Frais de gestion locative

Gérer une location demande du temps et des connaissances juridiques et comptables. C’est pourquoi pour plus de tranquillité, certains propriétaires préfèrent mandater un tiers, pour effectuer cette gestion. Les frais de gestion en direct ou via une agence font partie des charges d’un investissement locatif.

Le mandat de gestion locative

La gestion locative peut être confiée à un professionnel disposant d’une carte sur laquelle figure la mention « Gestion immobilière » via un mandat fixant les honoraires du gestionnaire et l’étendue de ses pouvoirs. Ces derniers peuvent être les suivants :

  • L’encaissement des loyers et des charges avec la mise en œuvre d’une procédure contentieuse en cas d’impayés,
  • La révision du loyer,
  • La régularisation des charges locatives (les charges récupérables par le propriétaire sur son locataire),
  • L’envoi des quittances de loyer,
  • La déclaration des revenus locatifs à l’administration fiscale,
  • La résiliation du bail à l’initiative du locataire ou du bailleur,
  • La réalisation de l’état des lieux de sortie,
  • La restitution de la caution,
  • La gestion des réparations autres que locatives.

Le mandat de gestion locative est souvent accompagné d’un mandat de location aussi nommé mandat de commercialisation : publication des annonces, organisation des visites, étude et vérification des dossiers des candidats, transmission des meilleurs dossiers au propriétaire bailleur, rédaction du bail.

À noter : ImAvenir propose une solution clé en main avec la possibilité de déléguer la mise en location et la gestion locative. La société a auparavant chassé le bien à fort potentiel locatif et fait réaliser les travaux de rénovation sous la supervision de son architecte partenaire. Elle connaît donc parfaitement l’appartement, la copropriété et le quartier et peut ainsi mettre en avant ses atouts, afin d’attirer des locataires prêts à payer un loyer situé sur la fourchette haute du marché.

Les frais de gestion locative, des frais déductibles

Les frais de gestion locative sont déductibles, que le propriétaire-bailleur gère lui-même le bien ou mandate un tiers pour le faire.

Les frais d’une gestion locative déléguée

Les frais de gestion locative sont libres. Ils représentent généralement entre 7 et  10 % du loyer TTC. Ces honoraires ne comprennent pas, en général, les frais de location. À ce sujet, notez qu’ImAvenir fait profiter ses clients d’honoraires de gestion à 3,9% TTC des loyers encaissés soit 39 € de frais de gestion pour un loyer de 1000 €.

Certains frais de location (visite, état des lieux d’entrée, constitution du dossier, rédaction du bail) peuvent être partagés entre le propriétaire et le locataire. En application de la loi Alur (loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), les frais réglés par le locataire ne doivent pas être supérieurs aux frais réglés par le propriétaire et sont plafonnés de la façon suivante :

  • zone tendue – 10 € par m² de surface habitable,
  • zone très tendue – 12 € par m² de surface habitable,
  • hors zone tendue ou zone très tendue – 8 € par m² de surface habitable.
  • Frais relatifs à l’état des lieux – 3 € par m ² de surface habitable (toutes zones confondues)

À noter : le plafonnement s’applique à toutes les locations de résidences principales (locations meublées ou locations vides).

La déductibilité des frais de gestion locative

Dans le cadre d’une location nue, les revenus locatifs se déclarent au titre des revenus fonciers avec un abattement forfaitaire de 30%, si les revenus locatifs ne dépassent pas 15000 € par an avec possibilité d’opter pour une réduction des frais réels. Au-delà du plafond, le régime des frais réels s’applique d’office.

Dans le cadre d’une location meublée, les recettes locatives se déclarent au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) avec un abattement forfaitaire de 50% si les recettes locatives ne dépassent pas 72.600 € pour un Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou 23.000 € pour une Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). La déduction de différents frais se cumule avec un dispositif d’amortissement. Du fait de ce cumul, il est courant qu’un propriétaire d’un bien meublé ne règle aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant une dizaine d’années.

Astuce : les frais de recherche du bien par ImAvenir et les frais de notaire sont déductibles à 100%, la première année.