Investissement locatif dans le neuf

Faut-il investir dans le neuf ?

Si l’immobilier dans l’ancien présente le principal avantage d’être moins cher que le neuf, investir dans le neuf possède quelques atouts qui attirent fortement les investisseurs.

Faire l’acquisition d’un logement neuf est souvent synonyme de dispositif fiscal avantageux. C’est en tous les cas ce que prônent les promoteurs qui annoncent d’importantes économies tant sur les frais d’acquisition que sur les charges et la sécurité d’avoir un bien en parfait état.

Près de 15% des Français, aujourd’hui, veulent effectuer un investissement locatif dans le neuf afin de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux et de réduire leurs impôts sur le revenu.

La réalité est plus controversée, car la loi impose de respecter des engagements stricts, dans des zones géographiques précises pour bénéficier de cet avantage fiscal. Par ailleurs, les rentabilités sont impactées par des prix au m² plus élevés que dans l’ancien à rénover.

Un investissement sécurisé

 

Depuis le début de la construction du bien, jusqu’à 10 ans après, les assurances et les garanties protègent votre appartement neuf.

 

Des performances énergétiques excellentes

Acheter un appartement neuf, que ce soit pour sa résidence principale ou pour faire un investissement, c’est avoir l’assurance d’avoir ce qui se fait de mieux d’un point de vue environnemental : factures de chauffage moins élevées, logements mieux isolés…

Grâce à des matériaux isolants et une conception réfléchie par des architectes, investir dans l’immobilier neuf vous offre une haute performance énergétique.

En effet, le respect des normes environnementales est obligatoire dans toute nouvelle construction. Vous avez la garantie d’avoir un logement en excellent état dans le temps.

Des normes environnementales et techniques sont obligatoires lors de la construction des logements neufs. Cela vous assure la qualité du bâti et une tranquillité sur les prochaines années à venir.

 

Les garanties du neuf

L’immobilier neuf s’accompagne aussi de plusieurs garanties qui assureront votre tranquillité.

Vous bénéficiez de la garantie du parfait achèvement. Cette garantie démarre à la réception du bien et dure un an. Le promoteur a l’obligation de procéder aux réparations dans le logement si nécessaire.

Sois lors de la réception du logement : Si vous observez des dégradations apparentes.
Sois au cours de l’année suivante : Si vous observez des dégradations apparues durant l’année dans votre logement.
En cas de défaut de construction, le promoteur prendra à sa charge les frais de travaux et toutes les démarches. Avec la garantie qu’une solution sera apportée rapidement.

Vous bénéficiez aussi de la garantie dite « décennale ». Cette garantie couvre les dommages sur les gros ouvrages qui apparaissent pendant les 10 ans à venir. On parle de dommages qui peuvent menacer la solidité du bâtiment (Ex : risque d’effondrement) ou qui rendent inhabitable le bâtiment (Ex : infiltrations d’eau).

 

Des logements qui plaisent aux locataires

Du point de vue des locataires, nous avons remarqué que les biens neufs se louent assez facilement et nécessitent peu d’entretien et de réparations.

Les locataires qui cherchent plus de confort et des prestations supérieures et de qualité, préféreront se tourner vers un appartement neuf ou un appartement ancien complètement rénové et meublé permettant de garder le charme de l’ancien.

Les différentes installations comme : les économies d’énergie, l’isolation, l’agencement des pièces… feront la différence pour les futurs locataires.

 

Se constituer un patrimoine

Investir dans le neuf vous permet aussi de vous créer un patrimoine durable. En revanche, la valeur de l’immobilier neuf est déjà élevée et ne permet pas d’espérer autant de plus-value à moyen et long terme.
La plus-value à la revente n’est pas systématique.

L’investissement dans l’immobilier est aussi une façon de préparer sa retraite. Entre les loyers que vous percevez chaque mois et une défiscalisation parfois intéressante, cela vous permet d’anticiper des compléments de revenus pour une retraite future.

