Achat revente immobilier : Comment se lancer ?

Identifier des opportunités immobilières en dessous des prix du marché

La clé de l’achat-revente est de repérer des biens immobiliers qui sont sous-évalués par rapport aux prix du marché. Il faut donc jauger les prix moyens dans le secteur que vous cherchez. Pensez aux sites des chambres de notaire. Le site Meilleurs Agents propose aussi une excellente carte interactive des prix de l’immobilier dans toute la France. Avec une idée des prix moyens, il sera plus facile de repérer des annonces immobilières intéressantes.

Vous pouvez aussi négocier le prix de vente pour acheter en dessous des prix du marché. Les agents immobiliers ont trois techniques pour y parvenir :

• Cibler les personnes qui doivent vendre rapidement
• Chercher les annonces qui restent longtemps en ligne
• Chercher des biens en mauvais état

Cibler des personnes qui doivent vendre rapidement est la méthode la plus simple pour obtenir des décotes importantes. Mais personne n’indique dans son annonce la date à laquelle il ou elle souhaite vendre et son prix plancher. L’art d’une bonne négociation consiste donc à engager la conversation avec les vendeurs pour connaître leurs motivations.

Une vente menée dans le cadre d’une succession est idéale par exemple. Le fait que la personne n’ait rien investi de sa poche la rend plus encline à diminuer son prix de vente et elle souhaite, dans la plupart des cas, récupérer rapidement la somme. Les cas de mutation professionnelle sont aussi intéressants car les délais de déménagement sont souvent courts, moins de 3 mois en général. Les personnes qui ont contracté un prêt-relais peuvent aussi se retrouver dans une situation où vendre rapidement devient une nécessité, surtout si le prêt arrive rapidement à échéance.

Pour négocier le prix de vente, vous pouvez chercher les annonces en ligne depuis un bout de temps. Votre argument est donc tout trouvé. En effet, vous n’avez qu’à faire une offre et proposer au vendeur de diminuer son prix pour qu’il soit enfin débarrassé de son bien.

Enfin, les biens immobiliers à rénover peuvent facilement être négociables, surtout s’ils ne sont pas habitables en l’état. S’il n’y a pas de problème structurel, la rénovation peut significativement augmenter la valeur. Vous pourrez négocier une diminution du prix en évoquant le coût des travaux, leur durée, et l’immobilisation du logement pendant la rénovation.

Quelles sont les meilleures villes pour faire de l’achat revente ?

Une fois les bases posées sur la façon de trouver un bien décoté, vous souhaitez sûrement savoir dans quelles villes et dans quels quartiers chercher un bien. Il n’y a pas de bonne réponse. Vous donner un classement des meilleures villes où investir ne serait pas vous rendre service.

L’important pour une stratégie d’achat revente est de trouver un bien très liquide pour être certain ou certaine de générer des plus-values. En d’autres termes, il faut pouvoir acheter et revendre rapidement dans ces opérations. La demande doit donc être importante dans le secteur que vous choisissez. Exit donc l’achat revente en zone rurale.

Ensuite, l’achat revente est plus intéressant dans des villes avec des prix de l’immobilier très élevés. Le coût des travaux restera le même alors que la valorisation du mètre carré après rénovation sera beaucoup plus importante. Vous pourrez facilement amortir vos dépenses et maximiser la plus-value. Commencez par les grandes villes comme Paris, Bordeaux, Marseille, Lyon puis continuez avec des métropoles régionales ou des cantons de département.

Une fois ces critères remplis, il faut trouver un bon emplacement comme pour tout projet immobilier. C’est-à-dire, des services à proximité, une zone d’activités ou des écoles, une bonne accessibilité en voiture ou par les transports en commun et une bonne qualité de vie. Classique !

Comment financer un projet d’achat revente en immobilier ?

Le prêt achat revente se rapproche beaucoup du prêt relais. Il est destiné exclusivement aux particuliers qui font de l’achat revente avec leur résidence principale. Il permet de contracter un nouveau crédit pour acheter le nouveau logement avant d’avoir vendu le précédent. Ce prêt est souscrit pour une durée de 1 à 2 ans et fonctionne comme une avance qui se cumule sur votre crédit précédent.

On déconseille vraiment ces opérations financières en tant que particulier pour une activité de marchand de biens car elle engage votre responsabilité personnelle auprès de la banque. C’est bien souvent une aventure semée d’embûches et très stressante. Une aventure immobilière que certains ou certaines documentent sur les réseaux sociaux.

Si vous avez une stratégie de placement pour investir votre patrimoine, l’idéal est de faire un crédit immobilier classique voire de payer comptant. Le paiement comptant permet de rassurer le vendeur et de passer en priorité si vous faites une offre dans une zone tendue. Il n’y a pas de méthode miracle mais beaucoup d’optimisations et des conseils à prendre. Et garder un œil sur l’évolution des taux des crédits immobiliers.

