Diagnostics obligatoires pour la mise en location

DDT, le dossier de diagnostics techniques

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires pour mettre en location un logement. Certains diagnostics doivent être effectués avant la publication de l’annonce immobilière. Cette dernière doit obligatoirement indiquer la surface habitable et l’efficacité énergétique du bien.

Le DDT doit être remis au format papier en annexe du bail. Depuis la loi Élan du 23 novembre 2018, il est aussi possible de l’envoyer par voie dématérialisée sauf opposition du locataire (par email ou sur un espace client en ligne par exemple). L’ensemble des diagnostics doivent être au nom du propriétaire. Il n’est donc pas possible de récupérer tels quels des diagnostics antérieurs. Enfin, il n’est pas nécessaire de rééditer le dossier de diagnostics techniques lors de la reconduction tacite du bail. La durée de validité du diagnostic n’est donc à prendre en compte que lors d’un changement de locataire dans le logement.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location

Le dossier de diagnostics techniques est différent selon la situation du bien mais doit toujours contenir au minimum :

–   Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

En fonction de la localisation du bien et de son année de construction, le DDT doit contenir :

–   L’état des risques et pollutions (ERP), pour les biens situés dans des communes soumises à un arrêté préfectoral (éboulement, inondations…)

–   Le constat des risques d’exposition au plomb (CERP), pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant 1949.

–   Le constat des risques d’exposition à l’amiante, pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant 1997.

Depuis novembre 2018 avec la loi Alur, le DDT doit également contenir un diagnostic de sécurité des installations de distribution d’énergie de plus de 15 ans :

–   Le diagnostic gaz

–   Le diagnostic électricité

Depuis le 1er juin 2020, pour les logements situés à proximité d’un aéroport ou sur une route aérienne, l’ERP doit intégrer :

–   Le plan d’exposition aux bruits

Performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique informe sur la consommation énergétique du bien et ses émissions de gaz à effet de serre. Certes, il permet au locataire d’évaluer le montant des factures mais il n’est pas donné qu’à titre informatif. Depuis la loi Climat et Résilience du 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable au bailleur qui engage sa responsabilité en cas d’erreur.

Alors qu’il était possible de réaliser un DPE basé sur les factures énergétiques pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant 1949, une seule méthode de calcul est désormais applicable. Le calcul de la consommation courante du logement (3CL) est un calcul standardisé des données de consommation énergétique qui comprend trois paramètres principaux : l’isolation, la ventilation et les équipements de chauffage. Le DPE doit être réalisé par un expert certifié qui utilise la méthode 3CL.

L’état des risques et pollutions (ERP)

L’état des risques et pollutions (ERP) n’est obligatoire pour la signature d’un contrat de location que dans les communes soumises à arrêté préfectoral. Les arrêtés peuvent être consultés dans la mairie de la commune où se situe le bien ou dans n’importe quelle préfecture.

L’état des risques et pollutions évalue les dangers suivants :

–   Naturels (inondation, glissements de terrain, éboulements etc.)

–   Miniers (affaissement et effondrement des sols)

–   Technologiques (pollution chimique et déchets)

–   Sismiques

–   Radiocativité liée au radon qu’on trouve dans les sous-sols volcaniques (Bretagne, Alpes, Pyrénées, Vosges, Massif central…)

Il est obligatoire de mentionner dans le bail si le bien immobilier mis en location a subi un sinistre indemnisé pour catastrophe naturelle ou catastrophe technologique.

L’état des risques et pollutions doit être rempli par le propriétaire grâce à un formulaire en ligne fourni par le gouvernement. Les arrêtés préfectoraux donnent toutes les informations nécessaires pour compléter le formulaire. Le document généré automatiquement doit ensuite être annexé au bail.

Constat des risques d’exposition au plomb (CREP)

Le CERP n’est obligatoire pour la mise en location que si le permis de construire de l’habitation a été délivré avant 1949. Ce diagnostic permet notamment d’évaluer la concentration en plomb dans les revêtements : peintures, plâtres, volets, balustrade… Ces revêtements en plomb étaient couramment utilisés dans les appartements et les maisons pour limiter les problèmes d’humidité et de moisissures. Ce type de revêtement a depuis été interdit. Ce diagnostic est donc une sécurité pour les occupants car la présence de plomb augmente le risque de saturnisme (retards intellectuels ou physiques chez les jeunes enfants ou par transfert avec la mère lors de la grossesse).

