Eau / Électricité / Taxes ordures ménagères

Les charges d’un investissement locatif se répartissent entre charges récupérables (charges locatives) et charges non récupérables. Une liste des charges récupérables a été fixée par un décret du 26 août 1987. En location meublée ou en location vide, qui règle les factures d’eau, d’électricité et la taxe sur les ordures ménagères ?

Location, qui paye les factures d’eau

 

L’eau, une charge de copropriété

Dans la majorité des copropriétés, le compteur d’eau froide / eau chaude (en cas de production d’eau chaude sanitaire collective) et les éventuels sous-compteurs d’eau individuels sont gérés par le syndic. L’eau fait donc partie des charges de copropriété devant être réglées par le copropriétaire. S’il loue son appartement, il peut refacturer la facture de consommation d’eau à son locataire.

L’installation de compteurs divisionnaires d’eau froide est obligatoire uniquement lorsque les lots sont affectés majoritairement à un usage d’habitation et lorsque la demande de son permis de construire a été déposée auprès des services d’urbanisme après le 1er décembre 2007. En l’absence de compteurs individuels, la refacturation des consommations d’eau se fait le plus souvent en fonction des tantièmes de copropriété.

L’eau, une charge de copropriété

L’eau, une charge récupérable

Le propriétaire bailleur va refacturer l’abonnement et la consommation à son locataire. Il peut également facturer l’eau nécessaire pour l’entretien des parties communes et des espaces. 

La refacturation se fait selon 2 modalités au choix (à préciser dans le bail) :

  • Charges réelles, c’est-à-dire inclure l’eau dans la provision pour charges réglées tous les mois en plus du loyer, avec une régularisation annuelle. 
  • Prévoir un forfait global pour charges. Cette possibilité prévue par la loi Alur est réservée aux locations meublées et aux colocations (nues ou meublées). Elle évite les calculs pour régulariser les charges en fin d’année et les difficultés en cas de changement de locataire en cours d’année.

À savoir : les réparations d’une fuite d’eau due à un joint défectueux sont à la charge du locataire.

La consommation électrique dans les parties communes

Location, qui paye les factures d’électricité

 

La consommation électrique dans les parties communes

Les dépenses d’électricité dans les parties communes (y compris pour le fonctionnement de l’ascenseur) font partie des charges imputables aux locataires, car ce sont eux qui profitent de cet équipement. 

À savoir : le propriétaire doit fournir au locataire le décompte par nature des charges au moins un mois avant la demande de régularisation. De plus, il doit tenir à sa disposition les justificatifs des charges locatives.

La consommation électrique individuelle

Le propriétaire a l’obligation d’assurer à son locataire une installation électrique fonctionnelle et sécurisée. En revanche, il appartient au locataire de souscrire un abonnement auprès de l’opérateur de son choix, pour sa consommation personnelle. Cependant, dans le cadre d’une location meublée, un forfait peut être prévu pour les fluides : eau, électricité, wifi. 

Astuce : la mise en place d’un forfait « tout compris » est particulièrement judicieuse dans une colocation, dans laquelle chaque locataire dispose de son propre contrat de location. Ce montage permet de booster la rentabilité de son investissement locatif et de minimiser les risques d’impayés.

Le locataire doit-il payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ? 

Qu’est-ce que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ? 

La Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) communément nommée « taxe poubelle » est perçue par les communes, qui ont l’obligation de collecter et traiter les déchets. Cette taxe est un des composants de la taxe foncière. À ce titre, elle est réglée par tous les propriétaires d’un bien bâti, qu’ils soient propriétaires occupants ou propriétaires bailleurs.

La TEOM fait partie des charges récupérables, puisque le ramassage des poubelles est un service rendu au locataire. Sauf mise en place d’un forfait pour charges, le propriétaire va donc inclure le montant de cette taxe dans le montant des charges provisionnelles de son locataire. En fin d’année, il va procéder à une régularisation soit en remboursant le trop-perçu, soit en récupérant le solde. L’année suivante, le propriétaire peut ajuster les charges provisionnelles, suivant notamment la variation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

À noter : la copie de la taxe foncière sert de justificatif, lors de la régularisation.

Qu’est-ce que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?

Pour tout savoir sur les autres charges d’un investissement locatif