Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Pour un investissement serein, ImAvenir vous résume les tenants et les aboutissants de l’investissement immobilier locatif.

Il n’est pas étonnant que les Français aient un engouement particulier pour l’investissement locatif. Il s’agit à la fois d’un placement pour des investisseurs avertis ou de fonds d’investissement mais aussi d’un placement familial. L’immobilier locatif peut permettre de se constituer un patrimoine, réduire ses impôts ou préparer sa retraite par exemple. ImAvenir lève le voile sur les raisons qui font de l’investissement un placement séduisant dans l’immobilier locatif. 

 

Sommaire des raisons d’investir :

  1. Se constituer un patrimoine
  2. Se créer des revenus complémentaires
  3. Transmettre un patrimoine
  4. Préparer sa retraite
  5. Diversifier son épargne
  6. Sécuriser son épargne
  7. Devenir riche ou devenir rentier avec l’immobilier

1. Se constituer un patrimoine

 

Comment se constituer un patrimoine ?

La constitution d’un patrimoine peut se faire de différentes manières, qu’elles soient immobilières ou non.

Dans l’investissement immobilier, l’investissement locatif est un des facteurs clés pour se constituer un patrimoine solide. Les taux d’intérêts d’emprunt étant très faibles et la rémunération des comptes épargnes quasi nulle, l’emprunt et donc l’endettement est aujourd’hui le meilleur placement pour se constituer un patrimoine.

ImAvenir vous permet de développer ce patrimoine locatif en devenant propriétaire de votre bien. L’investissement s’autofinance par la mise en place du locataire. L’immobilier est le seul moyen qui vous permet de vous constituer un patrimoine ou un capital par effet de levier. L’investissement locatif est à la portée de tous avec un petit budget (100 000 à 150 000 euros en province pour un studio / 150 000 à 200 000 euros pour Paris et la région parisienne) à condition que votre taux d’endettement ne soit pas dépassé (33 % des revenus mensuels). Il n’est pas nécessaire dans la plupart des cas d’avoir un apport et un budget très important.

1. Se constituer un patrimoine

 

Comment se constituer un patrimoine ?

La constitution d’un patrimoine peut se faire de différentes manières, qu’elles soient immobilières ou non.

Dans l’investissement immobilier, l’investissement locatif est un des facteurs clés pour se constituer un patrimoine solide. Les taux d’intérêts d’emprunt étant très faibles et la rémunération des comptes épargnes quasi nulle, l’emprunt et donc l’endettement est aujourd’hui le meilleur placement pour se constituer un patrimoine.

ImAvenir vous permet de développer ce patrimoine locatif en devenant propriétaire de votre bien. L’investissement s’autofinance par la mise en place du locataire. L’immobilier est le seul moyen qui vous permet de vous constituer un patrimoine ou un capital par effet de levier. L’investissement locatif est à la portée de tous avec un petit budget (100 000 à 150 000 euros en province pour un studio / 150 000 à 200 000 euros pour Paris et la région parisienne) à condition que votre taux d’endettement ne soit pas dépassé (33 % des revenus mensuels). Il n’est pas nécessaire dans la plupart des cas d’avoir un apport et un budget très important.

Par quels moyens se constituer un patrimoine ?

Il faut commencer jeune ! L’unique moyen de se créer un patrimoine important à terme est l’immobilier, à condition de commencer le plus tôt possible. Le crédit permet aujourd’hui un effet de levier formidable pour emprunter tout ou partie de votre projet immobilier (acquisition, notaire, travaux, etc.)

Les moyens pour se constituer un patrimoine sont multiples.

Épargner

Au-delà de vous créer un pécule financier qui peut servir d’apport pour votre investissement, les banques aiment les clients “épargnants”. Il est donc souhaitable d’avoir un ou des produits d’épargne sur lesquels vous épargnerez tous les mois une somme d’argent prédéfinie.

Les avantages d’épargner sont nombreux, ils vous permettront de :

  • Faire face à un imprévu,
  • Assurer le futur dans un environnement incertain,
  • Sécuriser l’avenir de vos enfants.

 

L’endettement

Il faut investir pour s’enrichir ! Qui s’endette, s’enrichit ! L’allongement de la durée de votre prêt va vous permettre de diminuer votre apport tout en empruntant davantage.

Vous pourrez ainsi :

  • Garder vos liquidités,
  • Bénéficier d’une déduction de 100 % de vos intérêts d’emprunt dans le cadre de certains dispositifs fiscaux,
  • Profiter de l’effet de levier du crédit.

2. Se créer des revenus complémentaires

 

Pourquoi se créer des revenus complémentaires ?