 

Aucuns travaux à prévoir

Les matériaux neufs aux normes permettront aux occupants du logement de jouir du bien plusieurs années avant de devoir se préoccuper d’éventuels travaux d’entretien, de rénovation ou de réhabilitation.

Si votre logement se situe dans une résidence neuve, vous allez aussi être dispensé de la rénovation des parties communes.

Les avantages et inconvénients fiscaux dans le neuf

Le fait de payer moins d’impôts, grâce à un placement dans le neuf, attise la curiosité d’un grand nombre de personnes. Il existe plusieurs dispositifs fiscaux qui permettent de réduire le montant de vos impôts et de défiscaliser une partie de votre achat. Et ainsi rentabiliser votre achat en investissant dans un logement neuf. Attention néanmoins à respecter un certain nombre d’obligations pour bénéficier de ces avantages fiscaux.

 

Des frais de notaire réduits

Un des principaux avantages fiscaux d’investir dans le neuf est la réduction des frais de notaire. Lorsqu’un logement n’a jamais été habité, les frais de notaire sont portés à seulement 2 à 3% de son prix d’achat (contre 7% dans l’ancien). Un pourcentage inférieur à la pratique immobilière traditionnelle.

 

Des droits de mutation allégés

Lorsque vous achetez un appartement, vous devez régler les frais dits « de mutation » qui correspondent aux droits d’enregistrement sur les ventes et incorporé dans la vulgarisation « frais de notaire ». Dans le neuf, ces frais de mutation sont faibles. Ils sont autour de 1,5% du montant de l’achat dans le neuf.

 

Des dispositifs de défiscalisation controversés

  • La loi Pinel : Cette loi vous permet de bénéficier de réduction d’impôts. Si le bien est loué pour une durée de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12%. Sur 9 ans, la remise fiscale sera de 18%. Enfin sur une durée de location de 12 ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction maximale de 21%. Le dispositif Pinel porte sur un logement loué nu, dans le respect de certaines conditions (zone géographique, ressources du locataire, loyer plafonné).

La loi Pinel est appliquée si le logement répond aux conditions suivantes :

    • Être neuf ou prochainement terminé.
    • Avoir une valeur maximale de 300 000€.
    • Être situé sur l’une des zones éligibles.

Il est certain que pour un investisseur, cette baisse d’impôt importante est un véritable plus. Ce dispositif vous permettra de faire de belles économies. Face à ce type d’avantages, l’immobilier neuf n’a jamais été aussi attractif. Attention néanmoins à bien prendre en considération les conditions très restrictives à respecter pour profiter de cet avantage fiscal.

Le dispositif PINEL est très controversé puisque d’un côté, il permet des réductions fiscales, mais de l’autre vient complètement altérer les rentabilités locatives notamment à cause des loyers plafonnés. Un rendement à 3,5 % dans du PINEL est considéré comme un excellent taux, ce qui dans la pratique est un rendement très faible comparé à l’investissement dans l’ancien à rénover pour qui les rendements sont compris entre 4 et 10 % !

  • Dispositif Censi-Bouvard : Ce dispositif vous permet d’obtenir une réduction d’impôts équivalents à 11% du prix de l’acquisition et de récupérer la TVA immobilière. En échange, vous vous engagez à louer votre bien pendant une durée de 9 ans. Ce dispositif est réservé aux logements loués meublés en résidence de service, pour les loueurs meublés non professionnels (LMNP).
    Attention à ce dispositif qui bloque votre bien pendant une longue durée. En cas de nécessité vous ne pouvez plus vendre votre bien, sous peine de devoir rembourser les économies faites pendant la durée de détention.

 

  • Statut LMNP ou LMP : La location Meublée Non Professionnelle ou Location Meublée Professionnelle concerne la location meublée. Ces statuts permettent de déduire l’amortissement du bien acheté des loyers imposables. Ce dispositif fiscal est énormément utilisé dans les appartements anciens à rénover où ce dispositif prend tout son intérêt puisqu’il est possible d’amortir 70% du prix du bien, mais aussi 100% des travaux et de l’ameublement.