Qu’est-ce qu’un bon investissement locatif ?

Le bon rendement locatif

Notre expérience personnelle nous a enseigné que viser un rendement brut supérieur à 5 % constitue la meilleure stratégie pour débuter et faire un bon investissement locatif. Juste après quelques mots d’introduction, nous allons vous fournir les outils nécessaires pour effectuer vos calculs et évaluer la qualité d’un bien.

Cela dit, la rentabilité financière n’est pas le seul élément déterminant du succès d’un investissement. La sécurité du projet est cruciale. En effet, peu importe à quel point le rendement théorique peut sembler attrayant, si vous éprouvez des difficultés à trouver des locataires, si le bien est en mauvais état, ou si vous ne recevez pas le loyer chaque mois comme dû, tous les efforts peuvent être vains.

Parfois, il est judicieux de revoir ses attentes en termes de rendement afin de sécuriser son projet. Opter pour une localisation plus onéreuse peut s’avérer préférable, car elle peut maintenir la valeur de votre patrimoine à long terme et sécuriser le projet.

Mesurer le rendement locatif : méthodes et indicateurs

Chaque calcul que nous allons vous présenter offre un éclairage différent sur la performance financière d’un investissement locatif et peut être sélectionnée en fonction des informations que l’on souhaite obtenir.

Par exemple : rentabilité brute et rentabilité nette.

La rentabilité brute met en avant la performance intrinsèque d’un bien, permettant ainsi de comparer ses performances avec celles d’autres biens, indépendamment de leur coût initial ou du loyer perçu.

La rentabilité nette, quant-à-elle, prend en compte les charges liées à l’exploitation du bien, offrant ainsi une vision plus précise de la performance globale de votre investissement locatif (en tenant compte de votre régime fiscal, des taxes de la commune, etc).

Formules de calcul du rendement locatif brut et net

Le rendement locatif constitue le fondement de la rentabilité d’un investissement immobilier, se déclinant en deux principaux indicateurs : le rendement brut et le rendement net.

Le rendement brut, exprimé en pourcentage, représente la relation entre le revenu locatif annuel et le coût d’acquisition du bien. Il s’agit de l’indicateur de base pour comparer la performance de différents biens locatifs.

Pour nos clients, nous intégrons tous les coûts de départ du projet dans ce calcul, y compris nos honoraires et les travaux de rénovation. Ce n’est pas forcément le cas chez d’autres sociétés et il vaut mieux demander à vos interlocuteurs ce qu’ils intègrent dans leurs calculs avant de se fier aux rendements qu’ils affichent.

Cet indicateur permet parfois de se rendre compte que l’acquisition de biens de grande taille, même si financièrement possible, n’est pas nécessairement la meilleure solution. Comme notre propre dicton le dit si bien, « ce n’est pas parce que j’achète plus grand que je pourrai louer plus cher ». Les montants semblent plus importants mais la performance par rapport à l’euro investi est bien moindre. Parfois, il est plus avantageux de répartir l’investissement sur plusieurs petites surfaces.

Le rendement net, en revanche, tient compte des charges d’exploitation telles que la taxe foncière, les frais de copropriété, les coûts de gestion locative, et même un pourcentage de vacance locative. Cette donnée offre une vision plus précise de la rentabilité effective de l’investissement ainsi que des performances attendues de votre placement.

Cela permet de mesurer l’importance de sa situation fiscale (certains régimes fiscaux vous permettent de déduire les charges d’exploitation de vos revenus locatifs imposables), et permet d’évaluer correctement le coût associé à la gestion locative.

Pour améliorer votre rendement net, vous pouvez opter pour des niches fiscales intéressantes comme le logement meublé LMNP ou l’investissement en loi Pinel. Nous y reviendrons plus en détail, mais dans les grandes lignes, l’investissement en loi Pinel offre une réduction d’impôt pour la construction d’un logement neuf en zone tendue et l’investissement locatif meublé permet de déclaré ses revenus en déduisant les charges d’exploitation.

Le taux de rendement interne TRI pour évaluer la rentabilité globale

Le taux de rendement interne permet d’intégrer les flux financiers année après année. En effet, le rendement varie selon la phase du projet, que ce soit au début ou à la fin. Cela est notamment dû à la fiscalité, au financement et aux petits travaux de remise en état. Ainsi, une composante temporelle est prise en compte dans l’évaluation de la performance de l’investissement. Cela permet de déterminer à partir de quand l’investissement devient rentable et à partir de quelle date il serait plus judicieux de s’en séparer.

