Acheter un appartement pour le louer – Comment se lancer ?

Changez de perspective par rapport à l’achat de votre résidence principale

Lorsque vous achetez un appartement pour le mettre en location, vous réalisez ce que l’on appelle un investissement locatif. Il est tout-à-fait naturel de rechercher une qualité optimale et de se projeter soi-même dans le logement, comme on le ferait pour sa résidence principale. Mais vos locataires ne sont pas à la recherche du luxe. Ils souhaitent avant tout un logement abordable, situé près de leur lieu de travail ou d’études, et qui répond à leurs besoins du quotidien.

Pour vous, l’investissement locatif n’est pas une fin en soi. Mais plutôt un projet financier afin de réaliser un ou des projets de vie. Gardez cet objectif en tête pendant tout le processus – et tout au long de cet article. Vos efforts n’auraient pas de sens.

Définir l’objectif de votre investissement locatif

Commencez par définir clairement ce que vous voulez financièrement. Tout le reste découlera naturellement. Si cette étape n’est pas prise au sérieux, vous hésiterez sans cesse et vous finirez par faire des choix incohérents. Ce n’est donc pas une perte de temps !

Le choix de l’objectif est ce qui va articuler votre tout premier investissement avec votre projet de vie.

Il y a autant de projets de vie que d’investisseurs et je ne peux pas vous aider sur ce point-là – faire le tour du monde en sac à dos, préparer vos vieux jours, léguer un patrimoine à vos enfants… Mais l’investissement locatif, quant-à-lui, à trois grands objectifs :

• se constituer un patrimoine ;
• placer son épargne ;
• générer un revenu.

Ces trois objectifs ne se cumulent pas. Choisir, c’est renoncer… Du moins pour le moment, car en réalisant plusieurs opérations, vous pourrez diversifier vos approches. Si vous souhaitez réaliser votre premier investissement immobilier, je vous encourage à prendre rendez-vous avec mon équipe pour comprendre les implications de ce choix. En effet, cela vous permettra de mettre l’accent sur certains paramètres en termes de rendement et de sécurité ; et de trouver l’équilibre qui vous correspond.

Le rendement, question centralo-centrale

Si l’investissement immobilier locatif constitue un moyen financier pour atteindre vos objectifs, il est naturel de s’intéresser à sa performance. À quoi bon s’engager dans tout cela si vous risquez de subir des pertes et de vous retrouver dans une situation pire qu’avant d’acheter ?

À Paris, mon équipe propose des rendements situés entre 3% et 5%. Dans le reste de la métropole, on peut proposer des rendements plus élevés, de l’ordre de 6% à 9%. Mais cela implique de s’éloigner des transports en commun. Si théoriquement plus attrayantes, ces opportunités se révèlent parfois décevantes. La raison tient à la difficulté à trouver des locataires et donc à des prix tirés vers le bas. Soit vous louez moins cher, soit vous ne louez pas.

En général, l’immobilier offre quand même des rendements supérieurs aux livrets d’épargne réglementés. Par exemple, le livret A est passé de 4% en 2008 à son niveau le plus bas historique de 0,75% en 2015, avant de remonter à 3% en février 2023.

Au contraire, les rendements des placements immobiliers sont stables et ne subissent pas cette volatilité. Il n’y a pas de plafond ou de limite. Et vous avez la liberté d’investir la somme qui vous chante, surtout lorsque vos produits d’épargne sont déjà saturés.

Établir un budget

Cela nous conduit à la question du budget. Même si vous êtes en mesure de le faire, acheter en fonds propre n’est pas toujours le plus judicieux. L’investissement locatif est le seul placement financier qui peut être financé par une banque. Et on aurait tort de s’en priver.

Effet de levier bancaire de l’immobilier

Le crédit engendre évidemment des frais – ce qui permet de rémunérer la banque. En résidence principale, le crédit est naturellement moins avantageux que l’achat comptant, mais cela permet d’acquérir un bien :

• Soit plus rapidement parce qu’on n’a pas besoin d’avoir économiser toute sa vie ;
• Soit en évitant de mobiliser toute son épargne afin de garder de la trésorerie (effectuer des travaux ou investir !).

