Les charges de copropriété

Parmi les charges d’un investissement locatif figurent les frais de copropriété. En effet, en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété, les propriétaires ont l’obligation de participer aux dépenses concernant l’entretien, l’administration et la conservation des parties communes, des éléments d’équipement et des services communs. Cette obligation concerne aussi bien les propriétaires occupants que les propriétaires bailleurs. Ces derniers peuvent, néanmoins, facturer certaines charges de copropriété à leurs locataires et en déduire d’autres de leurs revenus locatifs.

Les charges de copropriété récupérables

La définition des charges récupérables

Les charges récupérables sont des charges devant être payées par le propriétaire. Mais celui-ci les refacture à son locataire, car il s’agit de charges liées à des équipements et des services profitant directement aux occupants des logements. Il s’agit, par exemple :

  • De l’entretien courant, du nettoyage, de l’éclairage de l’ascenseur et des escaliers,
  • De l’entretien des espaces verts,
  • Du service de sortie des poubelles,
  • Du chauffage collectif.
  • De l’eau froide collective. 

À noter : en présence d’un gardien, le locataire doit prendre à sa charge 75% des dépenses si le gardien nettoie les parties communes et gère les poubelles. Ce taux est ramené à 40%, s’il n’effectue qu’une de ces deux tâches.

Le paiement des charges récupérables par le locataire

Dans le cadre d’une location meublée et en application de la loi Alur, le propriétaire peut prévoir dans le bail une provision pour charges ou un forfait pour charges. Dans le cas de la provision, le montant des charges est estimé en fonction du montant réglé l’année précédente avec une régularisation annuelle en fonction des dépenses réelles (appel de charges définitif ou remboursement du trop-perçu). Le propriétaire doit alors effectuer le calcul annuel et tenir les justificatifs à disposition du locataire, pendant 6 mois. Le forfait est donc plus simple à mettre en œuvre surtout en cas de changement de locataire en cours d’année.

Dans le cadre d’une location nue, la mise en place du forfait pour charges n’est autorisée que dans le cadre d’une colocation.

Les charges de copropriété déductibles

Abattement forfaitaire ou déduction des frais réels

Certains propriétaires bailleurs bénéficient d’office d’un abattement forfaitaire :

  • Un abattement de 30% pour une location nue, lorsque les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15.000 € par an (régime microfoncier).
  • Un abattement de 50% pour une location meublée, lorsque les recettes locatives ne dépassent pas 72.600 € par an pour un LMP, un Loueur en Meublé Professionnel (régime micro-BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux).
  • Un abattement de 50% pour une location meublée sous le statut du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Le statut LMNP concerne les propriétaires de meublé encaissant au plus 23.000 € de recettes locatives ou dont le montant des recettes locatives est inférieur aux revenus du foyer fiscal.

Les bailleurs remplissant les conditions d’un abattement forfaitaire ont la possibilité d’opter pour le régime réel et peuvent ainsi déduire différentes charges, dont une partie des charges de copropriété.

Astuce : l’expert-comptable partenaire d’ImAvenir peut calculer le régime le plus favorable (abattement forfaitaire ou frais réels) en fonction de votre situation. Si vous optez pour la déduction des frais réels, il peut vous accompagner pour votre déclaration d’impôt, la garantie d’être en règle vis-à-vis de l’administration fiscale.

Abattement forfaitaire ou déduction des frais réels

Les charges de copropriété déductibles

Pour être déductibles, les conditions suivantes sont à remplir :

  • Le logement doit être loué.
  • La charge doit incomber au propriétaire (frais de syndic ou réparation de la chaudière collective par exemple). Une partie des charges déductibles sont réintégrées dans cette catégorie, lorsque la régularisation n’a pu se faire du fait du départ des locataires.
  • La charge doit être déductible. Ce n’est pas le cas des travaux d’agrandissement ou de reconstruction.

La déduction des charges de copropriété en 2 temps

Toutes les provisions sont déduites l’année de leur paiement. La régularisation se fait l’année suivante en réintégrant dans les revenus locatifs, les charges déduites qui n’auraient pas dû l’être.

À savoir : les charges de copropriété n’ont pas besoin d’être prévues dans le budget prévisionnel pour être déductibles. Ainsi, les dépenses imprévues (si les autres conditions sont remplies) viennent réduire la base imposable. 

Pour tout savoir sur les différentes charges d’un investissement locatif