Diversifier ses revenus permet de dissoudre le risque que comporte son activité principale. Dans un avenir incertain avec des crises majeures, des faillites, des licenciements, des aléas familiaux, il est important de sécuriser son avenir, celui de sa famille et de ses enfants.

 

Comment générer des revenus complémentaires ?

Il y a plusieurs façons de se créer des revenus complémentaires.

 

 

Adossé à la pierre, l’investissement immobilier est un placement très sûr et qui permet dans le même temps des rentes intéressantes s’il est stratégiquement réalisé dès le début et s’il est bien géré.

 

Revenus passifs avec l’immobilier ?

L’argent travail pour vous, pas l’inverse ! Le crédit immobilier permet aujourd’hui d’emprunter dans la plupart des cas 100 % du budget global de votre investissement locatif. Les loyers viennent ensuite couvrir les mensualités de votre crédit pour atteindre l’autofinancement. Il n’est pas nécessaire de posséder un grand capital au départ, votre capacité d’emprunt peut suffir.

2. Se créer des revenus complémentaires

 

Pourquoi se créer des revenus complémentaires ?

Diversifier ses revenus permet de dissoudre le risque que comporte son activité principale. Dans un avenir incertain avec des crises majeures, des faillites, des licenciements, des aléas familiaux, il est important de sécuriser son avenir, celui de sa famille et de ses enfants.

 

Comment générer des revenus complémentaires ?

Il y a plusieurs façons de se créer des revenus complémentaires.

 

 

Adossé à la pierre, l’investissement immobilier est un placement très sûr et qui permet dans le même temps des rentes intéressantes s’il est stratégiquement réalisé dès le début et s’il est bien géré.

Revenus passifs avec l’immobilier ?

L’argent travail pour vous, pas l’inverse ! Le crédit immobilier permet aujourd’hui d’emprunter dans la plupart des cas 100 % du budget global de votre investissement locatif. Les loyers viennent ensuite couvrir les mensualités de votre crédit pour atteindre l’autofinancement. Il n’est pas nécessaire de posséder un grand capital au départ, votre capacité d’emprunt peut suffir.

3. Transmettre un patrimoine

 

À qui transmettre un patrimoine ?

Dans le cadre d’une succession après un décès, une partie du patrimoine doit être transmise aux enfants selon les obligations légales. Dans le cas du régime matrimonial entre les époux, une partie du patrimoine revient au conjoint. Sans descendance libre, vous avez libre choix des bénéficiaires en le précisant dans un testament.

Vous avez toujours la possibilité de céder votre patrimoine sous forme de don en amont d’une succession (à des petits-enfants ou à des amis par exemple).

 

Comment transmettre votre patrimoine ?

Le testament est le document qui organise une succession en plus des obligations légales. Le contrat de mariage prévoit également des dispositions qui peuvent avantager le conjoint toujours en vie. Vous avez toujours la possibilité de faire un don avant la succession.

Vouloir à tout prix rembourser le crédit avant une succession n’est pas nécessaire. En cas de décès, l’assurance vie pourra prendre en charge le remboursement du crédit. Si vous faite le choix d’un investissement immobilier locatif, l’emprunt sera cédé aux successeurs mais il pourront le financer grâce aux revenus locatifs. 

Il est possible de s’adresser à un expert dans les successions pour prévoir au mieux la transmission d’un patrimoine et éviter les surprises.

4. Préparer sa retraite

 

Fonctionnement des régimes de retraite

Le système de retraite français est un système de répartition basé sur la solidarité entre générations. Les cotisations des travailleurs aujourd’hui paient la pension de retraite des aînés. En contrepartie, les cotisations ouvrent des droits futurs. Le système de retraite est divisé en deux régimes. Le régime de base et le régime complémentaire sont tous les deux obligatoires mais ils fonctionnent sur la base de calculs différents. Ils sont également plus ou moins homogènes entres les statuts et les secteurs d’activité. C’est l’employeur qui verse les cotisations de retraite directement par déduction sur le salaire brut mais il est possible de cotiser volontairement (notamment quand le nombre d’annuité n’a pas été atteint pour un droit à la retraite à taux plein). 

4. Préparer sa retraite

 

Fonctionnement des régimes de retraite

Le système de retraite français est un système de répartition basé sur la solidarité entre générations. Les cotisations des travailleurs aujourd’hui paient la pension de retraite des aînés. En contrepartie, les cotisations ouvrent des droits futurs. Le système de retraite est divisé en deux régimes. Le régime de base et le régime complémentaire sont tous les deux obligatoires mais ils fonctionnent sur la base de calculs différents. Ils sont également plus ou moins homogènes entres les statuts et les secteurs d’activité. C’est l’employeur qui verse les cotisations de retraite directement par déduction sur le salaire brut mais il est possible de cotiser volontairement (notamment quand le nombre d’annuité n’a pas été atteint pour un droit à la retraite à taux plein). 

