Taxe foncière d’un investissement locatif

Le calcul de la taxe foncière sur le bâti

La taxe foncière prend en compte la valeur locative cadastrale du bien immobilier. Sur ce taux est appliqué le taux d’imposition déterminé au niveau local, principalement au niveau communal.

Qu’est-ce qu’une valeur locative cadastrale ?

La valeur locative cadastrale est calculée à partir d’un loyer annuel théorique. Un abattement de 50% est appliqué sur ce loyer, afin d’obtenir le loyer net de charge (un montant théorique).

Qu’est-ce que la revalorisation générale de la valeur locative cadastrale ?

La revalorisation générale de la valeur locative cadastrale se fait de manière ponctuelle depuis 2016. Environ 140.000 logements sont ainsi concernés chaque année. Cependant, la loi de finances 2020 a décidé d’accélérer le mouvement et à partir de 2023, la valeur locative de l’ensemble des logements devrait débuter pour s’achever en 2026. Dans cette attente, la revalorisation se fait avec application d’un indice.

Comment est revalorisée la valeur locative cadastrale ?

Depuis la loi de finances 2018, la valeur locative n’est plus revalorisée par le biais d’une décision parlementaire. En effet, la revalorisation est désormais l’objet d’un calcul prévu à l’article 1518 bis du Code Général des Impôts (CGI)  :

Coefficient =  1 + [(Indice de Prix à la Consommation (IPC) de novembre N-1 – IPC de novembre N-2) / IPC de novembre N-2 ]

Pour 2021, ce calcul a abouti à une revalorisation de 0,2%

Quel est l’impact des travaux sur la valeur locative cadastrale ?

Les travaux d’extension, de surélévation d’une maison, la création d’une piscine ou encore le changement d’affectation (bureaux devenant des logements, par exemple) augmentent la valeur locative. En revanche, les travaux d’aménagement intérieur comme la pose de cloisons pour transformer un 2 pièces en 3 pièces augmentent la valeur du bien sur le marché locatif mais n’ont pas d’impact sur le montant de la taxe foncière.

Les exonérations de la taxe foncière pour un bien mis en location

De nombreuses exonérations de taxe foncière sont prévues pour les propriétaires de résidence principale (propriétaires occupants de plus de 75 ans sous condition de ressources, par exemple). Le propriétaire bailleur peut bénéficier d’une exonération de la taxe foncière, dans plusieurs cas.

L’exonération de la taxe foncière en loi Pinel

Une exonération de 2 ans sur les bâtiments neufs est accordée. Le propriétaire doit demander cette exonération, dans les 90 jours suivant l’achèvement de la construction, à l’aide du formulaire cerfa 6650. L’exonération peut aller jusqu’à 5 ans pour un BBC (Bâtiment Basse Consommation).

La taxe foncière allégée pour les logements vacants

Un dégrèvement de la taxe foncière est possible pour les logements loués nus, si les 3 conditions suivantes sont réunies :

• La vacance a été de 3 mois minimum.
• La vacance du logement a été involontaire.
• Le logement dans sa globalité est resté inoccupé.

L’exonération de la taxe foncière pour des travaux de rénovation

Les travaux de rénovation énergétique réalisés dans un appartement construit avant le 1er janvier 1989 permettent, sous conditions, de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière sur le bâti.

La déduction de la taxe foncière de l’impôt

Dans le cadre d’une location nue comme dans le cadre d’une location meublée, la taxe foncière est déductible des revenus locatifs, sauf la partie relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. En effet, cette taxe peut être incluse dans le montant des charges dues par le locataire.

Déduction de la taxe foncière en location nue

Dans le cadre d’un logement loué vide, le bailleur doit déclarer ses revenus locatifs au titre des revenus fonciers. En dessous de 15.000 € de revenus fonciers annuels, il est soumis au régime microfoncier avec une déduction forfaitaire de 30%. Sur option ou au-delà de 15.000 €, le régime réel est applicable. Le propriétaire peut déduire l’ensemble de ses charges. Si celles-ci sont supérieures aux loyers, un déficit foncier est créé et vient en déduction des autres revenus du foyer fiscal, dans la limite de 10.700 € par an avec un possible report pendant 10 ans.

Déduction de la taxe foncière en location meublée

En meublé, les revenus locatifs sont déclarés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Lorsque le loueur perçoit moins de 23.000 € de loyers ou a des revenus locatifs inférieurs aux revenus d’activité du foyer y compris les revenus de remplacement (retraite, par exemple), il peut bénéficier du statut favorable du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Il a alors le choix entre le régime micro-BIC et un abattement forfaitaire de 50% et le régime BIC avec déduction des frais réels : la taxe foncière, les différentes charges, les travaux, les intérêts d’emprunt, les frais d’agence et de notaire la première année. Lorsque le montant de la déduction est supérieur aux revenus locatifs, le déficit est imputable sur les revenus de même nature pendant 10 ans. De plus, ces déductions s’ajoutent au dispositif de l’amortissement. Il est ainsi courant que le loueur non-professionnel d’un meublé ne règle aucun impôt sur les loyers perçus, pendant 10 à 12 ans.

En Loueur Meublé Professionnel (LMP), le régime micro-BIC avec un abattement de 50% peut être choisi si les revenus locatifs ne dépassent pas 72.600 €. En cas d’option pour le réel, le déficit BIC est déductible des revenus du foyer pendant 6 ans.