Que choisir entre investissement locatif et achat revente ?

La plus-value et le type de biens

La plus-value

Dans le cadre d’un investissement immobilier, l’emplacement est un critère stratégique que le bien soit destiné à être loué ou à être revendu à court terme. Cependant, dans le cas d’un bien destiné au marché locatif, il est possible d’acheter dans un quartier en devenir, qui va prendre de la valeur. La plus-value est alors plus importante. De plus, l’investisseur pratiquant l’achat-revente a le stress de devoir vendre dans une période favorable. Or, même si l’immobilier fait office de valeur refuge, des baisses de prix à court terme sont courantes.

Le type de biens

Les biens choisis par l’investisseur en achat-revente sont également les biens les plus rentables dans le cadre d’un investissement locatif. Ainsi, l’achat dans l’ancien avec travaux permet de bénéficier d’une décote de 20% en moyenne par rapport au neuf. Les aides à la rénovation énergétique de ce type de logements, comme MaPrimeRénov (anciennement crédit d’impôt), sont en majorité réservée aux propriétaires-bailleurs ou aux propriétaires-occupants.

Une autre stratégie consiste à investir dans un bien vendu à la découpe, comme un grand appartement ou une maison divisée en lots plus petits. Ces biens peuvent devenir des colocations, des biens permettant une rentabilité proche de 10%.

Générer du cash ou un revenu complémentaire : investissement locatif ou achat revente ?

L’achat-revente est une stratégie visant à générer du cash rapidement. Elle peut être utilisée par un investisseur ayant d’autres projets, comme la création d’une entreprise. L’investissement locatif s’inscrit, quant à lui, dans une stratégie patrimoniale. L’investisseur souhaite obtenir un revenu supplémentaire et éventuellement se constituer un parc locatif, en profitant de l’effet-levier. En effet, les loyers remboursent en partie ou en totalité les mensualités de l’emprunt. L’investisseur peut alors souscrire un nouvel emprunt, pour un nouvel investissement.

La fiscalité plus favorable de l’investissement locatif

Les dispositifs de défiscalisation réservés à l’investissement locatif

Les différents dispositifs de défiscalisation sont réservés à l’achat d’un bien destiné à être loué sur une longue période :

• Dispositif Girardin, pour investir en Outre-Mer.
• Dispositif Pinel, pour investir dans le neuf.
• Dispositif Malraux et dispositif Denormandie, pour investir dans l’ancien avec travaux.
• Dispositif Censi-Bouvard, pour investir dans une résidence service (neuf ou ancien avec travaux).

La taxation de la plus-value immobilière

Un particulier pratiquant l’achat-revente est taxé au titre de l’impôt sur les revenus au taux de 19% plus des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Et si la plus-value dépasse 50.000 €, une taxe supplémentaire de 2 à 6% est appliquée. Pour bénéficier d’une exonération partielle, il faut détenir le bien au-moins 6 ans, ce qui n’est envisageable que pour le particulier pratiquant l’investissement locatif. Au bout de 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au bout de la 30ᵉ année.

L’acheteur-revendeur peut se constituer en société et ainsi voir ses bénéfices taxés au titre de l’impôt sur les sociétés. Des formalités de constitution sont alors à accomplir.

Les statuts de LMNP et de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) sont, au contraire, accessibles sans formalité. En effet,  l’obligation d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour le LMP a été abrogée en février 2018. Le LMP concerne les investisseurs ayant des recettes locatives supérieures à 23.000 € cumulées à des revenus professionnels inférieurs aux revenus locatifs.  Des particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif peuvent également se constituer en société.