Le fonds d’investissement immobilier pour diversifier son patrimoine

Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement immobilier ?

Le FIP, dont la gouvernance est assurée par une entreprise de gestion, a pour objectif de récolter l’épargne, afin de l’investir dans l’immobilier. En contrepartie, les épargnants, les investisseurs, détiennent des parts ou des titres dans le fonds et non une propriété type maison, appartement, immeuble de rapport. Et, les épargnants sont intéressés aux bénéfices du fonds sous la forme de dividendes ou d’une quote-part. De plus, ils peuvent récupérer des liquidités en vendant leur participation.

Quels sont les différents types de fonds d’investissement immobilier « real estate » ?

En France, le fonds d’investissement immobilier peut prendre différentes formes juridiques :

• La société civile de placement immobilier (SCPI).
• Le club deal immobilier.
• La société d’investissement immobilier cotée (SIIC).
• L’ETF immobilier.
• L’organisme de placement collectif en immobilier (OPCI).

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

L’acheteur de part SCPI a la possibilité de trouver un fonds correspondant à ses finances (ticket d’entrée à partir de 1000 €) et à sa stratégie patrimoniale :

• La SCPI de défiscalisation pour bénéficier d’un avantage fiscal, comme la SCPI Malraux ou la SCPI de déficit foncier ou encore la SCPI Pinel.
• La SCPI de rendement gérant un parc immobilier et distribuant des revenus locatifs aux investisseurs. Cette SCPI peut être spécialisée, comme dans le cas d’une SCPI de bureau ou d’une SCPI de commerce ou encore d’une SCPI hôtelière.
• La SCPI de plus-values, dont l’objectif est une valorisation du parc immobilier à long terme. Elle ne verse donc pas de dividendes mais se focalise sur la plus-value, lors de la revente.

D’un point de vue fiscal, les sociétés civiles ne payent pas d’impôt directement. Elles sont donc fiscalement transparentes. En revanche, les associés règlent l’impôt sur les dividendes au titre des revenus fonciers. À titre de comparaison, dans le cadre d’une location meublée et du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), le propriétaire bailleur ne règle souvent aucun impôt sur ses revenus locatifs déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pendant 10-12 ans du fait des nombreuses déductions et de la mise en place d’un plan d’amortissement.

Points d’attention avant d’acheter des parts dans une SCPI : les frais d’entrée et de sortie sont élevés. Il doit donc s’agir d’un investissement à long terme. De plus, la cession des parts dans la SCPI se fait de gré à gré. Le vendeur des parts peut donc mettre du temps à trouver un acheteur et donc à récupérer ses fonds.

Le club deal immobilier

Le club deal immobilier nait de la volonté d’un petit groupe d’investisseurs de se réunir, afin d’effectuer un achat dans la pierre. Le club deal se constitue en société, le plus souvent en SAS (société par actions simplifiées) ou en SCI (Société Civile Immobilière).

Le placement se fait, selon les principes du private equity, c’est-à-dire qu’il concerne des biens non cotés se trouvant en France ou en Europe. Ces biens peuvent être de l’immobilier résidentiel, des bureaux, des commerces…Ils ont en commun d’être des biens d’exception habituellement réservés à des investisseurs institutionnels (grandes entreprises publiques, banques, assureurs…). L’objectif pour les particuliers est d’accéder à ce marché, en mettant leurs ressources en commun, afin d’obtenir un rendement élevé. Mais il s’agit d’un placement risqué avec un ticket d’entrée élevé, souvent supérieur à 100.000 €.

Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) via les OPCVM

Les organismes de placement collectif en valeur mobilière (OPCVM) sont des fonds pour placer son argent en bourse. Ils peuvent prendre une orientation vers l’immobilier, en cas d’achat des actions d’une SIIC en France ou d’une réal estate investment trust, son équivalent européen Les SIIC étant des sociétés cotées en bourse, il s’agit d’un placement très liquide, puisque les titres se vendent immédiatement. Mais la bourse est un marché volatile avec des risques non négligeables de perte du capital. L’investisseur ne bénéficie donc plus de la sécurité habituelle d’un placement dans la pierre, qui garde une valeur patrimoniale.

L’ETF immobilier

L’ETF (Exchange-Traded Fund) est un fonds d’investissement permettant d’investir dans les entreprises contenues dans un indice boursier et de reproduire la performance de cet indice. L’EFT immobilier reproduit les tendances à la hausse ou à la baisse d’un portefeuille de SIIC ou de REITs. Le temps passé à la gestion de son portefeuille est moindre, car l’indice est déjà composé. Les frais (0,4% en moyenne) sont donc peu élevés. Pour héberger ses EFT, le particulier peut choisir l’assurance vie sous forme d’unités de compte, le compte titre ordinaire (CTO) ou le plan d’épargne par actions (PEA).