Mais l’immobilier locatif est un actif qui génère des revenus. La logique n’est pas la même que pour votre logement. Les loyers versés par vos locataires peuvent être utilisés afin de rembourser les mensualités du prêt. En d’autres termes, ce sont eux qui paieront votre emprunt.

Voici un exemple courant chez nos clients en région parisienne.

Après vingt ans, vous aurez complètement remboursé le prêt et le capital initial, votre apport. Vous posséderez alors un logement d’une valeur de 250 000 €, tout en ayant placé seulement 50 000 € au départ. Vous aurez ainsi multiplié votre capital par cinq grâce à l’emprunt et grâce aux loyers perçus. Le reste de votre capital aura pu être utilisé ailleurs dans le but de générer des revenus (assurance vie, PEA, ETF, etc.).

Mon exemple simplifié illustre l’effet de levier bancaire de l’immobilier locatif. Cette approche, qui utilise les possibilités du crédit, permet de faire croître significativement votre patrimoine avec un apport limité.

Attention, mon exemple suppose que les loyers couvrent les mensualités d’emprunt, c’est-à-dire que l’investissement s’autofinance. Autrement, la situation peut vite s’envenimer.

L’autofinancement : l’équilibre parfait

L’autofinancement implique que vous n’ayez plus besoin d’injecter de nouveaux fonds après avoir réalisé le placement initial. Vous pouvez vérifier que vous n’aurez rien à débourser en calculant le flux de trésorerie mensuel. Il représente le rapport entre les revenus et les dépenses.

Vous pouvez rencontrer trois situations différentes avec cet indicateur (que l’on appelle aussi « Cashflow », sa version anglaise souvent utilisés dans les milieux d’investisseurs) :

• Cashflow négatif : les dépenses ou les mensualités de crédit dépassent les loyers. Vous devez épargner chaque mois afin de payer les charges.
• Autofinancement : les dépenses et les recettes s’équilibrent. Vous ne déboursez rien.
• Cashflow positif : les loyers sont supérieurs aux dépenses. Vous générez des bénéfices.

Réaliser un investissement sans apport tout en générant des bénéfices est quasiment impossible. Si quelqu’un vous le propose, cela doit vous alerter sur son manque de professionnalisme. Les mensualités dépasseraient alors les recettes.

Et évidemment, je ne vous recommande pas de faire financer toute l’opération par votre banque, c’est-à-dire d’investir sans apport. Ce d’autant plus que c’est aujourd’hui quasiment impossible à cause du taux d’endettement maximum.

Capacité d’endettement

Calculer votre capacité d’emprunt vous permet de déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter. Et enfin définir votre budget !

Les banques exigent que vous soyez en mesure de rembourser votre prêt même en cas d’impayés. Elles calculent donc votre taux d’endettement sur la base d’une mensualité complète, même si une grande partie de celle-ci sera couverte par le loyer versé par le locataire.

Le taux d’endettement maximum est fixé à 33% par le Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF). Vous pouvez calculer votre taux d’endettement en utilisant la formule suivante :

( Charge mensuelles / Revenus mensuels nets ) x 100

Si vos revenus nets s’élèvent à 2000 € et que vos mensualités atteignent 800 €, votre taux d’endettement sera de (800 / 2000) x 100 = 40%, par exemple. Dans ce cas, la plupart des banques refuseront votre demande de prêt.

Le taux d’endettement est la grande limite de l’investissement immobilier. Pour investir, il faut soit avoir un capital à placer, soit des revenus stables. Gardons les pieds sur terre, on ne peut pas partir de rien. Mon équipe peut vous mettre en relation avec notre courtier partenaire afin de définir un budget qui soit confortable mais qui vous sécurise.