Régimes de retraite de base

    • Caisse Nationale d’Assurance Vieillesse (salariés du secteur privé, agents non titulaires de l’Etat ou des collectivité publiques) 
    • Régime de retraite des fonctionnaires (agents de la fonction publique et/ou hospitalière, fonctionnaires d’Etat comme les magistrats ou les militaires)
    • Mutualité sociale agricole (salariés du secteur agricole)
    • Régime sociale des indépendants (commerçants ou artisans)
    • Caisse nationale d’assurance vieillesse des professions libérales (médecins spécialistes, notaires etc.)

 

Régimes de retraite complémentaires

    • Agirc-Arrco
    • Ircantec
    • RAFP (fonction publique)
    • RSI (régime social des indépendants)
    • Divers régimes complémentaires pour les professions libérales

Lors d’une carrière morcelée avec différentes activités, chaque régime de retraite verse une pension en fonction des droits acquis sous chaque statut. Les calculs des droits à une indemnité pour la retraite sont complexes, différents entre chaque régime et peuvent évoluer au gré des réformes.

Pourquoi se créer des revenus complémentaires sécurisés ?

Il peut être intéressant de se créer des revenus complémentaires sécurisés pour sa retraite. Vous pourrez percevoir une rente en plus de votre pension de retraite, notamment quand vous avez subi des aléas au cours de votre carrière professionnelle. Il est aussi intéressant de sécuriser des revenus pour ne pas dépendre de futures réformes du régime de répartition (les cotisations des actifs paient la pension de retraite des aînés). Si les cotisations sont plus faibles et les retraités plus nombreux, la répartition conduira à diminuer ou faire stagner les pensions).

 

Comment y arriver ?

Il est impératif de profiter de sa capacité d’emprunt dès les premières années d’activité (à la signature d’un CDI). Vous pourrez autofinancer le crédit par la location puis profiter d’une rente intéressante à la retraite une fois le crédit remboursé.

5. Diversifier son épargne

 

L’épargne est une part de revenu disponible qui n’est pas utilisée pour la consommation domestique. C’est un excédent de revenu qui peut être stocké de différentes manières. La meilleure façon de stocker une épargne est de faire en sorte qu’elle travaille pour l’épargnant et produise elle-même un nouveau revenu. 

Il existe différents types d’épargne en fonction de l’objectif poursuivi et de la durée d’engagement. Par exemple, pour faire face à la panne d’un équipement électroménager, il est intéressant de constituer une petite épargne de précaution sur un livret bancaire. On peut aussi épargner pour réaliser des projets ou pour assurer une retraite dans d’autres supports. L’idéal est de superposer et diversifier les types / supports d’épargne pour optimiser les dispositifs financiers et réduire les risques.

Les différents supports d’épargne ?

Il existe différents types de supports d’épargne :

Supports bancaires

Fonds d’investissements

Epargne salariale Investissement immobilier
Compte courant FIP/FCPI   SCPI
Livret A  Crowdfunding   Location meublée
Livret d’épargne bancaire     Location vide
Assurance-vie     Immobilier de rapport
Plan d’épargne retraite      
Plan d’épargne en actions      

 

Les supports bancaires : sécurisés mais peu rentables ou rentables mais peu sécurisés ?

Les supports bancaires sont plébiscités pour leur sécurité. En outre, vous disposez d’un interlocuteur déjà connu : votre banquier. 

Les différentes crises économiques et les fluctuations du marché ces dernières années sont peu propices à des placements sans risques. Les placements bancaires très sécurisés sont donc peu rentables. Les placement réglementés ne couvrent parfois même pas le taux d’inflation comme le livret A, mais il a l’avantage d’être défiscalisé et exempt de cotisations sociales.

Les fonds en euros, les livrets d’épargnes non réglementés et les comptes à terme peuvent offrir des rentabilités légèrement supérieures mais les taux varient beaucoup et les prélèvement sociaux sont importants. 

 

L’investissement immobilier : rentable et sécurisé ?

L’investissement immobilier avec un professionnel permet d’allier la sécurité de la pierre avec la rentabilité de la location. La demande locative est en constante augmentation et les prix de l’immobilier augmentent régulièrement dans les grandes villes et dans les grandes agglomérations. Il n’y a donc presque aucun risque de décote et l’assurance de réaliser des plus-values à long terme. 

6. Sécuriser son épargne

 

L’immobilier : valeur refuge ? Placement sécurisé ?

Une valeur refuge est un produit financier qui ne dépend pas des fluctuations de la valeur de l’argent lui-même (c’est-à-dire même lorsque l’argent perd de son pouvoir d’achat). Dans les années 1970 pendant l’inflation suite à la crise pétrolière, l’or était considéré comme la meilleure des valeurs refuges. 

