Quel bien locatif acheter pour son projet ?

Choisir un bien locatif adapté à l’investissement immobilier

Lorsque vous envisagez un investissement immobilier, le critère primordial à considérer est la rentabilité de votre opération. Personne ne souhaite investir dans un bien qui ne génère pas de bénéfices (qu’il s’agisse de revenus ou de patrimoine).

Il existe différentes typologies de biens, chacune offrant des opportunités spécifiques et s’adressant à des types de locataires particuliers. Vous pouvez rencontrer des biens qui sont plus orientés vers la sécurité à long terme. Ce sont des investissements qui, bien que pouvant nécessiter un peu plus de temps pour atteindre leur plein potentiel, offrent une stabilité et une appréciation de la valeur à long terme. Ces biens sont souvent situés dans des quartiers établis et prisés. Ce sont plutôt des appartements familiaux qui se louent sur une longue durée.

D’autre part, il existe des biens qui permettent de générer des revenus plus rapidement. Ils sont situés dans des zones où la demande locative est forte avec beaucoup de passage temporaire (centre d’affaires, campus universitaires). Ces biens peuvent générer un flux de trésorerie positif dès le départ, ce qui peut être attrayant pour les investisseurs cherchant des rendements immédiats. Il faudra s’orienter vers des petites surfaces à optimiser ou des colocations.

Un autre aspect à considérer est la possibilité de diviser un bien en plusieurs lots ou d’ajouter des chambres pour maximiser la rentabilité. Cette stratégie peut être particulièrement efficace pour les biens destinés à la colocation ou à la location saisonnière.

Comment trouver un bien immobilier pour la location ?

Grâce au web et aux applications mobiles, il est simple de trouver un bien immobilier. Difficile toutefois de naviguer dans la pléthore d’annonces et de trouver celle qui correspond à ses critères. En plus d’être chronophage, tous les investisseurs se positionnent en même temps sur quelques opportunités. Faire appel à un professionnel permet d’affiner la recherche et d’accéder à des biens qui ne sont pas sur le marché.

Les biens off-market sont de biens qui ne sont pas accessibles via les annonces classiques ou les sites web immobiliers. Il y a évidemment moins de concurrence sur un bien off-market, ce qui peut permettre de négocier des conditions plus avantageuses pour l’investisseur immobilier. De plus, ces biens sont parfois proposés par des vendeurs motivés qui préfèrent une transaction discrète et rapide, ce qui peut également être favorable à l’acheteur.

La recherche et la négociation de biens off-market peuvent être plus complexes et exiger un réseau solide dans l’immobilier et l’investissement. Dans de nombreux cas, cela nécessite de travailler avec un agent immobilier ou un professionnel de l’investissement immobilier qui a accès à ces opportunités hors marché.

Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Le marché immobilier se structure en deux grandes catégories. Est-il plus intéressant d’investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Il est important de prendre en compte les régimes fiscaux applicables, la localisation du bien et les possibilités d’augmenter la valeur locative. À tous points de vue, l’ancien l’emporte !

Investir dans le haut de gamme ou le low cost ?

Lorsque l’on a la capacité financière, investir dans un bien haut de gamme, à Paris par exemple, est tentant car la localisation est connue et sécurisée. Il faut toutefois bien distinguer les critères recherchés pour sa résidence principale et les critères pour son projet d’investissement locatif. L’immobilier de prestige est un investissement patrimonial qui permettra de réaliser des plus-values intéressantes à long terme. Les logiques sont très différentes d’un investissement pour générer des revenus locatifs avec une forte rentabilité. Les locataires recherchent souvent des quartiers dynamiques proches des transports en commun, des commerces et des grandes entreprises.

D’un autre côté, pour les investisseurs cherchant à maximiser leur rendement locatif, l’option des biens low-cost ou à prix abordables peut être plus appropriée. Ces biens, souvent situés dans des quartiers en transformation dans la banlieue des grandes villes, comme dans le Grand Paris, peuvent offrir des rendements locatifs attractifs. Cependant, il est essentiel de prendre en compte les particularités de ce type d’investissement, notamment la gestion locative plus active, la nécessité de cibler des locataires sensibles au prix, et une potentielle volatilité du marché.

Comment financer l’achat de son bien locatif ?

Il existe une variété de méthodes pour financer un investissement locatif, chaque investisseur ayant sa propre approche. L’investissement locatif est prisé des particuliers car il peut être financé par n’importe quelle banque traditionnelle. En commençant par un modeste apport initial, par exemple dans un plan d’épargne logement, il est possible d’obtenir un prêt pour l’acquisition de la propriété, qui sera ensuite remboursé grâce aux loyers perçus. Ainsi, vous pouvez progressivement constituer un patrimoine tout en profitant de votre capacité d’endettement, suivant le principe bien connu des investisseurs de l’achat à effet de levier.

Examiner attentivement le taux d’intérêt

Lorsque vous optez pour ce mode de financement, le coût principal à considérer est le remboursement du crédit, en particulier le taux d’intérêt associé. Chaque banque a sa propre politique tarifaire, ce qui signifie que les taux peuvent varier d’une banque à l’autre, voire d’une région à l’autre au sein d’un même réseau bancaire. Pour pouvoir comparer ces taux, il est essentiel de se concentrer sur le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui prend en compte tous les coûts annexes tels que les assurances prêtes ou les frais exceptionnels. Vous pouvez utiliser les nombreux comparateurs en ligne disponibles pour établir une liste des banques à contacter. Étant donné que le taux d’intérêt est déterminé en fonction de la durée du prêt et de votre profil de risque personnel, vous devrez solliciter chaque banque pour obtenir une estimation. Vous pouvez également faire appel à un courtier qui se chargera de contacter les banques, de négocier en votre nom et de vous présenter les meilleures offres.