Chercher des biens rentables pour louer

Maintenant que vous connaissez votre objectif et votre budget, entrons dans le concret ! Je vais vous expliquer les savoirs de base de notre équipe, ce que les agents apprennent en arrivant chez ImAvenir. Notamment comment repérer des marchés locatifs prometteurs et les techniques d’analyse de base dans l’idée d’évaluer financièrement des biens immobiliers.

Où acheter un appartement pour louer ?

Si vous tapez cette requête sur Google, vous aurez tout un tas de résultats et de Top qui n’ont pas vraiment de sens.

Je dirais que le premier écueil serait de faire un achat dans un endroit trop éloigné de votre lieu de résidence ou que vous ne connaissez pas (à moins que vous soyez expatrié ou que vous souhaitiez investir là où vous avez grandi).

Si vous connaissez le secteur, vous serez plus enclin à comprendre le marché où vous mettez les pieds. Avec mon associé, nous avons volontairement restreint notre zone géographique d’activité pour nous concentrer dans des villes que nous connaissons parfaitement. Vous pouvez ensuite analyser les 3 éléments suivants.

La tension locative

La tension locative est le rapport entre l’offre et la demande de logement. C’est une tendance et une estimation afin de comparer les villes entre elles. Pas de chiffres précis ou de calcul donc.

Les zones urbaines denses avec beaucoup d’étudiants présentent souvent un fort potentiel locatif. Au contraire, en zone rurale, l’offre de logement est certes moins importante mais la demande est quasiment inexistante. Il sera donc très difficile de trouver un locataire même si la rentabilité théorique dépasse les records.

Le rendement brut moyen

Le rendement brut moyen est le rapport entre les prix moyens à l’achat et les loyers pratiqués. Au sein d’une même ville, ce rapport est plus ou moins défavorable. Par exemple à Paris, le prix moyen du mètre carré peut doubler d’un quartier à l’autre alors que les loyers évoluent peu si on se trouve proche d’une station de métro. Il est donc plus intéressant d’acheter là où les prix sont faibles mais où les loyers restent élevés. Logique.

L’offre de logement future

Évaluez l’offre actuelle de logements locatifs dans la région. Un très gros programme immobilier neuf à proximité de votre bien entraînera concurrence et pression sur les prix. Il faut donc bien connaître les programmes d’urbanisme de la ville où vous choisissez d’acheter. D’où l’intérêt de bien connaître le secteur où choisir d’acheter pour louer.

Dans quel type de biens investir ?

En réduisant votre champ de recherche à une zone géographique spécifique, vous avez déjà des décisions importantes. Votre budget dicte naturellement le type de logement que vous pouvez envisager d’acheter. Mais chaque type de bien a ses propres dynamiques. Il faut donc choisir le type adapté à son objectif et au secteur choisi.

Acheter un studio

L’achat d’un studio dans une grande ville est à la portée de tous. Question de surface et de prix donc. Mais ce sont des biens très liquides. Autrement dit, ils se vendent très vite. Il faut être très réactif et se positionner rapidement pour augmenter ses chances d’acquérir le logement. Nos agents sont rompus à l’exercice pour représenter nos clients. Ils se déplacent tous en scooter ou à moto. La négociation s’amorce dès la première visite. Question d’alignement avec votre discours futur.

On peut encore trouver des rentabilités intéressantes à condition d’investir dans l’ancien à rénover et dans des grandes villes universitaires. Plus la surface est petite, plus la valeur locative du prix au m² est élevée et donc rentable.

Il faut néanmoins être attentif à l’agencement de ces micro-logements afin d’obtenir un espace de vie optimisé, permettant d’intégrer tout le mobilier nécessaire. C’est une condition essentielle pour attirer des candidats à la location de qualité qui auront la capacité de payer le loyer et qui ne dégraderont pas le bien.

Acheter un T2

Ces biens attirent généralement des jeunes actifs en couple, qui souhaitent habiter à proximité de leur lieu de travail pour quelques années. Avec moins de turn over, vos revenus seront plus stables et les frais de remise en état moins fréquents. Ces logements de taille modeste demeurent accessibles pour un premier achat.

