Loi Climat : ce qui change pour les bailleurs
La loi Climat et Résilience a été promulguée le 24 août 2021 pour permettre à la France d’atteindre son ambition de neutralité carbone en 2050. Elle contient des mesures sur l’alimentation, la mobilité ou le logement. Plusieurs paliers progressifs ont été définis qui permettent d’anticiper les interdictions. Ne pas les intégrer dans son projet d’investissement locatif, c’est prendre le risque de ne plus pouvoir louer son bien dans les prochaines années.
Gel des loyers des passoires énergétique en 2023
Dès 2023, les bailleurs auront interdiction d’augmenter ou de réviser les loyers des passoires énergétiques, c’est-a-dire des logements classés G ou F sur leur DPE. Ils auront l’obligation de réaliser des travaux s’ils souhaitent augmenter les loyers entre deux baux.
Note : ImAvenir vous conseille pour fixer le meilleur loyer adapté à la situation géographique et aux prestations de votre bien.
Interdiction de louer des logements mal isolés à partir de 2025
La loi Climat et Résilience revoit également ce qui constitue un logement décent pour intégrer dans cette définition le critère énergétique. Les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m² par an seront considérés comme indécents. Ce n’est donc pas une interdiction formelle de louer ces logements mais les baux ne pourront pas être renouvelés. Dans le cas contraire, les locataires pourront se retourner contre leur propriétaire afin d’exiger des travaux de rénovation auprès d’un tribunal.
Le critère énergétique pour la décence d’un logement sera de plus en plus contraignant. A terme, ce sont presque 2,5 millions de logements qui pourront subir une interdiction de location s’ils ne font pas l’objet d’une rénovation :
- En 2025, les logements les plus mal isolés classés G
- Dès 2028, les logements classés F
- Après 2034, les logements classés E
Note : 5 critères définissent ce qui constitue un logement décent : une surface minimale, l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, la mise à disposition de certains équipements.
Evolution des documents sur la performance énergétique
A ces nouvelles obligations s’ajoute une évolution des documents concernant l’efficacité énergétique des appartements et des copropriétés. Il s’agit d’un critère important pour un investissement car la classe énergétique du bien pourrait évoluer et tomber sous le coup du critère de décence. Consulter le carnet d’entretien de la copropriété et éventuellement des procès verbaux d’assemblée générale reste essentiel. En effet, une augmentation des charges en raison de travaux aura un impact sur la rentabilité prévisionnelle.
Evolution du DPE
Alors qu’il était possible de fournir un DPE basé sur la consommation énergétique pour les logements construit avant 1948, cette méthode sur facture disparaît au profit de la méthode unique 3CL. Mis en place en 2006, ce Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements se base sur une consommation théorique. Un certain nombre d’hypothèses entrent en compte dans ce calcul : le temps d’occupation dans une journée, la consommation d’eau basée sur le taux d’occupation et la surface habitable, les données climatiques du département… Un algorithme calcule ensuite la consommation énergétique du logement à partir des équipements du foyer :
- chauffage
- eau chaude
- climatisation
- éclairage
- auxiliaires (VMC et chauffage)…
Une seule étiquette englobe désormais la performance énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. Ce nouveau DPE fusionne également le DPE de vente et le DPE de location.
Audit énergétique pour la vente d’un logement
L’audit énergétique est un nouveau document à annexer obligatoirement au DPE lors de la vente d’un logement. Il doit contenir :
- Des suggestions optimales de travaux qui permettent d’atteindre un haut niveau de performance énergétique et des suggestions minimales pour atteindre le seuil supérieur ;
- Une estimation du coût de ces travaux ainsi que les dispositifs d’aide à la rénovation énergétique ;
- Une estimation des économies d’énergie et donc l’impact des travaux sur les factures.
Documents exigibles dans le cadre d’une copropriété
Un Plan pluriannuel de travaux (PPT) sera exigible pour toutes les copropriétés dès 2026, y compris les copropriétés de moins de 50 lots. Ce document doit intégrer :
- la réalisation des travaux prévus ;
- les diagnostics techniques globaux de la copropriété ;
- et tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou à la réalisation d’économies d’énergie non prévus.
Il sera ainsi plus facile d’avoir accès à la liste des travaux et d’anticiper une augmentation des charges. Un DPE collectif pour l’ensemble du bâtiment devra obligatoirement être mis à disposition pour tout achat d’un bien en copropriété. Une bonne nouvelle pour les investisseurs !
Note : Il est important de s’intéresser à toute la copropriété lorsque l’on visite un bien. Il faut repérer d’éventuels vices cachés, questionner le voisinage sur les nuisances et consulter le carnet d’entretien pour évaluer les risques sur la rentabilité.
Faut-il investir dans la rénovation de logements anciens ?
Les nouvelles réglementations environnementales peuvent soulever des interrogations. Faut-il continuer à investir dans l’ancien au risque de ne plus pouvoir louer ? Bien intégrés dans le projet d’investissement locatif, des travaux de rénovation se révèlent très profitables. La pierre est toujours une valeur refuge dans un contexte incertain (pandémie, guerres, inflation…). Anticiper l’interdiction de location de nombreux logements dans les années à venir, c’est la certitude que le bien aura beaucoup plus de valeur sur des marchés en très grande tension.
Profiter des meilleures opportunités en centre-ville
Les logements dans l’ancien sont souvent situés en centre-ville. Les bureaux, les commerces et les écoles assurent une grande demande locative. Ces logements anciens sont généralement plus abordables (hors immobilier de prestige ou Paris) jusqu’à 30% moins chers que dans le neuf pour des prestations équivalentes. On trouve évidemment plus d’opportunités dans l’ancien et il est possible de négocier le prix de vente si le bien est en mauvais état.
Sécuriser la rentabilité en anticipant les travaux
Attention toutefois, investir dans un bien décoté en raison de son état peut être risqué. Il est plus prudent de s’adresser à un professionnel qui repèrera d’éventuels surcoûts tout en conseillant sur les possibilités d’optimisation (ajout d’une pièce ou transformation en colocation par exemple). Le coût des travaux de rénovation doit être anticipé dès l’achat et intégré dans le financement du projet. Ces travaux permettront de sécuriser la rentabilité et d’éviter de se retrouver avec un logement classé comme indécent.
Subventions et défiscalisation des travaux de rénovation
Il est possible de bénéficier d’aides à la rénovation comme MaPrimeRénov, les subventions de l’ANAH ou la TVA réduite à 5,5% uniquement pour les travaux dans l’ancien. Il est également possible d’amortir l’ensemble du coût des travaux grâce au statut de Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP). Ainsi, nous ne payez pas d’impôt sur vos revenus locatifs pendant 10 à 15 ans en moyenne.
Conseil : Plusieurs régimes coexistent sous le statut LMNP. ImAvenir vous accompagne pour obtenir ce statut fiscal avantageux et collabore avec un expert comptable pour déduire l’ensemble des frais engagés de votre imposition, dans le cadre du régime réel.
Les nouvelles obligations environnementales imposent de réfléchir à la rénovation énergétique du bien dès le début de son projet d’investissement. Intégrer ce coût permettra de sécuriser la rentabilité à long terme. Nous conseillons de continuer à investir dans l’ancien d’autant plus que le marché entrera en forte tension avec l’interdiction de louer les logements classés F ou G.