Le CERP doit être réalisé par un professionnel certifié qui effectue une recherche avec un instrument de radiographie à fluorescence X (la détention de l’appareil étant soumise à un agrément du ministère de la santé). L’expert évalue également l’état de conservation du bâti pour détecter une éventuelle dégradation des revêtements qui pourrait accélérer la dispersion du plomb.

Le CERP est valable à vie si aucune trace de plomb n’est détectée dans le logement. En cas de présence de plomb au-delà de 1mg/cm2, le diagnostic est valable 6 ans pour la location. Le diagnostiqueur établira une liste de mesures préventives pour éviter la dispersion de poussières toxiques dans l’habitation.

Diagnostic amiante (DAPP)

Le diagnostic amiante est nommé « dossier amiante partie privative » (DAPP). Il est obligatoire pour la location d’un bien immobilier dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

La diagnostic amiante doit être effectué par un professionnel certifié. Il commence par rechercher visuellement la présence de cet isolant dans les dalles de sols, les faux-plafonds, les matériaux en fibres-ciment, les calorifugeages etc. En cas de présence suspectée d’amiante, le diagnostiqueur effectue un prélèvement analysé par un laboratoire agréé. Ce matériau à la texture fibreuse a beaucoup été utilisé pour sa résistance au feu et ses propriétés isolantes. Cependant, l’inhalation des filaments augmente considérablement le risque de cancer du poumon. Comme le diagnostic plomb, il s’agit d’une protection pour les occupants du logement.

Le diagnostic amiante est valide à vie s’il constate une absence d’amiante. Dans le cas contraire, il est valable 6 ans et le propriétaire devra faire évaluer l’état de conservation du bien tous les 3 ans, mesurer la quantité de poussières toxiques, et procéder au retrait des matériaux incriminés. Il est conseillé de réaliser un nouveau diagnostic amiante lors de gros travaux de rénovation si le logement a été construit entre 1950 et 1980.

Le bailleur n’est pas obligé d’annexer le diagnostic amiante au bail mais il doit le tenir à disposition du locataire si ce dernier en fait la demande.

Diagnostic gaz

Ce diagnostic est obligatoire pour la signature d’un bail si la certification Qualigaz des installations de distribution intérieur de gaz naturel, de méthane ou de propane date de plus de 15 ans. Seul un expert certifié par un organisme accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation) est habilité à réaliser ce diagnostic. Il évalue l’état des installations au regard de la norme NF P45-500 pour les installations fixes de chauffage, la production d’eau chaude, les tables de cuisson et la ventilation des pièces ou fonctionnent ces appareils. La durée de validité du diagnostic gaz est de 6 ans pour une location.

Diagnostic électricité

Le diagnostic électrique est obligatoire pour la signature d’un bail de location si le visa Consuel de l’installation électrique date de plus de 15 ans. Cette attestation de conformité, délivrée par le Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (Consuel), est obligatoire pour la mise en service du compteur électrique par le fournisseur d’énergie. La norme NFC 15-100 détaille pour chaque pièce la réglementation applicable à l’installation électrique du bien.

Ce diagnostic électricité permet d’éviter les électrocutions liées à des installations mal protégées ou trop proches d’un point d’eau, de vérifier les branchements pour réduire le risque d’étincelle ou de surchauffe, et de vérifier la vétusté des installations. Seul un diagnostiqueur certifié (par un organisme accrédité par le Cofrac) peut le réaliser. Il est valable 6 ans dans le cadre d’une location. S’il n’est plus valide lors de la signature du contrat de location, le locataire peut demander une baisse du prix du loyer.

L’état des nuisances sonores aériennes

Depuis le 1er juin 2020, le diagnostic bruit est obligatoire pour la mise en location d’un bien immobilier situé dans une zone des plans d’exposition au bruit (PEB). Ces zones sont définies par les aéroports et sont fournies par le ministère de l’environnement sur le site du gouvernement : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R56370

Il n’est pas nécessaire de faire appel à un professionnel. Il suffit de remplir un formulaire en ligne fourni par la direction générale de l’aviation civile (DGAC) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R56743. Le document généré doit obligatoirement être intégré au dossier de diagnostic technique.

Durée de validité des diagnostics immobiliers en location

Défiscalisation des diagnostics immobiliers

Grâce au statut de Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP), il est possible de déduire le coût des diagnostics obligatoires sur ses revenus locatifs imposables. L’investisseur doit alors opter pour le régime réel et se faire accompagner par un expert-comptable qui listera l’ensemble des charges amortissables. Il est ainsi fréquent de ne pas payer d’impôt sur ses revenus locatifs pendant 10 à 12 ans.