Dans la mesure du possible, je privilégie, avec mon équipe, la transformation de studios en deux-pièces. Vous achetez des mètres carrés au prix d’un studio alors que les loyers pratiqués pour les T2 sont beaucoup plus élevés.

Il faut alors vérifier les points suivant afin de vérifier la viabilité du projet :

• Présence de murs porteurs ou cloisons,
• Nombre de fenêtres,
• Emplacement des évacuations d’eaux vannes et d’eaux usées,
• Possibilité de basculer une cuisine dans le séjour,
• Nécessité d’obtenir des autorisations administratives ou des copropriétaires.

Mieux vaut ne pas dépasser 35 m² pour ce type de projet. Plus la surface est grande, plus la valeur locative du prix au mètre carré sera faible et donc moins rentable. Dans tous les cas, ce sont aussi des biens très liquides qui se vendent très vite. Il faudra donc être très réactif et se positionner rapidement afin d’augmenter vos chances de l’emporter.

Créer une colocation

La colocation est très prisée par les étudiants et les jeunes actifs car elle leur permet de diminuer leurs charges tout en bénéficiant de meilleures prestations : cuisine équipée, espace conviviale avec une grande table, lave-vaisselle et lave-linge entre autres. Côté propriétaire-bailleur, l’investissement locatif dans une colocation permet d’augmenter la rentabilité d’un logement familial de taille moyenne – trois ou quatre pièces (on peut aussi envisager une maison à diviser d’ailleurs !). Cependant, cela suppose une capacité financière suffisante pour acheter ce genre de surface et financer le réaménagement.

Le gros point noir est la rénovation qui doit être extrêmement bien anticipée. Faire appel à un architecte d’intérieur est presque incontournable pour éviter les erreurs. Une mauvaise anticipation peut entraîner des dépassements budgétaires difficilement rattrapables.

En termes de performance financière, la colocation offre des rendements très importants. Le prix du mètre carré est souvent beaucoup moins élevé que pour des petites surfaces alors que le niveau des loyers reste comparable.

Comment analyser une annonce de vente ?

Je ne vais évidemment pas vous apprendre à chercher des biens. Il y a aujourd’hui tout un tas de portail en ligne qui permettent d’accéder à des annonces : Se Loger, Leboncoin, PAP et tant d’autres.

Avec mon associé nous travaillons dans la métropole de Paris depuis plus de 10 ans. Nous connaissons les agences immobilières du secteur qui nous envoient régulièrement leurs meilleures opportunités. Nous pouvons ainsi proposer d’autres biens qui ne sont pas sur le web.

Nos agents sont tous formés à la même démarche pour déterminer la rentabilité potentielle de l’investissement avant de visiter et de monter un dossier que nous proposons à nos clients. Cette évaluation comprend plusieurs éléments.

Coûts d’achat

Pour analyser une annonce immobilière de manière approfondie, il faut d’abord estimer le prix du projet. Cette estimation doit comprendre les frais de transaction, les frais de notaire, les frais d’agence et les éventuels frais de rénovation ou de réparation. Cela nous donne une estimation du coût global du projet.

Pour déterminer si vous faites un bon achat, vous pouvez vous rendre sur le site meilleursagents.com. Il compile les statistiques de vente des notaires dans chaque région et fournit des prix moyens du mètre carré par quartier, par type de bien, et si vous êtes dans le neuf ou dans l’ancien.

Revenus locatifs

Il faut ensuite estimer les revenus locatifs que vous pourriez obtenir en comparant le logement avec des biens similaires. Je ne suis pas adepte de la fausse annonce sur Leboncoin. Pour des raisons éthiques. Allez plutôt sur les plateformes de location de logement pour comparer des annonces similaires.

