Loyers impayés : comment faire ?
Le principal but de l’investissement immobilier locatif est de percevoir des revenus complémentaires grâce à un logement bien placé avec une bonne gestion locative. Un locataire doit payer les loyers et charges tels que définis dans son contrat de bail. Les conditions et termes sont inscrits au contrat, mais il peut arriver qu’un locataire déroge à ses obligations. Dans ce cas, il est préférable pour les deux parties de trouver un terrain d’entente et de ne pas laisser la situation s’envenimer. Le bailleur peut donc recourir à différents dispositifs pour recouvrir l’impayé de loyer et permettre au locataire de reprendre le paiement normal du loyer.
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Sommaire
Le compromis entre les parties
La solution amiable est toujours la moins coûteuse pour les deux parties. Notamment en termes de temps, d’énergie, d’argent et de délai. Le dialogue permettra de trouver une solution commune pour satisfaire les deux parties et repartir du bon pied. Un locataire peut être temporairement en difficulté et ce dialogue permettra de trouver une solution pour que le locataire recouvre sa dette (échelonnement de la dette par exemple). Il est préférable d’inscrire cet accord sur un document écrit, daté et signé par les deux parties.
Les assurances
Il est possible de souscrire une assurance pour loyers impayés. Cette assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) prévoit des termes bien définis et des conditions variables en fonction des offres. De manière générale, avant de recevoir la prime correspondant aux loyers impayés, le bailleur doit justifier auprès de sa compagnie qu’il a fait les démarches nécessaires auprès de son locataire notamment :
- Relancer le locataire par courrier
- Émission d’une lettre de mise en demeure recommandée avec accusé de réception
- Envoyer la déclaration de sinistre et les pièces justificatives à son assureur dans le délai prévu par le contrat
L’indemnisation sera alors prise en charge par l’assurance si et seulement si le locataire n’a pas régularisé son loyer ou réglé une partie du loyer pendant trois mois. Ainsi l’indemnité est remboursée sans franchise à partir du troisième mois suivant celui du premier terme impayé. L’assureur se retournera ensuite vers la locataire pour tenter d’obtenir le remboursement.
La caution solidaire
La caution solidaire est l’engagement d’une tierce personne (un parent, un proche ou un organisme assermenté) qui se porte garante du respect des obligations du locataire inscrit dans le contrat de bail. Il s’engage ainsi à supporter les obligations non respectées par celui-ci, comme par exemple régler les loyers impayés. Il doit avoir signé un document prévoyant ces conditions lors de la mise en place du locataire. Le bailleur peut donc se retourner vers la caution solidaire afin de demander le règlement du ou des loyers impayés. Attention néanmoins, l’activation de la caution par le bailleur n’est pas cumulable avec l’activation de l’assurance sauf dans le cas où le locataire est apprenti ou étudiant.
Prévenir la CAF si besoin
Dans le cas où le locataire bénéficie d’une aide au logement, le bailleur peut signaler par courrier un impayé de loyer de minimum deux mois à la Caisse d’Allocations Familiale. Le versement de l’aide au logement sera suspendu jusqu’à ce que le locataire recommence le versement du loyer. La CAF peut intervenir entre le bailleur et le locataire pour mettre en place un échéancier. Les sommes de l’aide au logement qui n’ont pas été versées sont alors envoyées directement au bailleur pour recouvrir (en tout ou en partie) l’impayé de loyer.
Les recours
L’injonction de payer sans mettre fin au bail
L’injonction de payer est une clause inscrite au contrat de bail qui prévoit d’obtenir rapidement réparation des loyers impayés.
Le bailleur a donc un recours judiciaire simplifié qui lui permet d’obtenir paiement des sommes dues par simple formulaire à déposer auprès du greffe du tribunal concerné. Pour toute somme inférieure à 4000 €, le juge de proximité est compétent pour traiter l’impayé de loyer. Pour toute somme supérieure à ce montant, c’est auprès du tribunal de grande instance que le bailleur peut adresser ce formulaire ainsi que les pièces justificatives.
L’injonction de payer ne prévoit pas la résiliation du bail, mais seulement le remboursement des dettes du locataire au propriétaire. Cette injonction de payer est transmise par le propriétaire au locataire par ordonnance. Le locataire dispose d’un mois pour régler les sommes dues ou bien contester l’injonction en saisissant le tribunal.
Résiliation du bail : la clause résolutoire
La clause résolutoire est inscrite dans le contrat de bail afin de permettre au propriétaire de résilier le contrat avec son locataire pour défaut de paiement de loyer. Cette clause simplifie la résiliation du contrat de bail, mais n’est pas pour autant automatique. Le bailleur doit néanmoins se rapprocher d’un huissier de justice après avoir envoyé au locataire une lettre de mise en demeure. L’huissier délivre alors un commandement de payer au locataire. S’ensuit un délai de deux mois à partir duquel la procédure de résiliation du bail peut être mise en place si le locataire n’a pas recouvré ses dettes. C’est alors au juge d’en décider lors d’une audience où il peut prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
La trêve hivernale
Le code des procédures civiles a inscrit une période pendant laquelle l’expulsion d’un locataire ne peut avoir lieu pendant la période hivernale du 1er novembre au 31 mars. Les expulsions forcées sont gelées, mais pas les procédures !
Notre système juridique est assez long et complexe, il est donc impératif de ne pas attendre la fin de la trêve hivernale avant d’entamer les procédures d’expulsions. Si cette trêve hivernale est valable pour tous les locataires, elle ne l’est pas pour les squatters sauvages qui ne sont pas protégés par cette loi et peuvent être expulsés même durant cette période comme le prévoit la loi Elan.