Cashflow immobilier et la génération de revenus

Le cashflow représente le calcul théorique du flux de trésorerie mensuel. C’est un indicateur pratique à court terme pour déterminer si vous allez générer un excédent d’argent chaque mois ou si vous devrez puiser dans vos économies.

• Si le cashflow est négatif, vous devrez épargner chaque mois pour rembourser votre crédit.
• Si les loyers couvrent toutes les charges d’exploitation, l’investissement est considéré comme autofinancé.
• Si les loyers dépassent vos charges, vous générez des revenus mensuels.

La question du cashflow se pose principalement lorsque vous contractez un prêt, car les remboursements entraînent une dépense importante. Atteindre l’autofinancement, c’est-à-dire que les loyers couvrent le remboursement du crédit, est souvent l’objectif recherché par les investisseurs.

Gardez tout de même à l’esprit que plus votre apport est important et votre crédit petit, plus vous avez de chances de réaliser un cashflow positif.

Le retour sur investissement ROI

Le dernier indicateur essentiel à considérer est le ROI (Return on investment). Il évalue les revenus générés par le bien ainsi que la plus-value potentielle à la revente. Il permet de considérer les travaux de rénovation comme un investissement à long terme, augmentant la valorisation du bien et offrant des avantages fiscaux.

C’est l’indicateur idéal pour aborder la valorisation patrimoniale et tenir compte de l’augmentation des prix dans un quartier. C’est une stratégie que nous recommandons souvent à nos clients chez ImAvenir, en tirant parti du projet du Grand Paris. En effet, même si certains projets peuvent offrir des rendements initiaux modestes, en moyenne autour de 5 %, grâce à la construction de nouvelles lignes de métro ou à la gentrification d’un quartier, il est possible de réaliser des plus-values significatives en peu de temps, souvent entre 5 et 10 ans. Attention toutefois à la fiscalité sur la plus-value qui est plus importante lorsque qu’on achète et on revend rapidement.

Voici une liste des villes qui ont connu la plus forte augmentation de valeur ces dernières années dans le Grand Paris :

Facteurs influençant le rendement locatif

Même si le rendement potentiel d’une opération peut sembler attractif, il peut rester une simple estimation théorique. Des impayés ou des dépenses imprévues ont le potentiel de compromettre l’intégralité de votre projet.

Afin de réussir un bon investissement locatif, il est essentiel de ne pas se limiter aux chiffres et de prendre en compte la sécurité et les garanties offertes par votre placement.

Risques locatifs et vacance locative

Le risque majeur qui peut mettre à mal la rentabilité espérée d’un investissement locatif est l’impossibilité de trouver un locataire pendant plusieurs semaines. La dynamique entre l’offre et la demande dans le marché immobilier local est également cruciale pour déterminer les loyers et maintenir des revenus stables.

Cette situation se présente souvent dans de petites villes où l’attente de deux ou trois semaines avant de relouer peut grignoter la rentabilité prévue. Et puis, il y a ces fameux impayés de loyer, source d’angoisse pour tout propriétaire. Cependant, avec une sélection de locataires rigoureuse et une analyse minutieuse des dossiers, ces incidents sont rares, surtout dans les grandes villes où le choix de locataires est plus vaste.

Quant aux dépenses imprévues, elles peuvent surgir de nulle part : dégradations, invasion de nuisibles, ou des travaux soudains imposés par la copropriété. Ces derniers, en particulier, sont un vrai casse-tête. Si vos locataires vivent enfermés et négligent la ventilation, vous devrez surement repeindre voire gratter les enduits. Même en prenant toutes les précautions du monde, c’est le comportement du locataire qui fait toute la différence. Mieux vaut donc investir dans une ville avec une forte demande locative où vous pourrez faire votre choix entre plusieurs dossiers.

L’état général de la copropriété est aussi un autre facteur à ne pas sous-estimer. Si le bâtiment est vieillissant et nécessite des travaux, vous devrez y mettre du vôtre. Même si vous pouvez récupérer une partie de ces frais via les loyers, cela impactera tout de même la rentabilité théorique de votre bien.