Charges d’exploitation

N’oubliez pas d’estimer les frais de fonctionnement :

• taxes foncières,
• primes d’assurance,
• honoraires de gestion immobilière,
• ou les coûts de maintenance.

Cela vous donnera une idée plus précise de ce que vous devrez dépenser.

Calculer la rentabilité brute

A partir du coût global du projet, des charges d’exploitation et des revenus locatifs, vous pouvez calculer la rentabilité du projet :

( Loyer annuel / Coût global du projet ) x 100

La rentabilité brute permet de comparer la performance de différents projets d’investissement entre eux indépendamment de leur coût. On peut ainsi parfois se rendre compte que louer plusieurs petites présente beaucoup plus d’avantages.

Flux de trésorerie net

Pour mieux anticiper vos dépenses mensuelles, calculez le flux de trésorerie net en soustrayant les charges d’exploitation des revenus locatifs. Assurez-vous que le flux de trésorerie net est positif (cashflow positif) afin de ne pas avoir à épargner chaque mois pour couvrir certaines charges.

Estimer le potentiel de valorisation

Il est naturel de vouloir estimer le potentiel de valorisation de votre bien immobilier. Mais il faut reconnaître que ça comporte une grande part d’incertitude, voire demande des talents de voyance, surtout si l’on se fie uniquement aux tendances passées en matière de valeur foncière.

Il est préférable d’évaluer la valorisation potentielle de la propriété après travaux en comparant avec des biens similaires. Gardez à l’esprit que ce sont les développements urbains et la gentrification qui ont des impacts positifs sur la valeur de votre propriété. Rien de miraculeux mais il est difficile de quantifier ces effets.

Analyser la qualité de construction d’un bâtiment

Une fois que vous avez sélectionné des annonces, vous allez pouvoir commencer les visites. Imaginez-vous visiter un bien, mais dans l’euphorie vous oubliez de poser les bonnes questions et vous ne remarquez pas les signes évidents de mauvaise construction ou de délabrement :

• humidité excessive,
• fissures dans les murs,
• plafonds qui s’affaissent,
• ou encore des problèmes de plomberie et d’électricité.

Pour éviter ces mauvaises surprises, visiter avec un artisan peut faire l’affaire. Le must reste de faire appel à un bureau d’étude ou un architecte pour évaluer la solidité de la structure, la qualité des matériaux utilisés et la conformité aux normes de construction. Malheureusement, sur une seule opération cela représente un surcoût trop important.

Investir dans un appartement ou une maison ne se résume pas seulement à des considérations financières. Lorsque vous vous apprêtez à visiter un logement, rappelez-vous qu’il y a de la vraie pierre et du concret derrière les murs. L’immobilier n’est pas qu’une affaire de finance et il faut pouvoir s’entourer si on ne connaît pas certains principes de construction.

Faire une offre et négocier

Une fois que vous avez identifié un appartement ou une maison qui répond à vos critères, vous pouvez entamer le processus d’achat.

1.   Présentez une offre d’achat au vendeur ou à son agent immobilier, en précisant le prix proposé et les conditions de l’achat.
2.   Négociez les modalités de l’achat, y compris le prix, les délais de clôture et les éventuelles réparations ou améliorations à effectuer avant la vente.
3.   Faites inspecter l’appartement ou la maison par un professionnel pour identifier d’éventuels problèmes ou défauts cachés.
4.   Validez votre financement auprès de la banque avec l’édition d’une offre de prêt.
5.   Finalisez la vente en signant l’acte authentique de vente et en transférant les fonds nécessaires.

Pas de panique. Dans tous les cas, votre notaire ou le notaire du vendeur vous accompagneront. C’est leur métier ! Ils pointeront également les erreurs, s’il y a lieu, et rappelleront les obligations de chaque partie.

Optimiser le rendement avec des actions concrètes

Une fois que l’appartement ou la maison est à vous, il est temps de se concentrer sur l’optimisation des rendements. Dans ce chapitre je vous donne des stratégies de rénovation et d’optimisation fiscale très concrètes.

