Investir en SCPI/OPCI

L’investissement immobilier locatif n’est pas le seul investissement à réaliser pour se constituer un patrimoine. Au contraire, il existe de nombreuses alternatives. ImAvenir vous résume les différentes alternatives à l’investissement immobilier locatif.

L’investissement pierre-papier est un moyen d’investir dans l’immobilier indirectement en détenant des parts ou des actions de sociétés qui louent des biens. ImAvenir revient sur deux grands produits financiers phares : les SCPI et les OPCI.

Que signifie détenir des SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure d’investissement collectif qui a pour but d’acquérir des biens immobiliers professionnels. En d’autres termes, la SCPI collecte les montants financiers des investisseurs afin d’investir dans la pierre. La contrepartie pour l’investisseur est le versement mensuel des revenus immobiliers qui découlent de cet investissement. La SCPI redistribue donc les loyers perçus aux investisseurs après avoir déduit les frais inhérents à la gestion (assurance, taxes, frais de gestion, rénovation, etc.).

Il existe trois types de SCPI en fonction du profil des investisseurs : les SCPI fiscales, les SCPI de rendement et les SCPI de plus-values. Attention à bien vous faire préciser les tenants et aboutissants de chacune d’entre elles par votre banquier. Par exemple, la SCPI fiscale permet un avantage fiscal de 18 % de réduction d’impôt mais en contrepartie le parc immobilier va se constituer dans un délai de 24 mois et donc sans revenus versés durant cette période. Vous risquez alors de vous mettre dans une situation compliquée si vous avez opté pour un prêt bancaire et que les échéances arrivent.

Que signifie détenir des OPCI ?

Les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) ouvrent leurs allocations à des actifs financiers en plus de leur investissement immobilier en direct, contrairement aux SCPI qui sont exclusivement investis dans l’immobilier locatif. Néanmoins, le fonds de placement des OPCI est en majorité immobilier et son objectif principal est de permettre la diversification du patrimoine de son contractant.

On note donc que les OPCI et SCPI sont très similaires dans leur contenu et que la principale différence réside dans la composition de leur actif. Les OPCI sont à minima constitués de 60 % de biens immobiliers et à 5 % au moins de liquidités.

Avantages

C’est un rêve pour beaucoup d’entre nous d’investir dans l’immobilier. Ainsi les SCPI et OPCI donnent accès à ce type d’investissement dont voici les tenants et aboutissants.

Il est possible d’investir dans la pierre dite “papier” qui offre une flexibilité beaucoup plus grande que celle d’investir dans l’immobilier classique. L’idée phare de ce type d’opération consiste en la mutualisation des risques et dans la gestion professionnelle via des sociétés de gestion agréées par l’AMF. La seconde idée est d’être détaché de toute gestion quotidienne liée à la détention d’un bien immobilier. Il est aussi possible de diversifier le type de bien dans lequel vous souhaitez investir (bureaux, commerces, neuf ou encore ancien).

Facilité d’accès

Vous n’êtes pas obligé d’investir des sommes de plusieurs centaines de milliers d’euros et la plupart des détenteurs de SCPI ou OPCI n’investissent que quelques milliers d’euros afin de diversifier leur portefeuille (le ticket minimum de départ est en moyenne de 5 000 € et varie en fonction des SCPI). Il n’est donc pas forcément nécessaire d’avoir recours à un prêt bancaire comme pour l’investissement immobilier dit “classique” qui la plupart du temps est nécessaire. Aucun frais de notaire n’entre en compte car cet achat immobilier est en réalité indirect.  

Sécurité

Lorsque vous investissez dans l’immobilier papier, vous investissez par le biais d’une société civile et bénéficiez donc d’une sécurité toute relative, mais aussi de la rentabilité de location immobilière.

Afin d’accroître cette sécurité, il est fortement conseillé d’investir dans un panier de SCPI, ce qui permet de diversifier et sécuriser l’investissement. 

En théorie, il est dit que ces placements ne sont pas corrélés avec les aléas de la bourse et donc plus sécurisés que les actions type PEA. La réalité montre que la bourse peut avoir un impact sur les rendements attendus comme sur l’année 2018. Nous développerons cet élément dans les inconvénients. 

Les chiffres de la rentabilité de l’immobilier papier varie énormément en fonction des supports choisis, mais aussi de la conjoncture immobilière il est donc difficile d’indiquer un chiffre précis si tenté qu’il se situe entre 1,2 % et 4,8 % en moyenne.

À noter également que certaines SCPI peuvent donner lieu à des avantages fiscaux notamment en déficit foncier, loi Pinel ou loi Malraux

 

Inconvénients

 

Les frais d’entrée

Les frais d’entrée pour les SCPI et OPCI sont loin d’être anodins et sont un frein majeur à l’investissement. La société de gestion qui va gérer vos fonds au quotidien commence par ponctionner entre 8 et 12 % TTC du montant investi qui contribue à rémunérer la recherche des immeubles et à rémunérer les distributeurs.

Fiscalité

Les revenus liés aux SCPI sont soumis aux revenus fonciers. En d’autres termes, ces supports vous rapportent trimestriellement des revenus qui rentrent donc dans le calcul de vos revenus imposables et sur lesquels vous payez des impôts. Par ailleurs, viennent s’ajouter les prélèvements sociaux. Concernant le régime des plus-values des SCPI, il est soumis à la même fiscalité que les plus-values immobilières.

Quant aux OPCI, c’est le régime fiscal des capitaux mobiliers qui est engagé. Depuis le 1er janvier 2018, les revenus engendrés par les OPCI sont soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) dont le taux est de 30 %.

Perte de capital, vacance locative et durée

La perte du capital investi n’est pas à prendre à la légère et ce capital n’est en aucun cas garanti. Il dépend des cycles de hausse et baisse du marché immobilier. Cependant, tant que l’on possède des parts et que celles-ci ne sont pas vendues, on notera une moins-value latente qui n’entraînera pas véritablement de perte jusqu’à la reprise du marché. 

Le risque de la vacance locative n’est pas neutre, même pour les SCPI et OPCI. Il convient donc de  diversifier son panier de SCPI pour espérer compenser la perte des revenus possibles mais aussi d’être attentif en amont au taux de remplissage de votre SCPI.

Investir dans ce type de support n’est pas anodin en termes de durée. En effet, si vous revendez vos parts dans les années suivant l’investissement, vous perdrez les frais liés à l’ouverture du contrat soit entre 8 et 12 % de votre capital investi. Même s’il n’y a pas de durée minimum de détention, les experts s’accordent à dire qu’un minimum de 8 ans est fortement recommandé. Ils considèrent qu’après ce délai, les frais sont couverts par la revalorisation du prix des parts. 

Rendements

Comme expliqué en amont, il est difficile d’indiquer des chiffres précis en termes de rendements potentiels exprimés dans l’investissement en SCPI et OPCI. Ces rendements dépendent de très nombreux paramètres : apport personnel ou prêt bancaire, vacance locative, frais d’entrée, etc. L’autre facteur est celui du marché de l’immobilier qui évolue avec le temps. Les années se suivent mais ne se ressemblent pas. La plupart des rendements annoncés sont de l’ordre de 5 % mais ce ratio peut vite fluctuer négativement notamment à cause de la tranche d’impôt sur le revenu à laquelle vous êtes soumis mais aussi aux prélèvements sociaux de 17, 2 %. Par exemple, pour un investisseur imposé à 30 % sur ces revenus, le taux de 5 % devient alors 5 % * (30 + 17,2) = 2,36 %.