Investir dans un parking ou dans l’immobilier locatif ?

Les avantages à investir dans un parking

Le prix

Le prix dépend évidemment du lieu où l’on décide d’investir. Il est clair que les parkings suivent la courbe des prix de l’immobilier en fonction des zones géographiques d’investissement. Néanmoins, le prix moyen estimé en province est de l’ordre de 6 000 à 25 000 € en fonction du lieu, de l’état, de la configuration, des quartiers et des emplacements. À Paris intramuros, il faut compter en moyenne un prix de 25 000 € contre 15 000 € en banlieue parisienne.

Le rendement locatif

Le rendement locatif est loin d’être mauvais puisqu’en moyenne, il est 2 à 3 fois supérieur à la rentabilité d’une assurance vie, avoisinant les 5 % en 2018. Le marché parisien, plus saturé, offre des rendements immobiliers de l’ordre de 3,3 % alors que dans les grandes métropoles et les villes de plus petite taille peuvent offrir des rentabilités au-delà de 6 %. Le rendement locatif moyen des parkings n’est donc pas des plus mauvais. Les loyers des parkings ne sont pas plafonnés, mais la carence locative peut être importante si vous n’investissez pas dans des zones géographiques à potentiel élevé.

Le bail

Les contrats pour la location d’un parking sont une des grandes différences avec l’investissement immobilier “classique”. Aucune loi ou règle n’impose de rédiger un bail entre le propriétaire et le locataire, ce qui laisse une souplesse pour la contraction de l’accord comme pour sa résiliation. Un accord oral et une poignée de main suffisent. La notion de durée et de reconduction du bail n’existe pas dans le cas d’un bail pour la location d’un parking. Attention néanmoins aux litiges, s’il y en a, qui ne seront pas couvert sans contrat formel. Mieux vaut donc dans ce cas rédiger un bail simple et effectuer un état des lieux s’il y a besoin.

L’entretien

Par nature, l’entretien d’un parking est moins fastidieux que celui d’un appartement ou d’une maison, car les contraintes ne sont pas les mêmes. Il n’y a pas d’obligations légales de mise en conformité et une simple couche de peinture peut être nécessaire.

Les inconvénients à investir dans un parking

Fiscalité et taxes

L’investissement dans les places de parking n’est pas exempt de fiscalité. L’ensemble des loyers encaissés doit être déclaré en tant que revenus fonciers et sont donc soumis à l’impôt. Un abattement de 30 % est possible si le total des loyers encaissés est inférieur à 15 000 € / an et donc imposé selon un régime micro foncier. L’impôt sur le revenu peut bénéficier d’un abattement annuel de 6 % au-delà de la 5ᵉ année jusqu’à la 21ᵉ année et de 4 % à partir de la 22ᵉ année.

Les plus-values sont imposées à 34,5 %, dont 17,2 % de prélèvements sociaux pour les parkings qui ne sont pas rattachés à la résidence principale. L’abattement est de 1,65 % au-delà de la 5ᵉ année, puis de 1,60 % jusqu’à la 22ᵉ année et finalement de 9 % à partir de la 23ᵉ année.

Les parkings sont soumis à la taxe foncière. Même si la valeur est faible, elle devra tout de même être prise en compte et in fine diminuera la rentabilité.

Les frais de notaire

Les frais de notaire sont l’un des plus gros freins à cet investissement, car plus l’investissement est faible, plus la part du coût des frais de notaire est élevée. Les frais sont constitués d’une partie fixe et d’une partie variable. Il n’est donc pas rare qu’il atteigne un montant de 10 % du prix d’achat. Ce qui indique que pour un parking à 20 000 €, il en coûte 2 000 € supplémentaires !

La revente

L’investissement immobilier dans les parkings, boxes ou encore caves peut être intéressant sur le long terme grâce aux rendements locatifs perçus. Toutefois, ce marché ne suit pas la courbe de l’immobilier locatif “classique”. Même si le prix de l’immobilier a été multiplié par 2 en dix ans, il en est tout autrement pour le marché immobilier des parkings qui n’a progressé que de 15 % sur la même période. À cela, il faut ajouter qu’une plus-value à la revente, même minime, est fortement imposée.

Le choix des places

L’une des règles principales de l’immobilier quel qu’il soit c’est l’emplacement. Une étude de la demande en fonction de la zone géographique ciblée est primordiale. C’est l’une des clefs de la réussite, mais pas seulement. Il faut prioriser des places d’au moins 3 mètres de large par 5 mètres de long ainsi que des boxes fermées afin de donner plus de sécurité aux locataires par rapport aux risques de dégradations et/ou de vols.

Les charges de copropriété

Comme pour les appartements en copropriété, les parkings présents dans les copropriétés sont soumis aux mêmes règles. Il est donc indispensable d’assister aux assemblées générales ou de se faire représenter ainsi que de participer aux charges incombant à l’immeuble. Les charges sont en moyenne plus faible que pour un appartement, mais doivent être prises en compte.

La taxe d’habitation pour le locataire

Le locataire en place devra s’acquitter d’une taxe d’habitation si :

Le parking est situé à moins d’un kilomètre de sa résidence,
Le locataire en fait un usage privatif,
Le parking est numéroté et au sein d’une copropriété.

Il sera exonéré de ces frais si :

Le parking est utilisé à des fins professionnelles.

Les risques locatifs

La vacance locative peut être forte si l’on sélectionne mal une zone géographique au potentiel incertain. On s’expose au risque de se faire avoir par un achat compulsif à prix cassé qui peut sembler à première vue une bonne affaire. Les locations de parking sont réglées mensuellement par les locataires et il se peut que certains ne paient pas leur dû.