Rénovation et reconfiguration

Si vous achetez dans l’ancien, il peut être intéressant d’effectuer des travaux de rénovation ou d’aménagement pour proposer quelque chose de plus attrayant et moderne.

Les réparations structurelles sont prioritaires, surtout s’il y a des problèmes de solidité, de fuite, d’humidité ou de nuisible. Ne prenez vraiment aucun risque. Pour ne pas tomber sous le coup de la loi, et éviter les risques pour la personne qui habitera le logement. Pensez aussi à l’étiquette de votre diagnostic de performance énergétique pour pouvoir louer sur les prochaines décennies.

Les rénovations qui apporteront le plus de valeur sont au niveau de la cuisine et de la salle d’eau. Des équipements modernes comme une cabine de douche, un meuble vasque, des plaques vitrocéramique ou induction et lave-linge permettent d’augmenter considérablement le montant du loyer et de recevoir des dossiers de locataire de très bonne qualité.

Si votre budget le permet, vous pouvez également envisager des travaux esthétiques sur les revêtements ou l’éclairage. En revanche, leur impact sur la valeur locative est souvent limité par rapport aux coûts engagés. Parfois, une simple couche de peinture blanche et une crédence bien entretenue suffisent à donner un aspect lumineux et bien entretenu à l’appartement ou à la maison.

Ajouter du mobilier

Une autre stratégie pour maximiser votre rendement immobilier est de prendre en compte la fiscalité. Les gouvernements successifs ont instauré divers incitatifs fiscaux pour encourager l’investissement dans l’immobilier. Quel rapport avec le mobilier, me direz-vous ?

Après plus de 10 ans d’expérience et de test, le statut fiscal le plus intéressant reste le statut de Loueur Meublé Non Professionnel pour débuter. Ce statut vous permet de déduire toutes les dépenses liées à l’exploitation et à la gestion de votre bien, telles que :

• Les travaux
• Le mobilier
• Les intérêts d’emprunt
• Les primes d’assurance
• Etc.

Bonus. Vous pouvez bénéficier du principe des amortissements avec l’aide d’un expert-comptable, qui prend en compte la dépréciation du bien avec le temps. Vous êtes ainsi sûr, ou quasiment sûr, de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années (10 ans en moyenne).

D’où l’idée de meubler son logement. Il faut bien évidemment respecter la liste de mobilier définie par la réglementation mais elle comporte, dans les grandes lignes, ce que vous mettriez dans votre propre résidence principale.

Ces avantages fiscaux peuvent être encore renforcés en les combinant avec d’autres dispositifs de défiscalisation. Par exemple, la loi Pinel propose des réductions d’impôts pour les investissements dans le neuf (attention elle est vouée à disparaître au 1^er janvier 2025), tandis que la loi Censi Bouvard offre des avantages fiscaux pour les investissements dans des résidences de services.

Mettre en location

Vous avez un logement prêt et optimisé pour la location. Vous pouvez désormais le mettre en location. Le plus simple est de souscrire un mandat avec une société de gestion de bien. Mais je vais également vous expliquer comment le faire par vous-même.

Souscrire à contrat de gestion locative

Opter pour un contrat de gestion locative : c’est se libérer de tous les tracas de la gestion du bien. Recherche de locataires et visites, rédaction des contrats, quittances de loyer, petites réparations, gestion des plaintes etc.

Cette solution offre une véritable tranquillité d’esprit, surtout si vous détenez plusieurs biens. Mon équipe met systématiquement en relation nos clients avec les gestionnaires car c’est perte de temps monstre de tout gérer soi-même.

Avec des honoraires généralement compris entre 4% et 8%, vous pouvez vous affranchir de la gestion quotidienne tout en garantissant un rendement optimal sur vos investissements immobiliers. A condition d’avoir anticipé ce coût évidemment. De plus, l’expertise des agences de gestion locative permet de réduire considérablement le temps de vacances, maximisant ainsi vos bénéfices.

