Investissement locatif : est-il plus intéressant d’investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

L’investisseur doit s’interroger sur ses objectifs (préparer sa retraite, se constituer un patrimoine, défiscaliser…), sur le financement de son investissement immobilier (prêt amortissable, prêt in fine, montant de l’apport…) mais également sur le type de biens immobiliers. Se pose alors la question : faut-il investir dans l’immobilier neuf ou dans l’immobilier ancien ?

Le prix d’achat : l’avantage à l’ancien

Un bien immobilier dans le neuf revient en moyenne, entre 15 et 25% plus cher qu’un bien immobilier dans l’ancien. 

Astuce : le chasseur expérimenté d’ImAvenir a accès au off market, c’est-à-dire à des biens pour lesquels l’annonce de vente n’a pas encore été publiée. Vous avez ainsi la possibilité de vous positionner sur des biens exceptionnels ou/et sur des biens décotés.

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Un rendement locatif plus élevé dans l’ancien

Investir dans l’ancien est le gage d’un meilleur rendement locatif. En effet, dans le neuf, les rendements oscillent entre 2,5 et 3% alors que dans l’ancien, la rentabilité tourne souvent aux alentours de 5% voire plus pour une location meublée haut-de-gamme. 

L’optimisation du rendement locatif dans l’ancien s’explique par :

  • Un prix d’achat moins élevé.
  • La bonne localisation du logement. En effet, dans les zones les plus attractives, centre-ville avec transport par exemple, la pression foncière est forte et les biens neufs sont rares.

Astuce : ImAvenir analyse le marché immobilier et le rendement locatif quartier par quartier, afin de sélectionner les biens les mieux placés.

L’optimisation fiscale dans le neuf, la possibilité de réduire ses impôts avec l’ancien

 

 La loi Pinel, le dispositif de défiscalisation dans le neuf

Investir dans le neuf permet de bénéficier du dispositif fiscal loi Pinel. Le Pinel venu remplacer le Scellier assure une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% dans la limite de 63.000 €. En contrepartie, le propriétaire-bailleur doit louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans à des locataires ayant des revenus modestes et le montant des loyers est plafonné. De plus, les résidences neuves doivent être situées en zone A, A bis ou B1 donc dans des zones géographiques très restrictives.

Point d’attention : pour investir en Pinel sans risquer des déconvenues, les futurs acheteurs doivent vérifier la localisation des programmes immobiliers, afin de s’assurer qu’ils se situent bien dans une zone où la demande locative est forte et que la revente ne va pas poser de difficulté faute d’acheteurs potentiels avec des revenus suffisants.

 

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 Les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien

Moins connus que la loi Pinel, plusieurs dispositifs offrent la possibilité de diminuer ses impôts dans le cadre d’un achat immobilier dans l’ancien :

  • Le dispositif Denormandie, pour l’achat d’un appartement à rénover dans une ville éligible. Le bien doit ensuite être loué nu, à des ménages modestes pendant 3, 6 ou 9 ans. Les travaux doivent représenter 25% du prix d’achat du logement.
  • Le Malraux, une loi permettant aux propriétaires bailleurs de logements anciens et rénovés de déduire une partie du montant des travaux de rénovation réalisés, 22% pour les logements en zone de protection du patrimoine et 30% pour les biens situés en secteur éligible.
  • Le Censi Bouvard aussi nommé loi Bouvard accordant une réduction d’impôt égale à 11 % hors taxe du prix d’acquisition ou de revient sur 9 ans, l’assiette comprenant le prix d’achat majoré éventuellement des travaux. Cette réduction concerne aussi bien l’achat d’un appartement neuf que l’achat d’un appartement ancien. Celui-ci doit alors être achevé depuis au-moins 15 ans et nécessiter des travaux de rénovation. De plus, il doit s’agir d’une location meublée dans une résidence pour personnes âgées type EHPAD ou pour étudiants.
  • La loi Alur-Elan et le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) 

Le statut LMNP, un statut avantageux dans le neuf comme dans l’ancien

Le statut LMNP est particulièrement avantageux. Il s’applique pour une location meublée de logement neuf ou ancien. Le propriétaire peut alors choisir entre le régime micro-BIC avec une déduction forfaitaire de 50% et le régime réel. Dans ce cas, le bailleur a l’opportunité d’amortir le prix du bien, des travaux et de l’ameublement (100% du mobilier sur 7 ans par exemple). De plus, les différentes charges, y compris la taxe foncière, sont déductibles des revenus locatifs. Et la première année, les honoraires de notaire et les frais d’agence sont déductibles à 100%. Souvent, le propriétaire bailleur sous statut LMNP ne paye aucun impôt sur ses revenus locatifs, pendant 10 ou 12 ans.

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Un logement neuf sans travaux, des aides pour les travaux dans l’ancien

Un logement aux normes avec une garantie dommages-ouvrage dans le neuf

Dans le neuf, aucuns travaux important n’est à prévoir pendant une dizaine d’années et le propriétaire bénéficie de la dommages-ouvrages, en cas de sinistre de nature décennale, c’est-à-dire d’apparition d’un désordre mettant en cause la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination, comme un problème d’étanchéité. Cependant, la dommage-ouvrages ne couvre pas le mauvais fonctionnement des équipements, comme des volets roulants défectueux. La garantie n’est alors plus que de 2 ans (garantie de bon fonctionnement).

Par ailleurs, les logements neufs venant d’être achevés sont aux dernières normes, notamment en matière d’isolation thermique.

À savoir : les appartements neufs sont souvent vendus en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Les retards de livraison sont courants.

Des aides à la rénovation et des travaux garantis dans l’ancien

Les travaux de rénovation énergétique ont pour objectif de limiter l’écart de consommation entre le neuf et l’ancien et d’augmenter le confort thermique. Ces travaux bénéficient de subventions, comme MaPrimeRénov venue remplacer le crédit d’impôt ou les subventions de l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) ou encore des aides locales pouvant prendre la forme d’une exonération de la taxe foncière. De plus, ces travaux sont finançables par le biais d’un prêt à taux zéro, l’éco-PTZ.

Astuce : les travaux dans un bien chassé par ImAvenir sont réalisés par une équipe d’intervenants qualifiés sous la direction d’un architecte. Ils bénéficient ainsi de la garantie décennale.