Tirer parti de votre capacité d’endettement

Même si vous avez les fonds nécessaires pour acheter comptant, il peut être avantageux de contracter un prêt pour votre projet d’investissement locatif. Cela vous permettra de multiplier vos acquisitions, d’effectuer davantage d’opérations immobilières et de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers imposables, en fonction de certains régimes fiscaux. Vous pouvez également conserver vos fonds pour diversifier votre épargne et répartir les risques sur différents supports. Dans ce contexte, il peut être judicieux de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour obtenir des conseils avisés.

Penser à l’assurance prêt

L’assurance prêt offre une sécurité financière en cas de situations imprévues telles que la perte d’emploi, l’incapacité de travail ou le décès de l’emprunteur. En contractant une assurance prêt, vous protégez non seulement votre investissement, mais aussi votre famille. En cas d’événement inattendu, l’assurance peut prendre en charge le remboursement du prêt, évitant ainsi toute pression financière excessive. Cela peut être particulièrement précieux dans le contexte d’un investissement locatif, où la stabilité des flux de trésorerie est cruciale. De plus, certains régimes fiscaux accordent des avantages pour les investisseurs qui souscrivent à une assurance prêt, ce qui peut avoir un impact positif sur la rentabilité globale de votre investissement.

Quel loyer appliquer pour mon bien ?

Pour estimer le loyer d’un bien immobilier locatif plusieurs règles doivent être prises en compte. Le propriétaire bailleur a généralement la liberté de fixer le prix du loyer pour son logement. Cependant, il existe des exceptions, notamment dans les zones géographiques à forte demande locative, où un encadrement des loyers est en place pour éviter des hausses excessives.

Ces zones tendues sont définies par la loi Elan de 2019 et couvrent 1149 communes dans les grandes agglomérations françaises. Dans ces zones, les loyers ne peuvent généralement pas dépasser le montant du loyer précédent, sauf en cas d’inoccupation prolongée, de travaux d’amélioration importants, ou de non-révision annuelle du loyer selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

De plus, certaines villes, comme Paris et les communes de la banlieue parisienne, ont des plafonds de loyers spécifiques, avec la possibilité d’ajouter un complément de loyer pour des caractéristiques exceptionnelles du logement. Le choix du montant du loyer doit donc être effectué en tenant compte de ces réglementations et de la localisation, la typologie du logement, l’époque de construction, et éventuellement des éléments de confort offerts, tout en restant conforme à la loi en vigueur.

Gestion locative

Une entreprise de gestion de bien offre à ses investisseurs des services pour faciliter la mise location et la gestion des locataires dans leurs biens immobiliers. Ces services couvrent généralement l’ensemble du processus, depuis la recherche du locataire jusqu’à la gestion quotidienne de la propriété. Cela inclut la création et la diffusion d’annonces, l’organisation de visites pour les candidats locataires, l’examen des dossiers des locataires potentiels, ainsi que la fourniture d’avis sur ces dossiers. En outre, la gestion locative s’occupe également des aspects courants tels que les appels de charges et les régularisations de loyers.

Cette approche professionnalisée de la gestion locative permet aux propriétaires de biens immobiliers de déléguer la gestion de leurs investissements, ce qui peut leur faire gagner du temps et assurer une bonne rentabilité pour leur portefeuille immobilier.

Les dispositifs de défiscalisation

Enfin mais pas des moindres, le gouvernement encourage l’investissement immobilier en offrant divers avantages fiscaux. Le plus célèbre est le dispositif Pinel, qui s’applique à l’achat de biens immobiliers neufs dans des zones considérées comme tendues par l’État (zones Pinel). Les investisseurs doivent mettre en location ces biens à des ménages à revenus modestes pour une période de 6, 9 ou 12 ans, avec des loyers plafonnés. En échange, ils bénéficient d’une réduction d’impôt de 12 % du prix d’achat sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, avec une déduction supplémentaire en cas de prolongation, dans la limite d’un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.

Il existe d’autres dispositifs de défiscalisation moins connus que le Pinel, mais ils offrent souvent une rentabilité locative plus attrayante.

• Le dispositif Censi-Bouvard permet d’acheter une ou plusieurs pièces dans une résidence de services, qu’elle soit neuve ou ancienne nécessitant des travaux. Cela peut entraîner une économie d’impôt pouvant atteindre 33 000 euros, avec la possibilité de récupérer la TVA.
• La loi Denormandie favorise les investissements dans des biens anciens nécessitant des rénovations, situés au cœur de certaines villes de taille moyenne.
• Le dispositif Malraux est destiné aux investissements dans l’ancien nécessitant des travaux, situés dans des zones à caractère historique.
• Le dispositif Girardin s’applique aux investissements dans des logements intermédiaires en Outre-mer.
• Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) de la loi Alur permet de bénéficier de nombreuses déductions et d’amortir le projet, ce qui permet au contribuable de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs pendant 10 à 12 ans.

Si les revenus locatifs dépassent 23 000 euros et excèdent les revenus provenant de salaires et de prestations de remplacement (retraites, pensions, allocations chômage, etc.), il est recommandé d’opter pour le statut de loueur en meublé professionnel, le LMP. Ce statut comporte également des avantages fiscaux, tels que des déductions de charges importantes et une exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), à condition que l’activité de location génère un résultat positif et constitue l’activité principale du loueur.