Les approches pour générer des plus-values et dégager une marge

Plusieurs stratégies sont envisageables pour valoriser le bien et dégager la plus grande marge possible. Par ordre de simplicité, les différentes options de valorisation sont :

• Réhabiliter le bien avec des travaux pour éliminer les nuisibles, remettre aux normes ou nettoyer les moisissures ;
• Mettre en valeur avec du home staging et un rafraîchissement des revêtements ;
• Engager des travaux d’isolation et d’étanchéité pour améliorer le confort ;
• Ajouter des prestations surtout au niveau de la salle d’eau et de la cuisine ;
• Diviser, agrandir le bien, ou mieux exploiter un extérieur

Vous devez bien anticiper le coût de l’opération de nettoyage ou de rénovation dès l’offre d’achat pour ne pas vous retrouver avec une marge qui fond, mois après mois, comme neige au soleil. Ce d’autant plus que vous ne connaissez pas encore la valeur réelle de votre bien.

Comment revendre rapidement son bien immobilier ?

Maintenant que vous avez en tête quelques axes pour valoriser votre bien, vous vous demandez sûrement comment vendre rapidement pour réaliser votre marge.

Achat revente ne veut pas dire spéculation. Encore moins survendre votre bien. Il faut acheter décoté pour revendre au prix du marché. Une très bonne rénovation peut parfois permettre de vendre au prix du neuf mais ne soyez pas trop gourmand sur la marge. Au risque d’attendre longtemps votre plus-value et d’être moins rentable !

Adressez-vous à une agence immobilière bien implantée qui a une bonne connaissance du marché immobilier, et de ses tendances, ainsi qu’un bon réseau pour écouler les biens. Surtout si vous vous placez sur un segment qui peut intéresser les investisseurs dans l’immobilier locatif, le réseau de l’agent est primordial. Prenez le temps de regarder les panneaux de vente d’agences immobilières autour de votre bien. Ce sont souvent les agences qui vendent le mieux dans votre secteur.

Apprenez aussi à bien connaître votre secteur. Vous aurez ainsi des arguments et des informations à donner à vos potentiels acquéreurs, qu’ils soient investisseurs ou particulier.

• L’évolution des prix depuis que vous avez acheté et l’évolution sur une dizaine d’années
• Le quartier et les commodités à proximité
• Les futurs projets urbains (transports, vie de quartier, entreprises…)
• La proximité avec des centres d’activités ou des écoles.

Enfin mais pas des moindres, la mise en valeur du bien avec des photos, des vidéos et un dossier complet (y compris les diagnostics) est primordial pour vendre rapidement. On néglige souvent de mettre quelques éléments de décoration dans le bien alors que ces petits objets permettent à l’acheteur de se projeter dans sa future maison ou dans son futur appartement (voire d’envisager du locatif pour les investisseurs). En outre, vous donnerez des outils pour faciliter l’argumentaire de vente de votre agent immobilier.

Choix de la forme juridique pour l’achat revente immobilier

Le choix de la forme juridique est décisif pour la fiscalité à laquelle votre projet sera soumis. Nous évoquions cette fiscalité en fonction du statut dans l’introduction.

Dans la plupart des cas, nous déconseillons de faire de l’achat revente en tant que particulier. Si vous n’optez pas pour la stratégie de résider dans le bien pendant sa rénovation, le statut de marchand de biens immobiliers est clairement le plus approprié. Ce statut peut être adopté sous forme de micro-entreprise (auto-entrepreneur), d’entreprise individuelle ou de société commerciale comme une SAS ou une SARL.

La micro-entreprise n’est pas adaptée à l’activité de marchand de bien. Vous ne devez pas dépasser le seuil de chiffre d’affaires brut annuel de 188 700 €. Ce qui peut être assez limité en Île-de-France, par exemple. L’avantage principal de la micro-entreprise, c’est son régime fiscal simplifié. En effet, vous serez imposé à l’impôt sur le revenu avec un abattement forfaitaire de 71% sur votre chiffre d’affaires brut annuel. En plus de cet abattement, vous bénéficiez de la franchise de TVA (taxe sur la valeur ajoutée) si vous avez un chiffre d’affaires inférieur annuel brut inférieur à 101 000 € (seuil majoré). En revanche, vous serez personnellement responsable de tous vos investissements, notamment auprès des créanciers.

La Société par actions simplifiées (SAS et SASU) est intéressante dès lors que vous multipliez ce type opération d’achat revente. L’avantage principal est de limiter les risques financiers sur cette activité de marchands de biens. Votre responsabilité est limitée aux apports consentis dans le capital social. Les créanciers ne pourront donc pas se retourner sur votre patrimoine personnel en cas de défaillance. Le principal inconvénient de cette forme d’entreprise est l’imposition double des bénéfices. Vous serez imposés sur les bénéfices (15% jusqu’à 38 120 € puis 26,5%) puis sur les dividendes que vous vous versez (17,2% de prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu). Il faut donc bien anticiper ces opérations d’achat revente et ne pas négliger la fiscalité pour maintenir une bonne rentabilité.

La Société à responsabilité limitée (SARL) présente les mêmes avantages que la SAS avec quelques inconvénients sur la rigidité des statuts. Le président de la SARL est rattaché aux indépendants et à un taux de cotisations sociales légèrement inférieur.

