Le gestionnaire a la charge de publier des annonces de mise en location du bien puis de présélectionner des candidats de qualité à soumettre au propriétaire. Cette étape de recherche et de sélection d’un locataire solvable qui respectera votre bien n’est pas négligeable. Les procédures de contentieux pour dégradations ou loyers impayés peuvent être longues. La sélection d’un bon locataire est l’assurance de percevoir les loyers et d’atteindre les rentabilités espérées au début du processus d’investissement. 

Il s’agit du document par lequel le bailleur mandate le gestionnaire afin d’attester que le locataire a bien payé son loyer ainsi que les charges locatives et les charges de copropriété. C’est également une preuve de bon paiement en cas de contestation. 

La quittance de loyer est un document officiel important pour le locataire, car il fait souvent office de justificatif de domicile ou justificatif de revenu le cas échéant, lorsqu’un organisme en fait la demande dans le cadre de certaines demandes administratives. 

Que doit contenir la quittance de loyer ? 

Il n’y pas de mise en page officielle. Toutefois, des mentions sont obligatoires et doivent apparaître sur le document, telles que : 

  La date d’émission 

  Le mois en rapport avec le paiement 

  Le nom et les coordonnées du locataire 

  Le montant total des sommes versées par le locataire : d’une part le loyer et d’autre part la provision versée pour les charges mensuellement

Chaque année le bailleur peut faire le choix de ré indexer le loyer, c’est-à-dire de le réajuster pour prendre en compte l’inflation. Pour ce faire ImAvenir inclut une clause d’indexation, dans le contrat de location, obligatoire pour justifier l’augmentation du loyer vis-à-vis de l’inflation. 

Comment se calcule cette indexation ? 

Lors de la signature du bail, nous indiquons le trimestre de référence en vigueur au jour de la signature. Chaque année, il sera donc possible de réviser le loyer en fonction du trimestre de référence. L’IRL est l’indice de référence des loyers disponible sur le site de l’INSEE et permet de générer le bon calcul pour ajuster le loyer au bon prix.  

Quelles sont les charges récupérables ?

Au sein d’une copropriété, il s’agit des sommes à la charge du propriétaire et dont il peut demander le remboursement au locataire. Il s’agit généralement des charges suivantes : 

  L’eau 

  Le chauffage lorsqu’il est collectif 

  L’entretien de l’ascenseur 

  L’entretien des parties communes

  L’entretien des espaces verts 

  La taxe d’enlèvement des ordures ménagères 

Il est à noter que l’électricité n’est pas une charge récupérable. En effet, le locataire souscrit lui-même un contrat auprès du prestataire de son choix et paiera seul ses factures. L’abonnement à internet n’est pas compris non plus dans les charges récupérables.

Après la remise à neuf du logement selon le modèle ImAvenir, le propriétaire n’aura pas de frais de réparation à engager dans l’immédiat et les nombreux mois à venir. Au bout de quelques années, des travaux de réparation sont en revanche inéluctables. Nos équipes interviennent rapidement pour toute réparation, si nécessaire, au sein du bien immobilier. 

Le locataire doit veiller à maintenir et entretenir le logement en bon état. C’est une mention qui est d’ailleurs inscrite dans le bail. Au moment de sa sortie définitive, il doit restituer le bien conformément à l’état défini par l’état des lieux d’entrée. En revanche l’état des lieux de sortie ne prend pas en compte la vétusté, c’est-à-dire le vieillissement naturel lié à un usage normal dans le temps. 

Dans l’éventualité où le locataire ne respecte pas cet engagement, le propriétaire bailleur peut retenir le dépôt de garantie qui correspond à deux mois de loyer en location meublée.

Le locataire à l’obligation de déposer auprès de nos services un préavis au minimum un mois avant son départ. Cette période nous laisse le temps de reproposer le bien sur le marché locatif et de faire la recherche d’un locataire. Grâce à la localisation du bien au sein d’une zone à forte demande locative et nos outils de communication interne, nous évitons une vacance locative du logement. Un bail est signé par le nouveau locataire que vous aurez sélectionné. La durée de location est portée à un an pour la location meublé. Nous nous efforçons de réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie entre les deux locataires avec le délai le plus court possible, au mieux dans la même journée pour assurer la continuité du versement des loyers. 

Comme toutes les charges liées à l’acquisition et l’entretien du bien, la gestion locative est une charge déductible au régime réel du BIC. En effet, il permet de déduire une partie des charges en plus des amortissements sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).  Enfin, cette niche fiscale sur la location meublée permet de déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux et non des revenus fonciers. Vous bénéficiez alors des mêmes avantages fiscaux que la micro-entreprise.