Et puis, il y a ce risque qui surgit lors  la phase de signature : les fluctuations des taux d’intérêt. J’ai connu ça en 2023. L’inflation et l’augmentation des coûts du crédit peuvent vraiment chambouler tous vos calculs de rentabilité. Vous pouvez avoir établi vos projections avec une simulation de financement approuvée, mais entre le moment où vous faites votre offre et celui où vous signez l’acte authentique, les taux peuvent avoir changé, et vos calculs avec eux. Il faut savoir être rapide et ne pas trop hésiter.

Stratégies pour optimiser le rendement : colocation, location meublée, etc.

À force d’explorer les différentes options législatives, nous avons pu comparer ce qui convient le mieux à nos clients particuliers.

La colocation est souvent perçue comme une solution séduisante, mais elle peut également s’avérer être un piège. Bien qu’elle puisse significativement augmenter la valeur d’un bien, elle entraîne également un risque accru de vacance locative, surtout lorsqu’elle cible principalement des étudiants ou de jeunes actifs. Elle est plus adaptée à des villes à forte demande locative, comme Paris, où nous avons proposé ce type d’investissement à nos clients avec un taux de réussite remarquable.

Côté rénovation, transformer la cuisine d’un petit appartement en une deuxième chambre est une stratégie efficace pour augmenter la valeur locative et patrimoniale. Les colocations à deux chambres sont très demandées à Paris et sont souvent d’excellents investissements.

D’autres stratégies telles que la location meublée en LMNP ou l’investissement en loi Pinel peuvent être mises en œuvre pour optimiser le rendement. Ces approches permettent également d’optimiser la fiscalité en profitant du mécanisme des amortissements et en déduisant toutes les charges liées à la location, comme nous en parlions dans le calcul du rendement.

Atteindre ses objectifs d’investissement et tracer une stratégie

Vous l’avez compris, explorer d’autres aspects que les chiffres de rendement est essentiel. Bien que le rendement soit une méthode simple permettant de comparer facilement différents produits d’investissement, un rendement élevé, comme pour tout placement, s’accompagne inévitablement de risques plus importants.

Il est possible de concevoir d’autres stratégies plus axées sur la sécurité, surtout si votre placement immobilier revêt une dimension familiale et que vous souhaitez transmettre le bien en héritage. Dans ce cas, vous mettrez davantage l’accent sur le long terme et la stabilité.

Le rapport risque et rendement

À mesure que l’on recherche un rendement plus élevé, on est naturellement amené à envisager des biens moins onéreux, situés dans des zones où la demande est moins forte. Cela implique de prendre des risques en optant pour des biens plus éloignés, moins bien entretenus, ou des types de logements comme la colocation, qui peuvent être plus difficiles à gérer. Le rendement est plus risqué car l’incertitude augmente sur le profil des locataires et le temps pour relouer le logement.

Penser patrimonial lorsque l’on veut plus de sécurité

L’objectif principal d’une stratégie patrimoniale en immobilier est de maximiser la valeur de votre patrimoine immobilier tout en minimisant les risques. Pour ce faire, plusieurs sous-objectifs peuvent être envisagés.

Stabilité et revenus passifs

Une stratégie patrimoniale peut viser à générer des flux de revenus passifs stables à partir des investissements immobiliers. Le loyer n’est pas mirobolant mais vous êtes sûr de rembourser votre crédit ou de générer un revenu stable. Ces revenus peuvent être utilisés pour couvrir les dépenses courantes, pour épargner en vue de la retraite ou pour réinvestir dans d’autres opportunités.

Appréciation du capital

Une stratégie patrimoniale peut également chercher à bénéficier de l’appréciation du capital, c’est-à-dire l’augmentation de la valeur des biens immobiliers au fil du temps. Cela peut se produire notamment lorsque la demande augmente dans un marché immobilier en croissance (gentrification par exemple), les améliorations apportées aux biens immobiliers (rénovation) ou le développement global de la région (transports en commun, centre d’affaires, implantation d’entreprises).

Protection contre l’inflation et la volatilité des marchés financiers

L’immobilier est souvent considéré comme un actif tangible qui peut offrir une protection contre l’inflation et la volatilité des marchés financiers. En investissant dans des biens immobiliers, les investisseurs peuvent bénéficier de revenus stables et d’une valeur d’actif qui tend à suivre ou à dépasser l’inflation sur le long terme. Une stratégie patrimoniale qui n’offre pas un rendement très élevé mais qui offre des potentiels de plus-values important ou protège contre le risque de dévaluation.

