Gestion locative
Dans le cadre de notre prestation d’investissement locatif clé en main, nos clients ont la possibilité de nous déléguer la location et gestion de leur bien. C’est donc la dernière étape du processus d’investissement après la mise en location.
Cette étape est matérialisée par un mandat de gestion qui est le contrat par lequel un propriétaire désigné comme étant le mandant, confie la gestion de son bien à un professionnel de l’immobilier désigné comme étant le mandataire. Dans le cadre de notre service de gestion locative, ce mandat est obligatoire puis reconduit tacitement. Il doit être édité en deux exemplaires et signé par les deux parties.
Pour la constitution du dossier, il est impératif de faire figurer des informations relatives au bien, au propriétaire mandant, mais aussi des informations concernant le mandataire, comme notamment :
Les coordonnées complètes
La raison sociale
La carte professionnelle
La garantie financière
Les conditions de rémunération
Quels sont les pouvoirs que le propriétaire confie au gestionnaire ?
En signant le mandat de gestion, le mandant confie des missions et confère des droits à l’administrateur de bien. Il va devoir trouver le locataire adéquat pour le logement, notamment en termes de solvabilité, et devenir son interlocuteur privilégié. La rédaction du bail est à la charge du gestionnaire. Il va également prendre en charge la gestion courante de toutes les tâches comme l’encaissement des loyers, les relances etc…
Les missions et les actes de la gestion locative
Choix du locataire
Le gestionnaire a la charge de publier des annonces de mise en location du bien puis de présélectionner des candidats de qualité à soumettre au propriétaire. Cette étape de recherche et de sélection d’un locataire solvable qui respectera votre bien n’est pas négligeable. Les procédures de contentieux pour dégradations ou loyers impayés peuvent être longues. La sélection d’un bon locataire est l’assurance de percevoir les loyers et d’atteindre les rentabilités espérées au début du processus d’investissement.
Les quittances de loyers
Il s’agit du document par lequel le bailleur mandate le gestionnaire afin d’attester que le locataire a bien payé son loyer ainsi que les charges locatives et les charges de copropriété. C’est également une preuve de bon paiement en cas de contestation.
La quittance de loyer est un document officiel important pour le locataire, car il fait souvent office de justificatif de domicile ou justificatif de revenu le cas échéant, lorsqu’un organisme en fait la demande dans le cadre de certaines demandes administratives.
Que doit contenir la quittance de loyer ?
Il n’y pas de mise en page officielle. Toutefois, des mentions sont obligatoires et doivent apparaître sur le document, telles que :
La date d’émission
Le mois en rapport avec le paiement
Le nom et les coordonnées du locataire
Le montant total des sommes versées par le locataire : d’une part le loyer et d’autre part la provision versée pour les charges mensuellement
La révision annuelle des loyers
Chaque année le bailleur peut faire le choix de ré indexer le loyer, c’est-à-dire de le réajuster pour prendre en compte l’inflation. Pour ce faire ImAvenir inclut une clause d’indexation, dans le contrat de location, obligatoire pour justifier l’augmentation du loyer vis-à-vis de l’inflation.
Comment se calcule cette indexation ?
Lors de la signature du bail, nous indiquons le trimestre de référence en vigueur au jour de la signature. Chaque année, il sera donc possible de réviser le loyer en fonction du trimestre de référence. L’IRL est l’indice de référence des loyers disponible sur le site de l’INSEE et permet de générer le bon calcul pour ajuster le loyer au bon prix.
Quelles sont les charges récupérables ?
Au sein d’une copropriété, il s’agit des sommes à la charge du propriétaire et dont il peut demander le remboursement au locataire. Il s’agit généralement des charges suivantes :
L’eau
Le chauffage lorsqu’il est collectif
L’entretien de l’ascenseur
L’entretien des parties communes
L’entretien des espaces verts
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Il est à noter que l’électricité n’est pas une charge récupérable. En effet, le locataire souscrit lui-même un contrat auprès du prestataire de son choix et paiera seul ses factures. L’abonnement à internet n’est pas compris non plus dans les charges récupérables.
Comment fixer les charges du locataire en location meublée non professionnelle ?
Il y a deux possibilités pour récupérer les charges au réel ou au forfait.
Au réel : Il est demandé chaque mois au locataire une provision sur charges.
Pour ce faire, il suffit de prendre en considération le dernier arrêté des comptes de copropriété ainsi que le dernier avis de taxe foncière.
Pour l’arrêté des comptes, il s’agit du document que le syndic envoie annuellement pour clore l’exercice précédent. Il indique le montant des charges à payer ainsi que le montant des charges récupérables sur le locataire. Il indique généralement la mention suivante : Quote part récupérable pour le(s) locataire(s)
À ce montant, il suffit d’ajouter le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui figure dans l’avis de taxe foncière. De ce fait, le résultat correspond aux charges récupérables de l’année précédente. En divisant ce montant par 12 on obtient le montant mensuel des charges. Il est préférable d’arrondir le montant à l’unité supérieure, car les charges augmentent généralement d’année en année.
Enfin à la fin de chaque année, vous pouvez réaliser une régularisation pour vérifier que la provision couvre bien le montant réel des charges récupérables.
Au forfait : Le montant des charges est directement fixé dans le bail et il n’y aura pas par la suite de régularisation. En revanche il est possible de le faire évoluer en appliquant l’indice de référence des loyers (l’IRL) dans les mêmes conditions que les loyers.
Le service après-vente
Après la remise à neuf du logement selon le modèle ImAvenir, le propriétaire n’aura pas de frais de réparation à engager dans l’immédiat et les nombreux mois à venir. Au bout de quelques années, des travaux de réparation sont en revanche inéluctables. Nos équipes interviennent rapidement pour toute réparation, si nécessaire, au sein du bien immobilier.
Le locataire doit veiller à maintenir et entretenir le logement en bon état. C’est une mention qui est d’ailleurs inscrite dans le bail. Au moment de sa sortie définitive, il doit restituer le bien conformément à l’état défini par l’état des lieux d’entrée. En revanche l’état des lieux de sortie ne prend pas en compte la vétusté, c’est-à-dire le vieillissement naturel lié à un usage normal dans le temps.
Dans l’éventualité où le locataire ne respecte pas cet engagement, le propriétaire bailleur peut retenir le dépôt de garantie qui correspond à deux mois de loyer en location meublée.
Changement de locataire
Le locataire à l’obligation de déposer auprès de nos services un préavis au minimum un mois avant son départ. Cette période nous laisse le temps de reproposer le bien sur le marché locatif et de faire la recherche d’un locataire. Grâce à la localisation du bien au sein d’une zone à forte demande locative et nos outils de communication interne, nous évitons une vacance locative du logement. Un bail est signé par le nouveau locataire que vous aurez sélectionné. La durée de location est portée à un an pour la location meublé. Nous nous efforçons de réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie entre les deux locataires avec le délai le plus court possible, au mieux dans la même journée pour assurer la continuité du versement des loyers.
Gestion locative et statut LMNP
Comme toutes les charges liées à l’acquisition et l’entretien du bien, la gestion locative est une charge déductible au régime réel du BIC. En effet, il permet de déduire une partie des charges en plus des amortissements sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Enfin, cette niche fiscale sur la location meublée permet de déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux et non des revenus fonciers. Vous bénéficiez alors des mêmes avantages fiscaux que la micro-entreprise.