Comment estimer un loyer ?

Le principal but de l’investissement immobilier locatif est de percevoir des revenus complémentaires grâce à un bien acheté et sa mise en location.

Un propriétaire est libre de fixer lui-même le prix du loyer pour un bien immobilier qui lui appartient et qu’il propose à la location. Cependant, il existe des exceptions à cette règle qui imposent de suivre le principe dit “d’encadrement des loyers”. Le législateur a considéré qu’il fallait limiter la hausse des loyers dans les zones géographiques à forte demande locative pour éviter que les prix ne s’envolent.

Encadrement des loyers dans les zones tendues

Le principe

Le principe des zones tendues est défini par la loi Elan décret du 26 juillet 2019.

Il s’agit de zones géographiques urbaines de plus de 50 000 habitants où l’on observe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Ce déséquilibre contribue à freiner l’accès au logement.

Les zones tendues concernent 1149 communes (représentant 50% de la population) situées dans les 28 grandes agglomérations françaises. Les bailleurs dont les biens sont situés dans ces zones dites “tendues” sont soumis à un encadrement des loyers.

Si vous êtes le bailleur vous pouvez consulter la liste des communes en zone tendue soumises à ce décret.

 

Les zones tendues

Dans les zones tendues, les loyers sont encadrés lors de la relocation entre deux locataires successifs. Le montant du loyer doit être identique à celui du précédent locataire sauf si :

  • Le logement est inoccupé depuis 18 mois au moins
  • Le logement est loué pour la première fois
  • Vous avez réalisé des travaux d’amélioration dont le montant dépasse la somme cumulée des loyers perçus sur un an et que ces travaux ont été réalisés dans les 6 derniers mois.

 

La réévaluation des loyers

La réévaluation d’un loyer est possible au sein des zones tendues selon les modalités suivantes :

  • En tant que bailleur, vous devez prouver que le dernier loyer était manifestement sous-évalué (par exemple : en rapportant que les loyers pratiqués dans la zone géographique où se trouve votre bien sont supérieurs au vôtre)
  • Vous avez réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité et le montant de ces travaux est supérieur ou égal au montant de 6 mois cumulés de loyer dans la dernière année (notons que cette augmentation ne peut dépasser 15% du coût global des travaux TTC)
  • Vous n’avez pas opéré la révision annuelle du loyer telle que décrite dans l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Vous pouvez donc appliquer cette variation de l’IRL au moment de la relocation.

Plafonnement des loyers dans certaines villes

Le plafonnement des loyers à Paris

Depuis le 1er juillet 2019, Paris est soumise à l’instauration de plafonds des loyers. Cette mesure limite le montant du loyer à celui appliqué au locataire précédent ainsi qu’au loyer de référence majoré qui est fixé par quartier et par typologie de logement.

Ce loyer de référence majoré est réactualisé tous les ans. Dans certaines conditions, le bailleur peut appliquer un complément de loyer et donc dépasser ce plafond si le logement répond à certaines caractéristiques. Ces caractéristiques sont notamment basées sur des mesures de localisation exceptionnelle ou de confort par rapport aux autres logements situés dans le même quartier. Pour cela, le total du loyer (loyer de référence majoré + le complément de loyer) ne doit pas dépasser le loyer du précédent locataire. Après signature du bail, le nouveau locataire dispose alors d’un délai de 3 mois pour contester ce complément de loyer. Le locataire pourra demander de diminuer le loyer au montant de l’ancien locataire et le cas échéant demander le remboursement du trop-perçu. C’est assez rare dans les faits, mais il important de noter que ce recours existe.

Ce loyer de référence ne concerne pas les loyers des locataires antérieurs à la date du 1er juillet 2019.

 

Comment fixer mon loyer à Paris ?

Avant ce nouveau décret (à titre expérimental) du 1er juillet 2019 découlant de la loi Elan, le bailleur pouvait fixer librement son loyer en respectant néanmoins les obligations liées aux zones tendues. Désormais, un montant maximum vient plafonner les loyers en fonction des quartiers mais aussi des surfaces. Tous les types de logements et de contrats de location sont soumis à cette règle, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou vide, d’un bail mobilité ou encore d’un bail meublé étudiant de 9 mois.

Ce loyer de référence tient compte de plusieurs éléments :

  • Du nombre de pièces à vivre (Attention, les couloirs, wc, salles de bain et cuisines ne sont pas pris en compte)
  • La typologie du logement : s’il est meublé le plafond du loyer est supérieur de 13% par rapport à un logement vide
  • De l’époque de construction de l’immeuble

Néanmoins, pour ce qui est de l’encadrement des loyers, la nouvelle loi Elan à modifiée la façon de rédiger un bail, mais ne change en rien à la rentabilité de votre projet. Dans le décret, nous allons retrouver le loyer de référence majoré, mais nous avons également la possibilité d’appliquer un complément de loyer. Ce complément de loyer doit être justifié par des éléments de confort dans votre bien (machine à laver le linge, la vaisselle, cuisine équipée, ustensiles de cuisine…). Ce complément n’est pas délimité financièrement.

Le loyer peut ainsi être corriger par un complément de loyer qui va permettre d’obtenir une rentabilité plus forte.

La précédente loi ALUR appliquait les mêmes conditions.

 

Le plafonnement des loyers à Lille

Depuis le 1er mars 2020, Lille est sous le même régime que Paris concernant le loyer de référence. Ce régime de plafonnement des loyers répond notamment à des critères de localisation selon les quartiers.

 

Des compléments de loyers grâce au modèle ImAvenir

Il est possible de déplafonner votre loyer en appliquant un complément de loyer qui peut se faire valoir de deux façons :

  • Le bien est situé dans une zone géographique de premier choix (exemple : vue sur la Tour Eiffel…)
  • Le mobilier qui compose le bien est très complet et de haut standing (écran plat, sèche serviette, machine à laver le linge, la vaisselle…)
  • Le modèle d’ameublement d’ImAvenir nous permet de répondre à ce second cas dans 100% de nos investissements. Ainsi, chaque investisseur profite de ce complément de loyer et peut maximiser ses revenus et sa rentabilité en respectant la loi en vigueur.