Les frais et charges locatives récupérables

Le principal but de l’investissement immobilier locatif est de percevoir des revenus complémentaires grâce à un bien acheté. ImAvenir vous explique les tenants et les aboutissants des revenus fonciers ou BIC.

Qu’est-ce qu’une charge récupérable ?

Définition

Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont les dépenses relatives à un logement donné en location. Le propriétaire s’acquitte de ces charges dont il demande le remboursement au locataire. Il peut s’agir de la consommation d’eau, de l’électricité, des parties communes ou encore du salaire du personnel de nettoyage.

Un loyer foncier contient d’une part, le montant “hors charges” et d’autre part, le montant des charges “récupérables” demandé au locataire.

Cette provision pour charges doit être définie par le bailleur. La plupart du temps, celui-ci se base sur le montant des charges de l’année N-1 ou la moyenne entre N-1 et N-2 afin d’optimiser la réalité du montant des charges à venir. S’il s’agit de la première année de détention du bien, il est conseillé de se rapprocher du syndic de copropriété.

Les charges locatives sont propres à chaque logement. Par exemple, dans un immeuble avec ascenseur, les charges d’un appartement situé au dernier étage sont supérieures à celles d’un appartement situé au rez-de-chaussée.

Les conditions générales de récupération de charges

En investissement locatif, la plupart des appartements sont situés dans des immeubles collectifs, gérés par un syndic de copropriété et par un conseil syndical réunissant plusieurs propriétaires de l’immeuble. Les réparations et l’entretien des parties communes sont prises en charge par le syndic, qui répercute ensuite les factures aux propriétaires, selon la quote-part de chacun. Ces charges devront être réglées trimestriellement au syndic.

Cependant, certaines dépenses relèvent des services proposés aux locataires : l’ascenseur, le gardien, le nettoyage des parties communes, etc. Le locataire profite donc de ces avantages. Dans ce cas précis, les dépenses occasionnées par le propriétaire peuvent être répercutées au locataire. En revanche, les charges ne profitant qu’au propriétaire comme les honoraires de syndic restent à la charge du propriétaire et ne sont pas récupérables.

 

Le paiement et régularisation de charges

Les types de charges récupérables
La réglementation et le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixent la liste des charges locatives récupérables.

Il n’est pas possible de récupérer un montant de charge qui n’est pas énuméré ci-dessous :

  • Les dépenses d’entretien : parties communes et espaces verts,
  • L’eau froide et l’eau chaude,
  • Les dépenses de chauffage collectif (privé et parties communes),
  • L’électricité des parties communes,
  • L’imposition et redevances (taxe d’ordures ménagères),
  • Les charges liées à l’entretien de l’ascenseur ou du monte-charge,
  • Les équipements divers du bâtiment (boîtes aux lettres, alarmes incendies, extincteurs, etc.),
  • Les installations individuelles (chaudière, ballon d’eau chaude, etc.)

 

Le régime réel et le régime forfaitaire

Dans le cadre de la location d’appartements vides, vous êtes soumis au régime réel. En d’autres termes, même si vous demandez un forfait mensuel de charges à votre locataire, vous devrez régulariser ces charges en fin d’année et rétribuer le montant de charges perçues qui n’ont pas été dépensées. Dans le cas inverse, où les charges dépassent le montant définit mensuellement dans le contrat, vous pouvez demander un complément de charges au locataire. La loi indique que cette régulation peut être opérée pour l’année N-1, mais un alinéa prévoit que la régulation puisse remonter jusqu’à trois ans. Le locataire est en droit de demander les justificatifs de factures.

Dans le cadre de la location meublée, le propriétaire peut fixer le montant des charges au réel ou forfaitairement.

 

Le régime réel : l’application est la même que pour les biens loués vides.

Le régime forfaitaire : le propriétaire définit un montant de charges qui devient fixe et ne varie pas quel que soit le montant des charges réelles. Ce montant défini ne doit pas être disproportionné par rapport au montant réellement récupérable. Ce montant forfaitaire inclut l’ensemble des charges courantes (eau, électricité, taxe d’ordures ménagères, etc.)

 

La justification des charges

Dans le cas du régime réel, le montant des charges récupérées par le bailleur nécessite d’être justifié.

Lors de la régularisation annuelle de charges, le bailleur doit transmettre au locataire un décompte des charges locatives, ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans le cas d’un logement en copropriété. Il doit également fournir une note d’information sur la production d’eau chaude et de chauffage. Ces factures doivent être à la disposition des locataires pour une durée de 6 mois à compter de l’envoi du décompte. Si le propriétaire doit verser une régulation de charges à son locataire et que celle-ci n’a pas été opérée dans l’année suivant son exigibilité, le locataire peut demander un échelonnement des paiements sur 12 mois.