Optimisation fiscale

Votre stratégie patrimoniale peut également prendre en compte les implications fiscales des investissements immobiliers. Par exemple, certaines structures d’investissement ou certains types de propriétés peuvent offrir des avantages fiscaux tels que des déductions d’impôts, des amortissements accélérés ou des incitations fiscales pour encourager le développement dans certaines régions.

Diversification et gestion des risques

Une stratégie patrimoniale bien conçue comprendra une diversification appropriée du portefeuille pour répartir les risques. Cela peut impliquer d’investir dans différents types de propriétés (résidentielles, commerciales, industrielles), dans différentes zones géographiques ou dans différents segments du marché immobilier (location, vente, développement).

Privilégier la location meublée dans les grandes villes

La location meublée implique de louer un logement qui est équipé de meubles et d’équipements nécessaires à la vie quotidienne. Ces meubles peuvent inclure des éléments tels que des lits, des canapés, des tables, des chaises, des appareils électroménagers, des ustensiles de cuisine, etc.

Avantages de la location meublée

• Flexibilité pour les locataires : Les locataires apprécient la commodité de pouvoir emménager dans un logement déjà équipé, ce qui peut être particulièrement attrayant pour les personnes en déplacement ou pour les étudiants.
• Rendements potentiels plus élevés : Les loyers pour les locations meublées sont souvent plus élevés que ceux des locations vides en raison de la valeur ajoutée des meubles et des équipements fournis.
• Fiscalité avantageuse : Les revenus de la location meublée (LMP ou LMNP) peuvent être soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui offre des avantages fiscaux tels que des déductions pour amortissement des meubles et équipements, ainsi que la possibilité d’opter pour le régime micro-BIC.

Inconvénients de la location meublée :

Les propriétaires doivent s’assurer que les meubles et les équipements sont maintenus en bon état et remplacer tout ce qui est endommagé ou usé.

Étant donné que la location meublée attire souvent des locataires à court terme, les périodes de vacance peuvent être plus fréquentes avec une plus grande rotation

Pourquoi pas de la location vide dans les villes moyennes

La location vide, en revanche, consiste à louer un logement sans mobilier ni équipement, offrant ainsi aux locataires la possibilité de meubler l’espace selon leurs propres besoins et préférences.

Avantages de la location vide

Les locations vides attirent souvent des locataires à plus long terme, ce qui peut réduire les périodes de vacances et offrir une stabilité financière au propriétaire.

Les propriétaires n’ont pas à se soucier de l’entretien et du remplacement des meubles et des équipements, ce qui peut réduire les coûts et les tracas associés à la gestion de la propriété.

Inconvénients de la location vide

En revanche, les loyers pour les locations vides sont souvent plus bas que ceux des locations meublées, car elles n’incluent pas la valeur ajoutée des meubles et des équipements. On a donc moins de revenus potentiels pour une même surface. Les revenus de la location vide peuvent être soumis au régime fiscal des revenus fonciers, qui offre moins d’avantages fiscaux que le régime BIC applicable aux locations meublées. Ceci n’est pas à négliger.

Investissement direct ou SCPI pour un bon investissement locatif ?

Investissement direct dans l’immobilier

L’investissement direct dans l’immobilier implique l’achat d’un bien immobilier, tel qu’un appartement, une maison ou un immeuble commercial, et sa gestion directe par l’investisseur lui-même. Cela nécessite généralement un investissement initial significatif en capital pour l’achat du bien et peut entraîner des coûts supplémentaires tels que les frais de rénovation, les taxes foncières et les frais d’entretien.

Avantages de l’investissement direct

• Les investisseurs ont un contrôle total sur leur investissement, y compris la gestion locative, les décisions de rénovation et les stratégies de tarification des loyers.
• En fonction de facteurs tels que l’emplacement, l’état du marché et les améliorations apportées au bien, l’investissement direct peut offrir un potentiel de rendement élevé à long terme, notamment grâce à l’appréciation de la valeur de la propriété et aux flux de trésorerie provenant des loyers.

