Saint-Denis, Baudelaire, Roger Sémat, Guyemer
Saint-Denis – Porte de Prais, Pierre de Geyter, Gare de Saint-Denis, Paul Eluard, Delaunay-Belleville

 

Saint-Denis et le Grand Paris  

Saint-Denis et notamment le quartier Saint-Denis-Pleyel est appelé à devenir le centre névralgique de la métropole du Grand Paris. Le projet de ligne de métro autour de Paris, pour rejoindre les communes de la banlieue parisienne entre elles, fera de Saint-Denis l’emplacement privilégié pour rejoindre en quelques minutes les quartiers d’affaires comme La Défense, les pôles universitaires et les aéroports en quelques minutes. Le quartier Pleyel va considérablement se transformer pour devenir un quartier d’affaires très important qui attirera de nombreux actifs.

En outre, le prolongement de la ligne de tramway T8 permettra de relier le centre de Saint-Denis avec le quartier de la Plaine et la Porte de La Chapelle. Saint-Denis se rapprochera du Campus Condorcet à Aubervilliers qui accueille une importante communauté d’étudiants et de chercheurs. 

 

ENTRE 2024 ET 2030 GRAND PARIS EXPRESS à la Gare de Saint-Denis Pleyel
PROLONGEMENT DE LA LIGNE DE TRAM T8 JUSQU’A LA PORTE DE LA CHAPELLE

 

Les enseignements supérieurs à Saint-Denis

Saint-Denis accueille sur son territoire un important pôle universitaire au nord avec l’Université Paris 8 et ses milliers d’étudiants. L’Université Paris 13 à une dizaine de minutes avec le tramway T8 au nord de Saint-Denis parachève de faire du nord de Saint-Denis un emplacement recherché par les étudiants. Le campus de Villetaneuse dispense des enseignements en sciences humaines et sociales et en sciences (mathématiques, informatique, biologie, physique) à environ 20 000 étudiants.

Au sud de la commune au niveau du quartier de La Plaine, on trouve à quelques minutes de marche le Campus Condorcet à Aubervilliers. L’école de cinéma Louis Lumière, à la cité du cinéma, s’est installée proche du quartier Pleyel. On peut aussi trouver à Saint-Denis le Centre National des Arts et Métiers (CNAM) qui propose des enseignements dans les domaines de la communication, la gestion et les ressources humaines ; l’Institut universitaire de technologie de l’université de Saint-Denis (IUT) ; Maison des sciences de l’homme (MSH) Paris Nord ; et de nombreux CFA qui attirent des étudiants de toute la France.

 

Les entreprises à Saint-Denis

Saint-Denis accueille le siège social national de la SNCF et les bureaux d’administration de nombreuses entreprises de l’industrie lourde comme Siemens, Engie ou Veolia propreté. La commune accueille également de nombreuses entreprises du secteur tertiaire, principalement dans les quartiers Pleyel et La Plaine Saint-Denis, tels que Orange, Generali, Vente-privée, Afnor ou encore Publicis.

Morphologie urbaine de Saint-Denis 

Saint-Denis a longtemps été une ville industrielle avec une image pauvre et polluée. La ville se transforme depuis la fin du XXe siècle grâce à l’arrivée de nombreuses infrastructures de transports en commun qui en font un lieu central pour les activités économiques, proche de Paris sans l’inconvénient de la pression foncière. Du fait de réaménagements urbains profonds, les quartiers de Saint-Denis sont très différents les uns des autres. 

Le centre historique de Saint-Denis entre la Porte de Paris et la basilique, offre de nombreux petits immeubles d’habitation anciens entre des monuments historiques remarquables comme l’Hôtel de Ville, l’église Saint-Denis-de-l’Estrée ou d’anciennes abbayes ou d’anciens couvents. À partir de la place du Caquet construite à l’emplacement de la station Saint-Denis Basilique de la ligne 13, un centre-ville piéton se présente entre des immeubles avec de nombreux appartements à l’architecture d’inspiration brutaliste. 