L’immobilier, et en particulier l’immobilier ancien, est parfois considéré comme une valeur refuge. En effet, les prix de l’immobilier dans certaines villes ne cessent d’augmenter depuis des décennies. Cette augmentation est soutenue par une croissance démographique importante dans les grandes villes. Cela pourrait cependant ne pas être le cas dans des petites villes ou en milieu rural. 

 

Valeur qui prend le plus d’inflation avec le temps ? L’immobilier ne décote pas ?

L’immobilier reste un placement sécurisé à long terme et rentable. Se loger est un besoin primaire et la population continue de croître surtout dans les grandes villes. Les Français sont de plus en plus mobiles et prêts à faire des changements de vie régulièrement. La demande locative est en constante augmentation dans les grands centres urbains, ce qui dynamise le marché immobilier.

L’immobilier prend de la valeur avec le temps sans décote dans les grandes villes et grandes agglomérations. On peut observer une multiplication du prix par 10, en 20 ou 30 ans dans certaines grandes villes. L’immobilier est une valeur qui ne se décote pas sauf dans les zones rurales ou quand l’offre est trop importante dans le même temps dans une zone géographique restreinte. 

7. Devenir riche ou rentier avec l’immobilier

 

Investir sans emprunt bancaire nécessite de disposer d’un capital de départ (famille, succession) ou d’épargner pendant longtemps. Il est possible de faire financer un investissement par un emprunt mais il faut s’assurer de percevoir des revenus qui couvrent les mensualités du crédit. L’investissement locatif permet de financer l’emprunt grâce aux revenus locatifs.

L’immobilier permet d’emprunter plus facilement en garantissant auprès de la banque que les mensualités du crédit seront payées grâce aux loyers versés par les locataires. Les loyers qu’on percevra pour la location du bien permettront de payer le crédit et d’autofinancer l’investissement. 

Il est possible d’emprunter de manière importante en ayant un faible apport personnel si la situation professionnelle (activité régulière comme un CDI) donne des garanties au financeur.

7. Devenir riche ou rentier avec l’immobilier

 

Investir sans emprunt bancaire nécessite de disposer d’un capital de départ (famille, succession) ou d’épargner pendant longtemps. Il est possible de faire financer un investissement par un emprunt mais il faut s’assurer de percevoir des revenus qui couvrent les mensualités du crédit. L’investissement locatif permet de financer l’emprunt grâce aux revenus locatifs.

L’immobilier permet d’emprunter plus facilement en garantissant auprès de la banque que les mensualités du crédit seront payées grâce aux loyers versés par les locataires. Les loyers qu’on percevra pour la location du bien permettront de payer le crédit et d’autofinancer l’investissement. 

Il est possible d’emprunter de manière importante en ayant un faible apport personnel si la situation professionnelle (activité régulière comme un CDI) donne des garanties au financeur.

L’effet de levier de l’immobilier ?

L’immobilier a un effet de levier en augmentant la rentabilité des capitaux propres grâce à l’emprunt. L’effet de levier de manière générale permet d’augmenter rapidement la valeur de son patrimoine. À partir d’un faible apport au départ, vous pouvez emprunter pour vous constituer un patrimoine, obtenir une rente qui va financer cet investissement puis commencer à faire grandir votre capital. 

Par exemple, avec 40 000 €, vous pouvez acheter une ou deux places de parking que vous pourrez louer une centaine d’euro par mois. Grâce à l’effet de levier de l’immobilier, vous pourrez aussi apporter vos 40 000 € et emprunter 160 000 € pour acheter un bien à 200 000 €. Vous pourrez ainsi vous constituer un patrimoine plus important et la location du bien entre 800 et 1 200 € (ou même davantage avec une optimisation des surfaces) financera l’emprunt. À long terme, vous vous constituerez un patrimoine plus important qu’en investissant en propre, sans compter la possibilité de plus-values. 

 

Revenus passifs ? C’est l’argent (vos revenus) qui travaillent pour vous, pas l’inverse ?

Un revenu passif est un revenu qui n’est pas obtenu par la capacité de travail au quotidien. Il est nécessaire d’investir en amont (ressources intellectuelles, capacités financières, etc.) puis le revenu passif assure des rentrées d’argent continues. C’est le cas, par exemple, des revenus de la bourse, des droits d’exploitation des œuvres ou de l’investissement immobilier.

Investir dans l’immobilier demande un effort (de financement et de stratégie) puis génère des revenus passifs intéressants. Avec l’aide d’un professionnel, comme ImAvenir et ses solutions d’investissement clé en main, c’est l’argent qui se met à travailler pour vous.