Vous pouvez opter, pourquoi pas, pour une entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL). Toutefois, vous serez limité dans le développement de votre activité et devrez rapidement changer de statut si vous souhaitez travailler avec des associés.

TVA applicable sur une activité de marchand de biens

Le fait d’avoir une activité d’achat revente dans l’immobilier fait de vous un marchand de bien selon l’administration fiscale, que vous soyez professionnel ou particulier, inscrit ou non sur le registre du comme et des sociétés (RCS).

La TVA applicable est différente selon que vous revendiez dans les 5 ans après l’acquisition ou après 5 ans. Cette limite de 5 ans pénalise les investisseurs car elle encourage à revendre après 5 ans et à limiter les opérations spéculatives. L’objectif d’une activité d’achat revente en immobilier étant de revendre au plus vite, il est peu rentable de garder le bien pendant 5 ans. Vous serez donc soumis à une fiscalité plus importante.

La TVA pour une revente dans les 5 ans après l’achat de l’appartement ou de la maison est de 20% calculée sur la base de son prix de vente total, frais d’agence inclus.

Après 5 ans de détention du bien, vous avez le choix entre une exonération (mais vous ne pourrez pas vous faire rembourser la TVA sur les travaux), la TVA sur marge, ou la TVA sur le prix de vente. Nous ne détaillons pas ici ces cas de figure. Encore une fois, détenir votre bien pendant 5 ans n’est pas adapté à de l’achat revente dans l’ancien. Elle est plutôt destinée à une activité de marchand de bien pour des opérations de construction, de promotion immobilière, de vente en VEFA, de terrain à bâtir ou de projet de surélévation.

Autres impôts dans le cas de l’achat-revente immobilier

La taxe sur la valeur ajoutée n’est pas le seul impôt dont il faudra vous acquitter si vous optez pour la stratégie de marchand de biens. Vous devrez également payer :

• La taxe foncière sur les biens détenus,
• Les cotisations sociales pour le gérant, les associés et éventuellement les salariés,
• L’impôt sur les sociétés dont nous parlions dans le statut juridique,
• La flat tax sur les dividendes si vous choisissez d’exercer cette activité en société commerciale.

Les erreurs à éviter pour l’achat revente immobilier

Ne pas penser à la plus-value et à la marge. Peu importe ce que vous achetez : appartement, maison, immeuble, commerce ou bureau… Le but est de bien estimer la valeur pour acheter en dessous des prix du marché et revendre plus cher. C’est votre plus-value.

La marge, quant à elle, c’est ce que l’opération vous rapporte après travaux de rénovation. Il faut donc que votre plus-value soit assez importante pour intégrer tous les coûts et conserver une bonne marge pour être rentable.

Dès l’achat vous devez donc penser à la vente et aux atouts sur lesquels miser. Repérez quelque chose qui a été sous-évalué par le vendeur : un extérieur, un volume à exploiter, l’agencement des pièces, un emplacement, un rafraîchissement des revêtements, etc.

Laissez un peu de place aux imprévus et couvrez-vous. Si vous tardez à vendre ou que le prix proposé n’est pas conforme à ce que vous attendiez, vous pouvez transformer le logement en location. Vous pouvez aussi jouer sur la durée d’emprunt pour que votre cash-flow mensuel reste positif en cas de basculement vers le locatif.

Savoir quand mettre en vente le logement pour faire la meilleure marge

La plupart des transactions s’effectuent au printemps entre avril et juin. Les biens sont plus liquides à cette période mais la concurrence est plus aiguisée. Vous pouvez commencer à vendre quelques semaines avant pour profiter de la reprise sans avoir encore trop d’annonces sur le marché.

Dans tous les cas, scruter bien le marché immobilier de votre secteur et en particulier du quartier ou de la rue dans laquelle votre logement est situé. Si un appartement ou une maison est en vente au même moment, les acheteurs feront probablement la visite des deux biens et essaieront de négocier en parallèle. Il vaut mieux joueur la course seul !

Quelles alternatives à l’achat revente immobilier ?

Faire de l’achat revente est le moyen le plus rapide de générer un revenu pour les investisseurs immobiliers. En revanche, cette activité de marchands de biens est une activité professionnelle à temps plein car elle demande beaucoup temps et de lourds investissements à court terme.

En optant pour l’investissement locatif, vous pouvez jouer sur la même logique que l’achat revente. Vous allez acquérir un logement en dessous des prix du marché mais dans une optique patrimoniale. Vous pourrez alors le mettre en location pour financer l’investissement et rembourser votre crédit avec les loyers. Vous revendrez plus tard au bon moment en intégrant une dose spéculative et dans des quartiers en gentrification.

ImAvenir est une société d’investissement locatif clé en main qui vous propose de chercher et de négocier un bien à la fois en dessous des prix du marché et avec des travaux de rénovation dans le Grand Paris. Chaque investisseur reçoit des propositions de bien avec une projection financière globale. Puis, notre équipe vous met en relation avec les meilleurs partenaires pour les travaux, le design et la mise en location. Contactez-nous pour investir dans un bien rentable sans y passer trop de temps et trouver des quartiers parisiens en pleine gentrification.