DPE – Diagnostic de performance énergétique

Qu’est-ce qu’un DPE ?

Le DPE fait partie du DDT (dossier de diagnostic technique). Il évalue la consommation énergétique pour l’eau chaude sanitaire, le chauffage, la climatisation, ainsi que le niveau des émissions de gaz à effet de serre. Les logements se voient ainsi attribuer une étiquette de performance allant de A à G, G étant l’étiquette des appartements et maisons les moins respectueux de l’environnement. L’objectif est d’informer le futur propriétaire ou le locataire sur les factures d’énergie du bâtiment ou de l’habitation. De plus, le diagnostic fait état de recommandations et préconise d’éventuels travaux afin de diminuer la consommation énergétique. Le DPE a une durée de validité de 10 ans. Il doit être présenté par le propriétaire à tout candidat locataire. Depuis le 1er janvier 2022, les agences immobilières ont une obligation de mise à disposition des informations énergétiques du DPE sur leurs annonces.

Evolution du DPE

Un DPE juridiquement opposable

Depuis juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique est devenu opposable juridiquement alors qu’il n’avait qu’un caractère informatif. En cas d’erreur de diagnostic entraînant un préjudice économique, le locataire peut se retourner contre le propriétaire-bailleur et l’acheteur contre le vendeur. Si le préjudice est directement lié au chiffrage ou un calcul sur les données du DPE par le diagnostiqueur, un recours contre celui-ci est possible devant un tribunal.

Un nouveau calcul sur des hypothèses de consommation

Le calcul du DPE ancienne version se faisait sur présentation des factures de consommation d’énergie pour les constructions antérieures à 1948. Ainsi, le DPE de certains logements inoccupés depuis longtemps restait vierge sans mention des quantité émises de gaz à effet de serre. Désormais, le DPE se rapproche de l’audit énergétique et une seule méthode de calcul est retenue afin de pouvoir mieux comparer les logements : la méthode 3 CL (consommation conventionnelle des logements). Dans cette méthode, les spécificités techniques du bâtiment sont prises en compte dans le calcul des émissions et de la consommation : vitrage, isolation, type de chauffage, luminosité… Dans les données de consommation sont désormais intégrées les éclairages et les auxiliaires, comme les pompes ou la ventilation. Les quantités consommées sont fixées forfaitairement selon des hypothèses d’occupation du bien et des données climatiques comme l’ensoleillement, le vent sur les murs extérieurs et les températures moyennes du département. Le diagnostiqueur va ainsi chiffrer en euros les frais d’énergie par an des futurs occupants grâce à un algorithme qui compile l’hypothèse d’occupation du logement, les données climatiques, la situation du bâtiment et la consommation des équipements.

Décote des passoires thermiques

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Les passoires thermiques désignent les bâtiments avec des étiquettes F ou G. Les bâtiments avec une étiquette E seront également concernés en 2034.

Classes énergétiques en vigueur pour les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 :

Source : ministère de la Transition écologique

La fin de la location des passoires thermiques ?

La loi Climat et Résilience de juillet 2021 veut faire disparaitre les passoires thermiques du parc immobilier privé afin d’atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050. L’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores va se faire de manière progressive :

• à partir de 2025, pour les logements classés G,
• à partir de 2028, pour les logements classés F,
• à partir de 2034, pour les logements classés E.

Passoire thermique et critère de décence du logement

Dès janvier 2023, les règles pour les nouvelles locations seront plus strictes. En effet, pour être qualifié de décent, le logement devra avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Les baux ne pourront pas être renouvelés ou signés pour les logements dont les diagnostics présentent une étiquette F ou G. A compter de janvier 2025, les locataires de ces logements vont pouvoir demander une mise en conformité énergétique à leur propriétaire. En cas de désaccord, le juge pourra être saisi. Celui-ci va se prononcer sur la nature des travaux à réaliser et sur une éventuelle suspension du paiement des loyers au propriétaire pendant la durée de ces travaux énergétiques. Toutefois, des dérogations sont prévus pour les bâtiments en copropriété :

• si malgré les rénovations le niveau minimal de performance énergétique ne peut être atteint pour l’ensemble du bâtiment,
• si les travaux sont incompatibles avec les contraintes architecturales et patrimoniales.

Enfin notez qu’un gel des loyers est prévu en 2023 pour les biens classés F et G sur leur DPE en France métropolitaine et à partir de juillet 2024 pour les DROM.