Inconvénients de l’investissement direct

• Capital initial élevé : L’investissement direct nécessite généralement un capital initial important, ce qui peut rendre l’accès au marché immobilier difficile pour certains investisseurs.
• Gestion intensive : La gestion quotidienne d’un bien immobilier peut être chronophage et nécessite des compétences en matière de gestion locative, de maintenance et de résolution des problèmes.
• Risques concentrés : Les investisseurs supportent tous les risques associés à un seul bien immobilier, y compris les risques liés à la vacance locative, aux fluctuations du marché et aux coûts imprévus.

Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Les SCPI sont des organismes de placement collectif spécialisés dans l’investissement dans l’immobilier locatif. Les investisseurs achètent des parts dans une SCPI, qui détient et gère un portefeuille diversifié de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des logements ou des entrepôts. Les loyers perçus sur ces biens sont distribués aux investisseurs sous forme de dividendes.

Avantages des SCPI

• Diversification des risques : Les SCPI offrent aux investisseurs la possibilité de diversifier leur exposition à l’immobilier en investissant dans un portefeuille de biens immobiliers géré professionnellement.
• Accessibilité financière : Les SCPI permettent aux investisseurs de commencer à investir dans l’immobilier avec un montant initial relativement faible, sans avoir à acheter un bien immobilier en entier.
• Gestion déléguée : Les SCPI sont gérées par des professionnels de l’immobilier, ce qui décharge les investisseurs des tâches de gestion locative et de maintenance.

Inconvénients des SCPI

• Les rendements des SCPI peuvent varier en fonction de la performance du marché immobilier et des décisions de gestion de la société de gestion.
• Les investisseurs doivent payer des frais de gestion et des frais de souscription, qui peuvent réduire les rendements globaux.
• Les SCPI sont exposées aux risques associés à la gestion immobilière, tels que la vacance locative, les réparations imprévues et les fluctuations des valeurs des biens.

Diversification du portefeuille

Une fois que vous avez effectué vos premiers investissements locatifs, vous pouvez envisager de diversifier votre portefeuille. Il est judicieux de commencer par diversifier les emplacements, car c’est un facteur crucial en immobilier. Explorez d’autres quartiers dans la même ville ou des communes similaires.

Il est également important de ne pas concentrer tous vos investissements dans l’immobilier, mais plutôt de considérer l’investissement locatif comme un pilier solide et concret de votre portefeuille financier. Tout investisseur avisé alloue une partie de ses fonds à l’immobilier, qui offre une sécurité accrue pour préserver la valeur de son patrimoine et le transmettre à sa famille. En effet, même si les actions et les obligations peuvent offrir des rendements plus attrayants, ils sont également beaucoup plus volatils et complexes.

Outils supplémentaires pour aller plus loin

Notre équipe a développé une calculette de rentabilité locative personnalisée, conçue pour vous aider à évaluer la rentabilité de votre investissement immobilier. En saisissant les données spécifiques de votre projet, tels que le prix d’achat, les loyers prévus et les dépenses associées, vous pouvez obtenir une estimation précise du rendement potentiel de votre investissement.

Si vous n’avez pas encore d’idée de votre financement, vous pouvez faire une première simulation de crédit immobilier sur le site de Meilleurs Taux. Le site applique le taux d’intérêt moyen constaté et vous permet de connaître dans les grandes lignes votre budget.

Lorsque vous êtes en recherche de bien, vous pouvez consulter les prix d’un quartier à l’autre sur le site de Meilleurs Agents. Le site utilise les données des notaires en accès libre. Chez ImAvenir, nous avons opté pour d’autres outils plus précis mais qui utilisent les mêmes données en accès libre.

Conclusion

L’investissement immobilier peut être une stratégie financière lucrative, mais il est essentiel de faire des calculs précis et de prendre en compte tous les aspects, y compris le rendement locatif, la rentabilité, les prix du marché et les spécificités de chaque ville cible.

Chez ImAvenir, nous nous efforçons d’analyser minutieusement le marché afin de sélectionner des biens présentant un fort potentiel de rentabilité. Nous accordons une attention particulière à la gestion des risques et à la réalité financière. Notre approche se distingue par des recherches ciblées et personnalisées, contrairement aux modèles de plateformes en ligne où il est facile de se retrouver submergé par la multitude d’offres proposées.