Les EFT immobiliers sont risqués. Il est, tout à fait, possible de perdre son capital. De plus, un néophyte peut avoir du mal à comprendre, dans quoi il investit, la composition de certains indices étant opaque et les subtilités de certaines pratiques, comme l’EFT à effet levier. Les tendances de l’indice suivi sont alors multipliées à la hausse, comme à la baisse.

Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)

L’OPCI propose un portefeuille diversifié. Il comporte, en effet, au minimum 60 % d’immobilier, les 40% restants sont constitués de différents actifs, comme des titres ou des obligations ainsi que de 10% de liquidités. De plus, le détenteur du portefeuille peut vendre ses parts à l’entreprise de gestion. Le placement en OPCI est donc plus liquide que le placement en SCPI.

Les OPCI prennent deux formes :

• Le fonds de placement immobilier (FPI), l’investisseur étant alors taxé selon son propre régime fiscal.
• La société à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) soumise à la flat tax (le prélèvement forfaitaire unique – PFU) de 30%.

L’inconvénient des placements du type OPCI : le rendement est souvent peu élevé (de l’ordre de 3%). De plus, des frais d’entrée de 3% en moyenne sont à prévoir.

Il existe également des OPPCI, des organismes de placement collectif professionnel, qui ne sont pas ouverts aux investisseurs particuliers.

Est-il intéressant d’investir dans un fonds d’investissement immobilier ?

Pour une gestion déléguée de son investissement immobilier

Dans le cadre d’un FIP, une entité de gestion composée de professionnels de l’immobilier se charge de la gestion. L’investisseur est ainsi déchargé d’une activité chronophage nécessitant de bonnes connaissances juridiques (rédaction de l’état des lieux d’entrée et de sortie, faire réaliser les diagnostics obligatoires…) et comptables (calcul des charges, indexation des loyers sur l’IRL…). Mais cette gestion est payante. De plus, dans le cadre d’un investissement locatif, la gestion locative peut être assurée par un professionnel et les frais de gestion sont déductibles des revenus locatifs.

Le financement par l’emprunt limité dans le cadre d’un FIP

L’investissement locatif traditionnel permet de bénéficier de l’effet levier de l’emprunt immobilier. Il est ainsi possible de se constituer un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne limité. En effet, l’achat de l’appartement, de la maison, des locaux commerciaux, de l’immeuble de rapport, du logement en résidence services…est financé en grande partie par le crédit. Les loyers viennent couvrir un fort pourcentage de la mensualité. Dans le cadre d’une SCPI, les parts peuvent être achetées grâce à un emprunt mais il est difficile pour un particulier de trouver une banque finançant l’acquisition de part de fonds d’investissement.

Dans le cadre des investissements dans l’immobilier locatif, les banques exigent la souscription d’une assurance emprunteur. Celle-ci est une garantie pour l’établissement financier mais également pour les investisseurs et leur famille. En effet, en cas de décès, le capital restant dû est remboursé et les héritiers conservent le bien. La cotisation de l’assurance emprunteur est déductible des revenus locatifs, aussi bien dans le cadre d’une location nue (impôt des revenus fonciers) que dans le cadre d’une location meublée (impôt des bénéfices industriels et commerciaux).

Pour une stratégie de diversification de ses investissements

Les placements immobiliers n’ont pas une performance garantie. Il est donc intéressant de diversifier son portefeuille. Il faut, cependant, noter que l’immobilier « classique » est moins volatil que les actions. De plus, un logement garde une valeur intrinsèque et en cas de sinistre détruisant le bien, l’assurance PNO (propriétaire non occupant) assure un remboursement au moins partiel. La perte totale n’existe pas alors qu’en bourse, il est possible de voir l’intégralité de son capital disparaitre en cas de liquidation de la société.

Pour bénéficier pleinement du financement des investissements immobiliers par l’emprunt, pour obtenir une bonne rentabilité sans prendre des risques importants, pour maitriser votre investissement, il est préférable d’investir en direct plutôt que dans une FIP. Vous n’avez pas le temps, les connaissances nécessaires ? Une entreprise d’investissement clé en mains, comme ImAvenir, vous propose un accompagnement de la recherche de l’appartement à la gestion locative.