Le quartier de la plaine Saint-Denis est l’héritier de l’ancienne commune de La Chapelle. Sa grande superficie en fait un emplacement privilégié pour des grands projets urbains. La construction du Stade de France a contribué à faire la plaine Saint-Denis un emplacement de choix pour les grandes entreprises. On trouve dans le quartier de nombreux immeubles neufs avec des lots d’appartements. Les constructions neuves côtoient des constructions plus anciennes d’une vingtaine d’années environ. 

Le quartier Pleyel, quant à lui, est aujourd’hui séparé du reste de la plaine Saint-Denis par les installations ferroviaires qui mènent à Paris et à la Gare du Nord. Autrefois un quartier très industriel, Saint-Denis-Pleyel est devenu un centre d’activités économiques tertiaires notamment avec l’arrivée de la Tour Pleyel. Le quartier a aussi été choisi pour ériger la cité du cinéma dans une ancienne centrale électrique. D’ailleurs, un important site EDF couvre une partie du quartier. 

La Porte de Paris et le quartier des docks présentent de nombreux immeubles d’habitation de construction récente avec un pôle industriel et logistique, de nombreux entrepôts, et des studios de tournage pour les émissions des principales chaînes de télévision française.

L’investissement immobilier à Saint-Denis

 

  • Vous souhaitez devenir propriétaire d’un logement neuf ou d’un logement ancien ?
  • Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif pour un complément de revenu, pour un complément de retraite ou pour vous constituer un patrimoine immobilier  ? 

Saint-Denis présente un marché immobilier essentiellement constitué d’immeubles résidentiels très contemporains édifiés dans les années 1950 comme ceux que l’on trouve dans les grands ensembles Paul-Langevin, Pierre-Sémard ou Paul Eluard. Cependant, des programmes immobiliers neufs sont en train de faire évoluer des quartiers oubliés par les précédents programmes d’aménagements urbains. Le nord-est de la commune, à la limite avec La Courneuve, offre encore d’anciens pavillons avec jardin, de rares maisons neuves dans le cadre de lotissements si le terrain inoccupé le permet. Donner le prix moyen du mètre carré pour un appartement dans l’ancien pour l’ensemble de la ville n’est pas représentatif du marché tant les disparités sont fortes entre les quartiers, mais vous pouvez contacter nos experts pour une éventuelle estimation. Les nombreux projets d’infrastructures de transport du Grand Paris Express feront de Saint-Denis le coeur de la métropole du Grand Paris. Un acquéreur ou investisseur aujourd’hui réalisera une plus-value lors d’une revente à long terme. 

Que ce soit en faisant un emprunt avec un crédit immobilier ou non, avec ou sans apport personnel, l’investissement locatif résidentiel meublé possède de nombreux avantages. Même si la loi Pinel (succédant à la loi Scellier sur les logements en futur d’achèvement) permet de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans de nouveaux projets immobiliers auprès d’un opérateur immobilier, investir dans l’ancien reste le placement privilégié des français. En effet, les nombreuses options de défiscalisation et d’amortissement en régime LMNP permettent de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs pendant plusieurs années (8 à 10 ans en moyenne). Ce statut de Loueur Meublé Non-Professionnel permet de vous rendre éligible soit à un abattement sur la moitié de vos recettes dans le cadre du régime forfaitaire, soit à une déduction de vos charges au régime réel (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc). Ce statut n’inclut pas le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €. Par ailleurs, les constructions anciennes offrent des possibilités de réaliser des travaux de réagencement ou de réhabilitation aux dernières normes environnementales et dernières normes énergétiques. La colocation ou la location à de jeunes actifs ou à des étudiants de Paris ou de Saint-Denis pourront faire de votre opération immobilière un placement très avantageux à long terme.

Avis ImAvenir

En 2030, il sera difficile de reconnaître le quartier Pleyel. On parle déjà d’un nouveau « Châtelet – Les Halles » avec tous ses avantages et ses inconvénients en moins. En plus de la grande Gare du Grand Paris, Saint-Denis Pleyel va accueillir de nouveaux bureaux, logements et hôtels, ce qui représente entre 6 000 et 7 000 nouveaux emplois. Les investisseurs sont déjà très nombreux à investir à Saint-Denis.

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif, ImAvenir vous accompagne sur l’ensemble du processus : de la recherche du bien, en passant par les plans d’architecte, la rénovation, l’ameublement, la mise en place du locataire et pour finir la gestion locative.