En oubliant pas de mentionner que les agences de gestion immobilière sont bien informées des lois et des réglementations locales. Elles peuvent donc vous aider à vous conformer à ces règles et à éviter les contentieux. C’est particulièrement important aujourd’hui où la loi évolue rapidement notamment sur l’encadrement des loyers en zone tendue ou les normes énergétiques.

Fixer le montant du loyer

Si vous décidez, tout de même, de ne pas passer par une société de gestion. Fixer le montant du loyer est la première étape. Mais nous l’avons déjà fait en amont en sélectionnant le bien, me direz-vous, pour calculer sa rentabilité. Toutefois, l’achat prend au minimum quelques mois, ce à quoi vous devez ajouter quelques semaines pour la rénovation. Il est toujours important de réévaluer le loyer juste avant sa mise sur le marché. Vous pourriez avoir de belles surprises. Afin de déterminer un prix juste et compétitif, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs facteurs, notamment :

• Le marché locatif : Analysez les annonces dans le secteur pour déterminer le prix de location optimal pour votre appartement ou votre maison. Considérez la demande locative, les caractéristiques de la propriété et la concurrence sur le marché.
• Les caractéristiques : Prenez en compte les caractéristiques spécifiques du bien, telles que sa taille, son emplacement, ses équipements et son état de maintenance, pour déterminer sa valeur locative.
• Les coûts d’exploitation : Assurez-vous que le loyer couvre les coûts d’exploitation de l’appartement, y compris les taxes foncières, les assurances, les frais de gestion immobilière et les frais de maintenance.

En fixant un loyer compétitif mais rentable, vous pouvez maximiser vos chances de trouver des locataires rapidement tout en garantissant un bon rendement sur votre investissement.

Recherche de candidats

Une fois que le bien est prêt à être loué et que le loyer est fixé, il est temps de trouver des locataires. Pour ce faire, pas de mystère lorsque l’on fait les choses soi-même. Deux grands axes : en ligne ou le réseau perso.

Petites annonces en ligne

Les plateformes en ligne comme Leboncoin, SeLoger ou PAP, sont des outils incontournables pour attirer des candidats potentiels. La plupart des personnes à la recherche d’un logement consultent ces sites. Les sociétés de gestion passent désormais systématiquement par une annonce en ligne. Sur ce genre d’annonce, les photos et l’emplacement font tout le job !

Votre propre réseau

Il peut aussi être intéressant de faire passer le message autour de vous. Informez vos amis, votre famille, vos collègues et vos connaissances que vous avez un appartement à louer. En particulier en région parisienne où la tension locative est élevée, de simples recommandations peuvent suffire à pour recevoir une bonne pile de dossiers. Cela vous évite également de devoir organiser de nombreuses visites.

Contrats de location

Une fois le locataire choisi, la rédaction d’un contrat de location complet et clair est essentielle pour établir les droits et les responsabilités du propriétaire et du locataire. Le contrat de location doit inclure les éléments suivants :

• Identification des parties : Incluez les noms et les coordonnées du propriétaire et du locataire, ainsi que la description précise de l’hébergement loué.
• Durée du bail : Spécifiez la durée de la location, ainsi que les modalités de renouvellement ou de résiliation du bail.
• Conditions financières : Définissez le montant du loyer, la date d’échéance, les modalités de paiement, ainsi que les éventuels dépôts de garantie ou frais supplémentaires.
• Conditions d’occupation : Précisez les règles relatives à l’occupation de l’appartement et des parties communes, telles que l’entretien, les travaux et la remise en état.

Enfin, vous devez joindre à ce contrat, le DDT dossier de diagnostic technique qui comprend un certain nombre de documents exigés par la loi comme le DPE, l’identification des risques et pollutions ou le diagnostic plomb et amiante. Si vous avez choisi la location meublée, il est conseillé d’annexer une liste du mobilier.

