Investissement locatif dans l’ancien

Pourquoi investir dans l’ancien ?

Les appartements anciens qui nécessitent une rénovation présentent un avantage considérable : un prix bien plus attractif grâce à la décote sur le prix d’achat. Les logements anciens ont donc une meilleure rentabilité que les logements neufs.

Le neuf est bénéfique pour l’investissement locatif, mais l’ancien l’est encore plus. L’ancien représente une valeur sûre pour les investisseurs, aussi bien à court qu’à long terme.

Vous pouvez également déclarer votre activité locative sous différents régimes fiscaux.

Ne perdez plus de temps et faites un bon investissement !

Pourquoi privilégier l’ancien par rapport au neuf ?

L’immobilier ancien est bien souvent situé en centre-ville, dans les quartiers historiques et à proximité des écoles, des transports… Son attractivité est donc très optimisée, ce qui attire activement les étudiants, les jeunes couples et même les seniors.

En effet, les constructions neuves sont davantage dans la périphérie urbaine et légèrement plus éloignées du centre-ville. L’offre locative s’adresse donc à une cible plus restreinte.

De plus, les quartiers historiques attirent chaque jour de plus en plus de touristes. Ces touristes restent pour plusieurs jours et doivent se loger. Cela peut être l’opportunité de louer en courte durée.

Dans un second temps, le prix d’achat de l’ancien est en général 10 à 20% moins cher que le prix du neuf, d’autant plus si le logement est à rénover. Cet écart de prix permet d’augmenter considérablement la rentabilité, même après les travaux, ainsi qu’une plus-value future dans l’éventualité d’une revente.

Des dispositifs fiscaux avantageux

L’investissement dans l’ancien permet de choisir parmi plusieurs dispositifs fiscaux. Ces dispositifs vous permettent d’améliorer votre rentabilité. Certains dispositifs permettent d’alléger le financement des travaux de rénovation. Et d’autres accordent des économies d’impôts.

Régime LMNP (loueur meublé non-professionnel)

Vous pouvez soit opter pour un abattement de vos revenus locatifs (50 à 71%) soit pour un système d’amortissement vous permettant d’amortir le bien, vos travaux et prendre toutes les charges annexes à l’activité locative. Ce système d’amortissement permet d’avoir un déficit cumulable d’une année à l’autre.

La loi Malraux

Bénéficiez d’une réduction de 22 à 30% sur le prix des travaux de rénovation.

Le régime du déficit foncier

Dans le cas d’une location non meublée vous pouvez opter pour un abattement forfaitaire de vos revenus fonciers (30%) et ce qu’il reste sera additionné à votre revenu professionnel. Vous pouvez aussi choisir le régime du réel simplifié pour créer un déficit grâce aux charges de votre activité et à l’amortissement des travaux effectués. Idéal lorsque vous avez des travaux, votre déficit est reportable sur vos revenus professionnels jusqu’à 6 ans ou sur vos revenus fonciers jusqu’à 10 ans.

Loi Pinel sur de l’ancien

Cette loi s’applique dans l’ancien de la même façon que dans le neuf. La réduction d’impôt est de 12 % quand vous vous engagez à une gestion locative pendant 6 ans. Aussi, si vous vous engagez à une gestion locative pendant 9 ou 12 ans, vous aurez des réductions respectives de 18 et 21 % sur vos impôts. Pour obtenir les réductions de la loi Pinel dans l’ancien, il faut investir dans un bâtiment ancien en piteux état. Vous pourrez aussi procéder à une transformation complète du local. Selon cette loi, il faut choisir un logement vraiment insalubre.

Les différentes formes d’investissements dans l’ancien

Investir dans l’ancien pour la location

Investir dans l’ancien est l’un des principaux placements immobiliers. Le locatif permet de générer des revenus réguliers chaque mois. Un appartement ancien, au vu de son emplacement en plein centre-ville, trouvera bien plus de locataires qu’un appartement neuf un peu plus excentré.

Investir dans l’ancien pour revendre

Si vous achetez dans l’ancien et que vous ayez pour but de rénover le bien entièrement, vous pouvez espérer revendre votre appartement à un prix beaucoup plus élevé. Ce mécanisme explique le succès de l’investissement dans l’ancien. En effet, il est plus difficile d’imaginer une plus-value à la revente dans l’immobilier neuf. Dans l’ancien tous les travaux de rénovation engagés plus la décote à l’achat ne font qu’apporter de la valeur au bien et de la plus-value lors de la revente.

La localisation reste un avantage aussi considérable, les biens anciens se trouvent dans les quartiers ou la demande est la plus importante. Vous aurez donc la chance de revendre facilement votre appartement et à un bon prix.

Investir dans l’ancien pour sa résidence principale

Il s’agit de l’investissement le plus courant afin de se constituer un capital ou afin de transmettre un patrimoine à ses enfants. L’investissement dans la pierre reste en effet l’investissement le plus sûr et le plus pérenne.

Comment bien investir dans l’ancien ?

Bien choisir l’emplacement du bien

Un des critères le plus important à prendre en considération est l’emplacement. Il faut d’abord étudier la zone, étudier le marché et voir exactement l’état du marché immobilier dans la zone. Vérifiez les réseaux de transport et de commerce dans la zone où vous comptez investir.

L’emplacement de votre appartement doit être stratégique. C’est un facteur essentiel pour vite trouver des locataires. Et qui permet aussi d’augmenter vos prix au fil des années afin de faire une plus-value à la revente.

Les endroits les plus demandés pour le locatif sont les centres villes et quartiers historiques. Vous pouvez trouver des bâtiments neufs dans ces quartiers là mais la plupart du temps ils sont très couteux.

D’où l’intérêt d’un investissement dans l’immobilier ancien pour le locatif dans les centres-villes.

Quels critères doit-on prendre en compte lorsque l’on investit dans l’ancien ?

Hormis l’emplacement, il y a d’autres critères à prendre en compte lorsque vous souhaitez investir dans l’ancien.

Prendre en compte les dispositifs fiscaux cités plus haut. Investir dans l’ancien donne plusieurs avantages fiscaux. Il faut cependant respecter certains critères pour bénéficier de ces avantages.

Evaluer le marché de la zone dans laquelle vous souhaitez investir. Renseignez-vous sur le prix moyen au m2 avant d’investir. Renseignez-vous aussi sur les projets futurs d’infrastructures ou d’aménagements.

Les frais concernant les travaux de rénovation sont à prendre en compte. Il faut évaluer au plus juste combien coutera la rénovation du bien. Il est important de prendre en compte ces frais afin de pouvoir calculer votre rentabilité et éviter les mauvaises surprises.

L’immobilier ancien : investir sur quel type de surface ?

Dans l’ancien, les petites surfaces génèrent le plus de rentabilité. L’offre étant souvent inférieure à la demande, vous trouverez facilement des locataires pour votre logement.

Si vous vous situez dans les grandes villes ou dans les villes estudiantines, les petites surfaces sont les plus recherchées.

Les deux pièces sont aussi très recherchées dans l’ancien. Elles sont recherchées par les couples ou les petites familles. Il y a aussi moins de turnover sur ce type de surface.

Les plus grandes surfaces, environ 4 à 5 pièces, sont principalement demandées par les familles. Ces familles restent longtemps et veillent au bon état des lieux. Ces types de logements permettent également de louer en colocation.