Les étiquettes F ou G, des logements plus abordables

Selon les notaires, un logement avec un classe énergétique F ou G se vend jusqu’à 18% moins cher qu’un logement avec une étiquette D, à localisation et superficie identiques. De plus, le nombre d’acheteurs potentiels est limité, ce qui leur laisse la possibilité de négocier le prix. En effet, environ 8 acquéreurs sur 10 s’intéressent à la classe énergétique de DPE avant même de visiter le bien. Les possibilités de négociation sont d’autant plus fortes que 4,8 millions de logements seraient très énergivores dans le parc privé selon le gouvernement. Or, nombre de propriétaires ne peuvent financer les travaux de rénovation énergétique ou les trouvent trop complexes. Les propriétaires sont prêts à brader ces logements avant l’entrée en vigueur de l’interdiction de les louer, une aubaine pour les investisseurs. Selon l’Union des Propriétaires Immobiliers (UNPI), ils sont ainsi plus de 13% à vouloir vendre.

Par ailleurs, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) a alerté sur des refus de prêt lorsque les DPE sont mauvais et que la réalisation de travaux de rénovation n’a pas été programmées. En effet, un bâtiment énergivore est synonyme d’inconfort ou de factures énergétiques importantes pour les locataires, ce qui peut être un frein pour la mise en location.

Passoires thermiques, une aubaine pour les investisseurs

Les investisseurs locatifs s’intéressant aux appartements avec des étiquettes F ou G peuvent obtenir une rentabilité supérieure à la moyenne, à condition d’engager la réalisation d’une rénovation énergétique. Il est important de se faire accompagner par un professionnel pour chiffrer le montant des travaux dès le début du projet et ne pas faire chuter la rentabilité.

Le choix d’un logement ancien avec un excellent emplacement

Les logements dans l’ancien ont souvent un excellent emplacement en centre-ville avec toutes les commodités. Ce sont dans ces secteurs que la demande locative est la plus forte et les locataires sont prêts à payer un loyer plus élevé pour être à proximité des commerces et des transports en commun. Les chasseurs ImAvenir ont une parfaite connaissance des différents quartiers et de leurs évolutions en cours ou à venir, comme la construction d’infrastructures qui peuvent dynamiser un quartier et donner des perspectives de plue-value lors de la vente. De plus, il est rompu aux techniques de négociation pour faire baisser le prix du bien et intégrer le coût de la rénovation dans votre budget global.

Se faire accompagner sur la faisabilité et le coût des travaux

Une rénovation peut-être compliquée à mettre en œuvre. Des travaux non anticipés sur le bâtiment peuvent entraîner des surcoûts importants. L’architecte ImAvenir vérifie la faisabilité des travaux de rénovation thermique et fera un chiffrage à partir des données disponibles. Cette anticipation avant la rédaction de l’offre d’achat permet de sécuriser le montant global du projet et de garantir une bonne rentabilité à long terme. Ce chiffrage permet aussi à l’investisseur de rassurer les banques sur le sérieux de son projet. Il peut éventuellement se faire accompagner par notre courtier partenaire pour obtenir un prêt à des conditions optimales.

Profiter des aides à la rénovation énergétique

Différentes subventions diminuent la facture des travaux de réhabilitation énergétique. L’investisseur en immobilier locatif est éligible à des aides : MaPrimeRénov venue remplacer le CITE (crédit d’impôt transition énergétique), des subventions de l’ANAH (l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat), les aides locales pouvant prendre la forme d’un allégement de la taxe foncière, les subventions des fournisseurs d’énergie et une TVA écologique réduite à 5,5% uniquement pour la rénovation dans l’ancien. De plus, de nombreux travaux améliorant la classe énergétique du logement sont éligibles à l’éco-PTZ, un prêt sans intérêt et sans frais de dossier. Enfin, l’architecte ImAvenir fait appel à des artisans ayant reçu le label RGE (Reconnu garant de l’environnement) pour répondre aux critères d’éligibilité des aides pour les travaux de rénovation énergétique.

Optez pour le statut de LMNP et amortissez le coût des travaux

Le statut de loueur en meublé non professionnel, LMNP, est avantageux fiscalement. En effet, il offre la possibilité de déduire de nombreuses charges, y compris les frais de notaire et d’agence la première année. De plus, l’investisseur va amortir son achat (hors foncier) et les travaux. Le plan d’amortissement s’effectue à partir d’une grille de base avec un ajustement selon la nature du bien, cet ajustement pouvant être effectué par un expert-comptable partenaire spécialisé dans les locations meublées. Il est ainsi fréquent que l’investisseur en LMNP ne règle aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant 10 à 12 ans.