Bien gérer le logement

La maintenance régulière de l’appartement est essentielle pour assurer sa valeur et sa sécurité à long terme. En tant que propriétaire, vous êtes responsable de l’entretien courant de l’appartement, y compris :

• Entretien préventif : Effectuez régulièrement des inspections de l’appartement pour identifier les problèmes potentiels, tels que les fuites d’eau, les problèmes électriques ou les dysfonctionnements des appareils.
• Réparations nécessaires : Répondez rapidement aux demandes de réparations et effectuez les travaux nécessaires pour résoudre les problèmes de manière efficace.
• Gestion des urgences : Assurez-vous d’être disponible en cas d’urgence, comme les fuites d’eau, les pannes de chauffage ou les problèmes de sécurité, et prenez des mesures immédiates pour résoudre ces problèmes.

En entretenant régulièrement l’appartement et en répondant rapidement aux demandes de réparation, vous pouvez garantir la satisfaction des locataires et maintenir la valeur de votre investissement.

Gestion des problèmes et des plaintes

Il est inévitable que vous rencontriez des problèmes ou des plaintes. Si vous gérez tout vous-même, il faut répondre impérativement aux demandes même s’il s’agit d’une réponse négative. On peut parfois trouver des solutions de compromis à moindres frais.

Et lorsque vous mettez la main au portefeuille, faites-le savoir. En étant proactif et en clarifiant bien ce qui est de la responsabilité du propriétaire et ce qui est de la responsabilité de l’occupant, vous devriez arriver à maintenir de bonnes relations.

Tendances du marché immobilier

Nous arrivons bientôt au terme de ce guide. Il est intéressant d’aller explorer les questions de tendances du marché immobilier qui permettent d’affiner le lieu où investir. Bien que les questions de financement et de transaction demeurent largement similaires dans toute la France, certains défis majeurs se dessinent ces dernières années :

• Diminution des volumes de vente
• Fluctuation des taux de crédit
• Normes écologiques

Ceci étant dit, les grandes tendances du marché immobilier varient d’une région à l’autre. Je n’ai pas les clés d’analyse pour l’ensemble de la France, mais je peux témoigner de mon expérience, ayant d’abord établi une présence à Paris avec ma société ImAvenir, avant de nous étendre au reste de l’Île-de-France. Parmi les évolutions majeures de ces dernières années :

• La transformation radicale du réseau de transports en commun avec le projet du Grand Paris Express redessine les zones d’attractivité dans la région
• Une tension locative extrême, synonyme d’une forte demande, mais également d’une concurrence exacerbée, chaque investisseur cherchant à saisir sa part d’un marché toujours très intéressant.

Avec notre équipe, nous nous sommes professionnalisés et spécialisés dans la région parisienne depuis plus de 10 ans (2013 !). Nous avons eu le temps de tisser un réseau avec les agences immobilière du secteur et de bâtir une connaissance du territoire et des futurs projets d’aménagement. Cela nous permet de vous proposer des offres calibrées pour votre recherche et, de votre côté, de vous lancer même sans connaissance.

Conclusion

L’achat d’un appartement pour le louer est une entreprise complexe mais gratifiante qui offre la possibilité de générer un complément de salaire, de se constituer un patrimoine immobilier et de diversifier son épargne. Dans ce guide, nous avons exploré toutes les étapes nécessaires pour réussir dans l’immobilier locatif, depuis la préparation initiale jusqu’à l’optimisation des rendements.

Que vous soyez un investisseur novice ou un propriétaire expérimenté cherchant à maximiser ses rendements, ce guide vous a fourni quelques informations pour vous aider à naviguer dans l’immobilier locatif. En suivant ces conseils et en restant flexible face aux changements du marché, vous pouvez réaliser vos objectifs financiers et réaliser vos projets de vie.

N’oubliez pas l’un des conseils les plus importants. L’investissement locatif n’est pas une fin en soi. Il doit servir vos projets de vie. Si vous avez un projet mais que vous ne savez pas comment vous y prendre, n’hésitez pas à me contacter en prenant rendez-vous.