Quelles sont les structures juridiques pour investir dans l’immobilier locatif ?

Investir en SCI ou en Nom propre ?

Il n’y pas de bonne ou de mauvaise réponse à cette question. ImAvenir vous aiguille en fonction de votre situation à savoir s’il s’agit d’un premier investissement ou alors que vous soyez un investisseur aguerri avec déjà plusieurs biens acquis en investissement.

Pour une première opération, il est conseillé d’acheter en nom propre c’est-à-dire que vous détenez directement le bien. Il n’y a donc pas de société intermédiaire qui intervient dans le processus d’achat.

En Nom propre

Lorsque l’investisseur achète en nom propre, il ou elle achète en tant que personne physique et son nom apparaît sur les actes de propriété immobilier.

Pour un premier investissement dans l’immobilier en location meublée, ImAvenir conseille d’acheter en nom propre pour bénéficier des intérêts suivants :

Les revenus locatifs sont encaissés directement sur votre compte bancaire et permet une gestion facile des flux financiers. Lorsque vous détenez un seul bien immobilier, les coûts de fonctionnement sont relativement raisonnables voire quasi nuls. Toutefois, ImAvenir recommande vivement la location meublée au régime réel et de faire appel à un expert comptable spécialisé en LMNP. C’est lui qui va déclarer vos revenus locatifs en fin d’année. Au régime réel, cette déclaration est plus complexe. L’avantage est très conséquent car l’expert comptable vous permettra de bénéficier totalement des avantages de cette fiscalité et donc de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années. Au fil du temps, la plus-value diminue lorsque vous achetez en nom propre. Si vous achetez dans le but de conserver votre bien sur plusieurs années voire 10 à 20 ans, ImAvenir vous recommande d’acheter en direct car en cas de revente vous serez moins impacté par la fiscalité sur la plus-value. Enfin, si votre bien locatif sera un jour votre résidence principale, vous serez dans ce cas totalement exonéré de plus-value en cas de revente.

La SCI à l’IS

C’est le nom de la société qui apparaît sur les actes de propriété immobilier, c’est-à-dire que le ou les investisseur(s) achètent en tant que personne morale. Au sein de la société qui détient un ou plusieurs biens, il peut y avoir plusieurs associés ou actionnaires. Les investisseurs vont donc devenir propriétaire de parts ou d’actions. À l’inverse du fait d’acheter en Nom Propre, il y a donc une société intermédiaire entre l’immobilier et les associés.

Si vous avez déjà acquis plusieurs investissements locatifs et que vous souhaitez continuer à acheter de nouveaux biens, vous aurez probablement besoin de nouveaux effets de levier. Cela peut être le cas notamment pour emprunter à nouveau auprès de votre partenaire financier. Dans ce cadre, il sera conseillé de constituer une SCI à l’IS c’est-à-dire une Société Civile Immobilière avec un régime d’Impôt sur les Sociétés.

Pour de nouveaux investissements dans l’immobilier en location meublée, nous préconisons donc d’acheter via une SCI pour bénéficier des intérêts suivants :

Les frais de création et de fonctionnement de la SCI sont plus élevés que le fait d’acheter en direct mais la SCI à l’IS donne la possibilité de réaliser des investissements plus conséquents. La SCI donne la possibilité de s’associer avec son conjoint, des membres de sa famille ou des amis par exemple. L’avantage est donc de mutualiser le travail et les gains entre les associés, de prendre moins de risque car les investisseurs divisent les coûts. Être plusieurs investisseurs permet d’aller chercher plus de financement auprès des banques. En effet, le partenaire financier va analyser la capacité d’emprunt de chaque associé. Si l’un d’entre eux a des moyens plus conséquents et qu’en revanche un des associés a un dossier moins propice à demander un emprunt, le poids de la personne ayant un bon patrimoine va faciliter les financements. La SCI à l’IS est un bon moyen de levier pour les investisseurs qui ont déjà plusieurs biens et qui ne peuvent plus emprunter seuls grâce aux associés bien sûr mais également d’un point de vue comptable et fiscal.

D’un point de vue comptable, une fois que la SCI à l’IS détient déjà au moins un bien immobilier, un bilan comptable est obligatoire. Pour un nouvel investissement, vous pouvez donc présenter les éléments classiques demandés par le banquier tels que les derniers relevés de compte personnels mais également le bilan comptable valable devant l’administration fiscale, avec les charges, les loyers, l’impôt sur les sociétés, etc. Le fait que le bilan comptable soit réalisé par un comptable professionnel rassure énormément les banques. D’un point de vue fiscal, le régime de l’IS (l’Imposition sur les Sociétés) est intéressant car les charges et l’amortissement fonctionnent comme une entreprise classique. Cela permet donc de diminuer artificiellement le résultat de la société et de diminuer voire de ne pas payer d’impôt en fonction du rendement. L’un des atouts majeurs de la SCI est de transmettre la société facilement à ses enfants avec une fiscalité très avantageuse.

En revanche, en cas de revente d’un bien acquis via une SCI, et qu’il est totalement amorti, vous serez tout de même entièrement imposé sur la plus-value. Elle sera donc égale à un tiers du montant de la plus-value et c’est donc un inconvénient majeur de la SCI à l’IS. Il est donc préconisé d’acquérir avec une SCI lorsqu’il n’y pas un but de revente du bien immobilier mais plutôt un but de transmission.

Si vous avez pour objectif d’acquérir de nombreux biens en investissement locatif afin de générer des revenus complémentaires conséquents, ImAvenir vous conseille de diversifier vos acquisitions d’abord en Nom Propre puis en SCI à l’IS. Vous serez donc à ce stade un investisseur expérimenté. Dans ce cadre, si vous devez revendre un ou plusieurs biens immobiliers par la suite, il s’agira stratégiquement d’un point de vue fiscal de revendre vos biens en Nom Propre et de conserver vos biens acquis via la SCI à l’IS.